К. Ковалев: "Рынок жилых особняков столицы обречен на дефицит"

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, ответил на вопросы РБК-Недвижимости и рассказал, в каких районах столицы можно купить особняк стоимость 70 тысяч долларов за 1 кв. м.

- Известно, что определенную часть рынка элитной недвижимости в Москве занимают такие объекты, как городские особняки... Скажите, выгодно ли сегодня инвестировать в особняки? И насколько перспективны подобные инвестиции вообще?

- Инвестировать в особняки выгодно, несмотря на кризис. В Москве рынок жилых особняков является дефицитным, а инвестиции в них можно сравнить с приобретением антиквариата, стоимость которого со временем будет только расти.

- Как широко сегодня представлен этот сегмент на столичном рынке - первичном и вторичном?

- В настоящее время в Москве насчитывается более 60 особняков. Причем 94% из них выставлены на вторичном рынке.

Если быть точным, то на сегодняшний день в Москве на продажу выставлено 56 жилых реконструированных особняков и 7 жилых особняков-новостроек. Бόльшая часть городских особняков расположена в районе Хамовниках. В основном в зоне Пречистенки и Остоженки или рядом со станцией метро "Парк культуры". Также много таких объектов в районе Арбата.

Если говорить об особняках, предлагаемых к продаже целиком, то наиболее распространенные площади подобных объектов - 500-1000 кв. м.

- Сколько стоит 1 кв. м на рынке жилых особняков?

- На рынке жилых особняков средняя стоимость квадратного метра в I квартале 2009 года составляла порядка 19 тысяч долларов. В целом диапазон цен достаточно широк: от 10 тысяч долларов за 1 кв. м (например, особняк по адресу Машкова ул., дом 16) до 70 тысяч долларов за 1 кв. м (малоквартирный клубный особняк-новостройка по адресу 2-й Зачатьевский пер., дом 11/17).

Распределение средних цен по районам ЦАО выглядит следующим образом: самые дорогие предложения представлены в Пресненском районе (242 тыс. долл. за 1 кв. м), в Хамовниках (22,75 тыс. долл. за 1 кв. м) и на Арбате (19,1 тыс. долл. за 1 кв. м).

Относительно недорогой район, где можно приобрести квартиру в особняке или сам особняк, - Красносельский (14,9 тыс. долл. за 1 кв. м).

Если говорить о поквартирной продаже, то в Москве можно найти себе как небольшую квартиру площадью 60 кв. м (в реконструированном особняке в Кропоткинском переулке, дом 4) по цене 43,3 тысячи долларов за 1 кв. м, так и двухуровневый пентхаус в 7-этажном, полностью реконструированном особняке на Арбате (Трубниковский пер., 4) площадью 600 кв. м по 23,8 тысячи долларов за «квадрат».

- Кто сегодня покупает особняки?

- В основном покупателями особняков выступают либо инвестиционные покупатели, либо покупающие жилье для собственного проживания. Безусловно, первые приобретают дома-особняки с целью долгосрочных инвестиций. Дефицит предложения и значительное превышение спроса над предложением на этом рынке говорит только о том, что эти объекты будут расти в цене. Также инвестиционные покупатели зачастую сдают особняки в аренду, что пользуется спросом у иностранных граждан. Что касается тех, кто покупает особняк для проживания в нем, то это, конечно, состоятельные люди, которым особняк может быть необходим также и для представительских целей.

- На ваш взгляд, насколько перспективно развитие данного сегмента?

- Особняки Москвы - жилье, пользующееся стабильным спросом у самых состоятельных клиентов, для которых подобная покупка или аренда - это признак высокого статуса. Также особенностью рынка является то, что старых особняков, пригодных к реконструкции, с каждым годом становится все меньше, а строительство новых объектов данного типа усложняется отсутствием свободных строительных площадок из-за запрета на точечное строительство. Таким образом, рынок жилых особняков столицы обречен на дефицит. Все эти факторы определяют потенциальную успешность и инвестиционную привлекательность новых проектов по реконструкции или строительству домов-особняков.

В то же время возможности девелоперов здесь крайне ограниченны, что связано со сложностями при покупке особняков-памятников у государства, с их последующей реконструкцией и эксплуатацией. На этом основании можно сделать вывод о том, что рынок жилых особняков является закрытым, эксклюзивным. В качестве основной причины высоких цен на дома-особняки и дальше будет выступать дисбаланс спроса и предложения, который со временем будет только усиливаться.

- Кстати, насколько сложно для девелопера оформить особняк в собственность?

- Бόльшая часть исторических особняков Москвы пока находится в собственности государства. Такие здания сдаются в аренду частным компаниям, либо в них размещаются различные федеральные и муниципальные организации. Реже особняки выставляют на продажу. Компания покупает такие здания на конкурсной основе, и если особняк не является памятником архитектуры (см. нашу справку ниже. - РБК-Недвижимость), то девелопер имеет право снести здание (если это законодательно не запрещено) и построить что-то более доходное. Но, как правило, при покупке особняка речь идет о его дальнейшей реконструкции под офис или жилой дом клубного типа.

Кроме того, перед покупкой инвестору нужно инициировать проведение экспертизы, в ходе которой подтверждается или опровергается ценность памятника и фиксируются предметы охраны (лепнина, старинная кладка, фасад и т. п.). Также зачастую инвестор сталкивается с проблемой правоустанавливающих документов. Несмотря на то что с 1 января 2008 года вступили в силу поправки в законодательство, открывающие возможность приватизации объектов культурного наследия, четкой юридической базы для проведения подобных сделок все еще нет. Более того, после снятия моратория, органам государственной власти, ответственным за памятники архитектуры, необходимо провести оценку каждого конкретного памятника (включая составление кадастрового плана и прочее). Таким образом, процесс покупки особняков-памятников достаточно сложен.

Беседовал Игнат Бушухин

Наша справка

Особняки-памятники входят в особый охранный перечень, который разделяется на федеральный и местный.

*          Памятники федерального значения находятся под охраной Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) и Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИП).

*          Столичные исторические ценности находятся под охраной Министерства имущественных отношений правительства Москвы и Главного комитета по охране памятников (ГКОП).

В любом случае с каждым собственником такого исторического здания в обязательном порядке заключается охранный договор. Ограничение пользования памятником архитектуры предполагает следующие обязанности собственника.

*          Обеспечение неизменности облика и интерьера памятника архитектуры в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников.

*          Обязательное согласование проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника архитектуры.

*          Обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим, в частности, предусмотрен ст. 99 Земельного кодекса РФ, в которой говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (его изменение не допустимо), а любая деятельность (в том числе хозяйственная), противоречащая подобному назначению, также запрещена.

*          Обеспечение доступа к памятникам архитектуры. Условия такого доступа устанавливает собственник по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

*          Использование памятников в приоритетных целях, среди которых названы развитие науки, образования и культуры, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан, и недопущение деятельности, наносящей ущерб сохранности памятников, нарушающей их историко-художественную ценность и не обеспечивающей общественной доступности.