Дефицит предложения в гостиничном сегменте

до, во время и после кризиса 

Гостиничный сегмент коммерческой недвижимости в Москве всегда славился острым дефицитом предложения и завышенными ценами проживания. С наступлением кризиса нехватка номеров усугубилась, зато стоимость постепенно начала стремиться к адекватным показателям. Но к чему может привести такое изменение трендов?..

Отели закончились

Сроки строительства новых и реконструкции старых отелей в этом году постоянно сдвигаются. Некоторые проекты и вовсе заморожены. Как рассказывает Игорь Роганович, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank, остается весьма неопределенной ситуация с реализацией, например, проекта на месте бывшей гостиницы "Россия". "На данном этапе завершение строительства многофункционального гостинично-рекреационного комплекса на месте гостиницы "Россия" столичные власти запланировали на 2012-2013 года", - отмечает он. По его словам, из-за финансовых и других проблем неоднократно переносились сроки окончания реконструкции бывшей гостиницы "Москва", начавшейся еще в 2003 году, - обновленный отель откроется не раньше конца 2010 - начала 2011 года. "Находящаяся на реконструкции московская гостиница "Украина" откроется позже запланированного срока, в первом квартале 2010 года". Еще на четыре года (до 2013 года) продлен срок реконструкции гостинично-офисного комплекса "Пекин" в центре Москвы и комплексной застройки прилегающей территории", - продолжает эксперт.

Источник: Knight Frank Research, 2009

Приостановилось строительство гостиниц не только в Москве, но и в Сочи, даже несмотря на то, что город имеет статус главного "теплого" курорта страны и является столицей будущей зимней Олимпиады 2014 года. Как отмечают в компании Macon Realty Group, большинство проектов в области гостиничной недвижимости в Сочи на сегодняшний день заморожены или даже заброшены. И это при почти полном отсутствии в регионе качественных гостиничных объектов уровня 4-5 звезд. По данным Macon Realty Group официально заявлено об отказе в реализации в Сочи проекта на месте гостиницы "Москва" (теперь она будет просто доведена до уровня 3 звезд в ее существующем виде), неизвестны сроки реконструкции гостиницы "Приморская", в неактивном состоянии проект строительства МФК на месте гостиницы "Камелия" и другие проекты.

Московские власти еще летом предложили решать дефицит гостиничных номеров не путем строительства новых зданий, а перепрофилированием офисов. Мол, бизнес-центры и так никому не нужны, а отели в дефиците. Однако ажиотажа эта идея не вызвала. Как рассказывает Александр Головачев, директор департамента консалтинга компании Colliers International FM, даже если с точки зрения архитектурных решений гостиница и бизнес-центр могут казаться вполне идентичными объектами, с точки зрения конструктивных особенностей, инженерной "начинки", принципов планировки площадей это проекты абсолютно разные. "Отель по своему функциональному назначению гораздо ближе к жилой недвижимости, а значит, требования к таким показателям комфорта, как, например, параметры внутреннего микроклимата, требования к звукоизоляции, водоснабжению, здесь иные, нежели в бизнес-центре", - говорит он.

Жить стало дешевле

Да, номерной фонд в столице сокращается, однако нельзя не учитывать и тот факт, что спрос с наступлением кризиса тоже изменился. Из-за текущего финансового спада многие компании минимизировали расходы, сократили бюджеты на командировки и выездные корпоративные мероприятия. В итоге уменьшение спроса привело к изменениям показателей загрузки гостиниц, и операторы вынуждены были скорректировать стоимость проживания.

По словам Марины Усенко, исполнительного вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels, в первом квартале 2009 года серьезно сократилась загрузка гостиниц и просели цены, но во втором квартале ситуация начала налаживаться. "В среднем по данным на август этого года цены на проживание в Москве в течение кризиса снизились в долларах на 45%, в рублях - на 23%", - отмечает эксперт. По ее сведениям, в сегменте наиболее дорогих гостиниц показатель загрузки снизился на 15%, цены - на 42% в долларах. "В прошлом году операторы гостиниц схожего стандарта пытались держать цены в пределах довольно узкого диапазона, избегая демпинга, что было довольно просто, так как спрос серьезно превышал предложение. Сейчас же на рынке гостиниц высокого класса большой ценовой разброс. Каждый оператор пытается привлечь клиента либо скидками, либо интересными корпоративными предложениями", - рассказывает она.

В сентябре ситуация несколько улучшилась. По словам Игоря Рогановича, в прошлом месяце туристическая активность в Москве заметно увеличилась по сравнению с летними месяцами. Аналитик объясняет этот тренд "традиционной для столицы сезонной динамикой туристической активности". По его данным, показатель среднемесячной загрузки в гостиницах категории 3 звезды достиг максимума с начала года - 56% (в сентябре 2008 года - 74%). Средний доход с одного номера (RevPAR) в долларах США по сравнению с августом вырос на 48% - тем не менее значение показателя вдвое ниже по сравнению с сентябрем предыдущего года.

Такие прогнозы

Хотя снижение стоимости и произошло, ситуация не выглядит так трагично, как, к примеру, в офисном сегменте, где площади пустуют. Возможно, как раз благодаря дефициту предложения гостиничный сектор пострадал не столь серьезно. По данным компании Blackwood, в Москве заявлены к открытию в ближайшие пять лет порядка 5 тыс. номеров. "Москва занимает первое место среди европейских городов по количеству запланированных и строящихся номеров, что свидетельствует о повышенном интересе инвесторов и управляющих компаний к столичному гостиничному рынку", - отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Источник: Knight Frank Research, 2009

Если запланированные объемы строительства новых отелей будут реализованы, есть все основания полагать, что, когда экономическая ситуация придет в норму, предложений на рынке будет достаточно, чтобы удовлетворить спрос, а значит, и заоблачная стоимость проживания уйдет в прошлое. Только ждать положительных тенденций придется не один год. Ведь, по словам аналитиков, среди сегментов коммерческой недвижимости гостиничный выйдет из рецессии последним.

Ольга Петрова