О. Грачева: "Ценовые предложения соответствуют рынку сегодняшнего дня"

О том, почему покупатели не пользуются "длинными рассрочками" для покупки недвижимости и какова справедливая цена на подмосковные новостройки экономкласса, рассказывает вице-президент холдинга МГСН Ольга Грачева.

- Расскажите об опыте работы компании в течение прошлого года. Каким образом компании удавалось не просто "оставаться на плаву", а развиваться?

- Начну издалека. Потребительский спрос на жилье экономкласса на протяжении 2007 и 2008 годов активно поддерживался кредитными ипотечными программами. Процент клиентов с заемными средствами в наших проектах был высоким. По некоторым доля ипотечных клиентов доходила до 60-80%. И мы все помним, что начало кризиса в секторе строительства было вызвано одномоментным уходом с рынка программ кредитования граждан на покупку жилья. Тогда все резко ощутили на себе дефицит денежных средств от продажи квартир. И первоочередное управленческое решение начала 2009 года - это корректировка бизнес-планов проектов под текущую ситуацию и анализ прогнозов на грядущий год. После оценки перспектив вторым шагом стала плотная конструктивная работа с банками, которые участвовали в финансировании проектов холдинга на тот момент. Реструктуризация кредитов позволила нам адаптироваться к сложившейся ситуации. Хотя хочу напомнить, что наша отрасль в начале объявленного кризиса одной из первых попала в "черные" списки рисковых отраслей для кредитования.

У многих компаний затягивание решений по этим жизненно важным вопросам привело к существенным сбоям в реализации проектов и - как цепная реакция - к потере доверия партнеров и покупателей, а образовавшийся дисбаланс привел к замороженным стройкам.

Сегодня наш холдинг управляет ситуацией. Текущие проекты вошли в завершающую стадию строительства. По некоторым микрорайонам подписываются документы по вводу домов в эксплуатацию. Покупатели получают ключи и приступают к ремонтным работам.

Новые предложения по участию в инвестиционных проектах рассматриваем осторожно и взвешенно. В принятии положительного решения учитываются не только оценки прогнозов поведения всех участников рынка недвижимости, экономические составляющие, но и оценка работы в кризисный год потенциальных партнеров проекта.

По собственным строительным проектам мы скорректировали темпы строительства будущих очередей, но по текущей стройке сроки, взятые ранее, выдерживаем четко. Ценовые предложения соответствуют рынку сегодняшнего дня.

Строить планы на будущее и рассматривать конкретные предложения нам позволяют своевременная оценка происходящего, реализация принятых решений и многолетний опыт работы в данной отрасли.

- Чем ситуация на рынке недвижимости начала текущего года отличается от ситуации декабря 2009 года?

- Что касается цен и уровня потребительского спроса... В самом начале прошлого года первичный рынок среагировал чрезвычайно резко. В среднем снижение цен произошло на 30%. По проектам экономкласса дисконтирование прошло в размере 10%. В проектах бизнес- и элит-класса эта цифра доходила до 50%. Формирование цен на рынке вторичного жилья проходило со свойственной ему инерционностью. Прошлой весной в Московском регионе на рынке появился достаточно большой объем жилья. И объем предложений на конец года существенно не изменился. Квартиры стоимостью до 6 млн руб. были динамичны в просмотрах, и при наличии небольшого торга сделки купли-продажи проходят за месяц. Сделки с более дорогими квартирами чаще всего были альтернативными и своего покупателя находили достаточно долго. Сейчас можно говорить о том, что рынок "вторички" уже понятен.

Еще хотелось бы отметить интересный факт. Когда кредитных ипотечных программ не было на рынке, первое решение, к которому пришли многие застройщики, было ввести предложение долгих рассрочек. Но эти рассрочки не пользовались популярностью! По одному из проектов мы предлагали даже 7-летнюю рассрочку, которая могла бы конкурировать с банковскими ипотечными продуктами. Но такие предложения оказались неактуальными для современных покупателей жилья.

- О чем это говорит?

- Людей настолько испугала нестабильная ситуация, что в долгосрочные отношения со строителями никто вступать не хотел. Поэтому наши сделки ограничиваются, и на сегодняшний момент в том числе, годичными рассрочками. В основном, люди вносят единовременно порядка 80% от стоимости квартиры, а 20% выплачивают в течение года.

Кроме того, вспомните, как вели себя валюты в прошлом году. Были, конечно, любители, которые играли на этих курсах. Но, опять же, россияне очень осторожно подошли к предложениям по валютным сделкам. Все старались зафиксироваться в рублях.

- Вы говорите о том, что было. А что сейчас происходит с рынком новостроек?

- Люди готовы приобретать квартиры стоимостью менее 3 млн руб. По такой цене можно подобрать квартиры в ближнем Подмосковье по цене квадратного метра в 38-65 тыс. руб. Московские цены на порядок выше. Предложений на рынке первичного инвестиционного строительства много, но люди, обеспокоенные финансовым состоянием строительных компаний, боятся вкладывать деньги.

- Брать на "котловане"?

- Я про "котлован" не говорю. "Котлован" вообще не продается. Все потенциальные покупатели наблюдают за динамикой стройки. Но есть бренды и компании, которые свою репутацию в этот период не подмочили. Назову, к примеру, "ДСК-1". За весь кризисный период ни вы, ни я не слышали о ситуациях, когда на площадках компании остановились продажи или какие-то стройки были заморожены. Конечно, проблемы на площадках случаются, но серьезные компании всегда стараются найти различные пути выхода. Например, застройка в совхозе "Московский". Это большой микрорайон, более 300 тыс. кв. м, в строительство которого наша компания вложила крупные средства. Были проблемы с подключением сетей, но участники инвестиционного контракта достаточно оперативно решили эти проблемы. Роль управляющей компании взяла на себя "Региональная управляющая компания". На сегодняшний момент в "Московском" уже подписаны документы ввода в эксплуатацию первых корпусов.

Я привела этот пример, как один из положительных в кризисный период, когда всем было непросто. Координация по проекту - это очень важно. Говоря про этот проект, хочу отметить еще один положительный фактор. В этом микрорайоне очень активные покупатели, ими сформирована инициативная группа. Они не только активно общаются между собой в интернете, но и консолидируют свои вопросы и предложения, которые выносят на общие встречи с управляющей компанией проекта. Я давно работаю в недвижимости, но такой активной, настроенной на конкретные дела инициативной группы будущих жильцов не встречала.

- А что происходит с ценами на первичном рынке?

- Сегодня все проекты стоят своих денег. И они востребованы если, как отмечалось мною ранее, стройка динамичная. Это достаточно хороший стимул для покупки.

- А что касается ваших других проектов, как идут продажи, как идет строительство?

- Продажи напрямую зависят от состояния на объекте. И очень живо реагируют на активность на стройплощадке. Еще очень крупный наш проект, о котором хочу упомянуть, - Павшинская пойма в Красногорье. Это миллионная застройка. Если первые очереди уже сданы и люди живут, то завершающая четвертая очередь с застройкой в живописной прибрежной зоне домов индивидуальных планировок находится в стадии завершения. Место застройки действительно эксклюзивно. В черте застройки уже работает многофункциональный круглогодичный горнолыжный комплекс с фитнес- и веллнес-зоной, ледовой спортивной площадкой, детским клубом, сетью кафе и ресторанов - и это все в пешей доступности. На противоположном берегу открывается вид на торгово-развлекательный комплекс "Крокус Экспо". А недавно введенные в действие станции метро "Мякинино" и "Волоколамская" (первая станция московского метро в Подмосковье) облегчили транспортную доступность для жителей микрорайона. Отмечу, что покупательский спрос на данном проекте был всегда высоким, но кризис внес свои коррективы, и временные трудности компании-застройщика притормозили темпы строительства. Даже 80%-ная готовность домов не внушает полной уверенности некоторой части потенциальных покупателей. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону.

- Чем будет заниматься компания в ближайшем будущем? К чему стремится в достаточно короткой перспективе? На что будет делать акцент в своем развитии?

- Решение о вхождении в новые инвестиционные проекты должно быть сегодня более взвешенным и продуманным, нежели в докризисный период. Недооценка рисков, просчеты в прогнозах могут серьезно отразиться не только на конкретном проекте, но и на состоянии компании в целом. Результаты этого непростого года проверили нас на умение принимать верные и своевременные управленческие решения, которые сегодня вселяют уверенность в будущее. Новые проекты уже в стадии расчетов и составления бюджетов. Курс на инвестирование в жилье экономкласса менять не будем.

Сейчас на рынке много предложений по вхождению в проблемные проекты. К нам приходят компании, которые сами не смогли справиться с ситуацией прошлого года, стройки встали... Но входить в чужой проблемный проект тяжело, потому что всегда есть подводные камни, которые сразу не увидишь. Таких предложений было много за прошлый год, но мы ни одного положительного решения для себя не приняли.

Во втором квартале 2010 года сдаем в эксплуатацию первую очередь по проекту "Челюскинцев, 101" (г. Воронеж), где наша компания выступает застройщиком. И планируем приступить ко второй. Здесь расклад понятнее. Взвешенная оценка своих сил, стабильная финансовая поддержка проекта Сбербанком позволяет работать в заданном темпе. Хотела бы особенно отметить Сбербанк. У нас только положительный опыт общения, в том числе и в непростых экономических ситуациях.

- Географически и по масштабам - какие проекты будут вам интересны для собственного строительства?

- В настоящее время активно рассматриваем Ярославль. Никаких других новых регионов в ближайший год мы точно брать на себя не будем. Сосредоточимся на Подмосковье и будем продолжать работы по проекту в Воронеже. Это будет исключительно дешевое жилье, экономкласса. До 55 тыс. за метр.

- То есть в Москву вообще не собираетесь?

- Пока нет.