Управляя комфортом

Зачем нам управляющая компания?

Вопрос о том, что такое "ТСЖ" и чем оно отличается от "УК", с завидной регулярностью задают на форумах и во время встреч с риэлторами. Будущим собственникам чаще всего трудно понять - зачем нужно привлекать стороннюю организацию (УК) для управления домом, если уже существует легально созданное товарищество собственников жилья, готовое взвалить на себя весь груз ответственности? Чаще всего в этот момент они не понимают, о каком именно грузе идет речь. Управление домом - задача не из легких. Тому, кто намерен этим заниматься, придется решать технические, ресурсные, финансовые задачи, разбираться с трубами, нагревателями, наемными служащими и городскими организациями. Это управленческая работа высшей квалификации. Неудивительно, что эта сложная и ответственная работа в итоге достается тем, кто обладает достаточным уровнем профессионализма для ее выполнения. Этим "кем-то" и становится управляющая компания, или коммунальный оператор. ТСЖ в такой схеме играет роль основного заказчика, контролирует выполнение работы, ее качество и своевременность.

Деятельность УК, как и любая другая работа "с людьми", иногда вызывает нарекания у собственников жилья. По мнению экспертов, недоверие к управляющим компаниям имеет две основных причины: УК в доме либо не обладает достаточным уровнем профессионализма, либо считается жильцами дома "карманной" - то есть, в их глазах представляет интересы девелопера, а не собственников жилья. Антагонизм между жителями дома и их же управляющей компанией может зайти достаточно далеко, и нередки случаи, когда жильцам приходилось создавать новое ТСЖ, официально отказываться от услуг компании. И если раньше на вопрос об УК покупатели жилья в строящемся доме переспрашивали - "что это?", то сейчас грамотная, профессиональная управляющая компания - одно из весомых преимуществ строящегося объекта.

"Поскольку качество покупаемого жилья и стоимость его последующей эксплуатации находятся в прямой зависимости, потенциальный покупатель обычно взвешивает свои финансовые возможности заранее, еще на стадии планирования сделки. При этом расценки на услуги УК не являются определяющими при  выборе дома. Скорее, на принятие решения о покупке квартиры в том или ином доме, повлияют наличие или отсутствия определенных будущих возможностей (паркинг, детские площадки, качество проекта и строительства). Иногда в этот список попадают и услуги, которые оказываются управляющей компанией", - рассказывает Галина Алашова, Директор "Пионер-сервис -Москва" (входит в ГК "Пионер" - Москва).

Как правило, большинство отечественных застройщиков - девелоперы полного цикла, которые самостоятельно проектируют, строят, продают и обслуживают проданное. Потому и УК чаще всего появлялись на рынке исключительно "от девелопера". Со временем, развиваясь и наращивая обороты, рынок жилой недвижимости представил вниманию собственников профессиональные УК, которые заключают договора с ТСЖ и готовы самостоятельно обслуживать жилые дома. Эволюционировали также и подотчетные девелоперам УК - от них не отказались, напротив, им выделили дополнительные ресурсы для развития, и зачастую деятельность девелоперов теперь делится на два направления - строительство жилья и его обслуживание. По оценкам независимых экспертов, разницы между "отдельными" и "девелоперскими" УК практически нет - качество оказываемых услуг зависит исключительно от профессионализма самой компании, в чьем бы ведении она не находилась.

По словам Галины Алашовой, существуют нормативы содержания жилого фонда, которые Управляющая компания обязана обеспечить. В том числе, бесперебойное обеспечение дома (квартир) такими ресурсами, как тепло, горячая и холодная вода, электричество, иногда газоснабжение. На этих услугах экономить сложно. Обычно УК экономят на собственных эксплуатационных услугах и персонале. Т.е. проводят жесткие тендеры по компаниям-контрагентам (техническое обслуживание лифтов и других инженерных систем), используют совместителей (особенно инженерный персонал и бухгалтерия), упрощают регламенты текущей эксплуатации (реже убираются и вывозят мусор). Кроме того, имеются возможности сезонной экономии (на уборке снега, поливе насаждений и газонов).

Жители многоквартирных домов, безусловно, могут отказаться от услуг или откорректировать их стоимость. Но это относится только к сервисным услугам. "Проще говоря, содержание инженерных систем и сооружений, обеспечивающих жизнедеятельность дома, имеет определенную стоимость, снижать которую до бесконечности, а тем более отказаться от этих услуг, невозможно. Но жители могут откорректировать услуги охраны, графики и качество уборки мест общего пользования и прилегающих территорий, изъять из общих затрат мелкий ремонт помещений", - рассказывает Галина Алашова.

Если с базовыми услугами, предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии. В зависимости от типа дома, его класса и места расположения, УК могут предлагать жильцам самые разнообразные способы облегчить и улучшить жизнь. И если раньше ряд дополнительных услуг был доступен только в сегменте элитного класса, то сейчас ситуация меняется. Подобные запросы становятся характерны и для жильцов комфорт-класса.

Например, в перечне могут быть такие, казалось бы, "элитные" предложения, как заказ услуг через единое окно. По словам специалистов "Пионер-сервис-Москва", возможность заказать продукты на дом или нанять няню на вечер для ребенка востребована жильцами.  Пользуются спросом и другие услуги УК: установка бытовой техники (от кондиционеров до электроплит), ремонт, согласование перепланировок в БТИ, разработка дизайн-проекта ремонтируемой квартиры, регистрация прав собственности на жилье. Все это гораздо проще осуществить через управляющую компанию, которая не только всегда доступна для клиента, но и специализируется на обслуживании конкретного дома. Даже вызвать такси в домах комфорт-класса можно через соответствующую службу УК.

По мнению экспертов, уже скоро покупатели жилья и жители домов комфорт-класса привыкнут к удобству и доступности услуг Управляющей компании, и отсутствие единого окна, через которое можно вызвать такси или заказать продукты с доставкой, будет вызывать у москвичей недоумение и снижать цену на приобретаемое жилье. Ставка на удобство по доступной цене оправдает себя уже в ближайшие годы, и преимущества получит тот девелопер, который уже сейчас готов позаботиться о комфорте будущих жильцов своего дома.

PIONEER GROUP /Группа Компаний "Пионер"/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании - реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение "best use" и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.

В 2009 году компания диверсифицировала деятельность, наладив работу строительного, производственного и эксплуатирующего подразделений. Организации, входящие в ГК "Пионер", имеют соответствующие лицензии на осуществление большинства видов строительных, в том числе специальных, работ. На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний "Пионер" насчитывается 11 проектов, общей площадью более 600 тысяч квадратных метров. Из них построены и введены в эксплуатацию 5 жилых объектов: дом бизнес-класса "Авангард" и Дом на Коровинском шоссе - в Москве, жилой дом "Новый Колизей", ЖК "Новая Высота" и Дом на Арсенальной набережной - в Санкт-Петербурге.

В московском районе Южное Бутово ведется строительство жилого комплекса "Лазаревское", общей площадью 114 тыс.кв.м, ввод в эксплуатацию 1 очереди состоится в 1 квартале 2011 года. В Санкт-Петербурге завершается строительство жилого комплекса "Шуваловские Высоты" площадью 105 тыс.кв.метров, строительная готовность - 4 квартал 2010 года.

В 2011 году начнется реализация трех новых московских проектов: по реновации территории производственного назначения в муниципальном округе Митино СЗАО г.Москвы с возведением современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 150 000 м.кв, ; реконструкции жилого квартала в районе Текстильщики с возведением жилого комплекса площадью более 90 000 кв.м, а также строительство жилого комплекса площадью 45 000 кв.м в микрорайоне Северное Тушино г.Москвы.

В Санкт-Петербурге идет работа по подготовке строительства нового многофункционального комплекса "Yellow Submarine" общей площадью более 150 тыс. кв. метров на улице Хошимина в Выборгском районе города.