Ипотека загородного дома на конференции "Малоэтажное строительство России"

По мнению экспертов и сообщениям СМИ, рынок загородной жилой недвижимости выходит из посткризисной стагнации. И хотя по-прежнему немногие потенциальные потребители рассматривают коттеджи и таунхаусы в качестве основного дома, в 2011 году специалисты прогнозируют дальнейший рост спроса на загородные объекты эконом-класса и участки без подряда.

Для реализации коттеджных поселков и других объектов малоэтажной недвижимости застройщики в числе прочих мер предлагают потенциальному потребителю участие в ипотечных программах, специально разработанных совместно с банком. Такие программы, по словам экспертов, действительно способствуют росту продаж от 15 до 50%.

"Наличие партнерского соглашения, как правило, означает то, что банк рассмотрел все документы, связанные с освоением земельного участка, на котором будет находиться коттеджный поселок. Это значит, что специалисты банка косвенно подтверждают наличие необходимой исходно-разрешительной документации и благоприятную ситуацию на проекте, если подписывают подобное соглашение с застройщиком и предлагают клиенту взять ипотечный кредит под залог земельного участка  в таком поселке; либо под залог имущественных прав, если речь идет о договоре подряда, по которому в будущем должен возникнуть объект завершенного строительства. Естественно, если банк не верит в то, что девелопер способен в обозначенные проектной документацией сроки выполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов инфраструктуры и домов, он не будет брать в качестве обеспечения участок такого рода поселка", - говорит Валерий Мищенко, Председатель Совета директоров Kaskad Family.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good Wood, добавляет: "По своему опыту могу сказать, что ипотека всегда положительно сказывается на проекте. Так при совместных с застройщиком банковских программах продажи могут увеличиваться в 2 раза". По оценке Павла Головача, финансового директора УК "Экодолье", когда объект аккредитован, продажи, как правило, возрастают на 40-50%.

Тем не менее, по сравнению с городской ипотека загородной недвижимости пока остается мало востребованной покупателями. "Если до кризиса доля ипотечных сделок составляла до 60% сделок от общего числа, которые проходят на рынке. Сегодня эта доля значительно снизилась, составляет не более 10%", - констатирует Валерий Мищенко (Kaskad Family). "Связано это в первую очередь с  тем, что люди после кризиса трепетнее относятся к кредитным обязательствам, стараются сберегать больше денег. Но все это до поры до времени, пока цены на рынок загородной недвижимости не стали расти с большей динамикой, что, по нашим прогнозам, должно уже произойти, начиная с III квартала следующего года", - добавляет он.

Следует отметить и то, что в процессе организации взаимовыгодного альянса девелоперы как и прежде сталкиваются с множеством банковских требований и ограничений, которые замедляют их совместную работу. И все же некоторые компании-застройщики настроены оптимистично. В Kaskad Family рассчитывают, что в ближайший год требования банков по части аккредитации проектов на рынке загородной недвижимости снизятся. "Аккредитация проекта будет занимать меньшее время, и внутренний механизм банков будет позволять достаточно оперативно проводить клиентов  через процедуру скоринга и оформление сделок  по купле-продаже недвижимого имущества", - подчеркивает Валерий Мищенко, Председатель Совета директоров компании. Он считает, что партнерское сотрудничество будет наиболее эффективным, "когда банки, имея некий опыт взаимодействия с девелопером и обладая соответствующими финансовыми ресурсами, будут готовы кредитовать застройщиков на наиболее ранней стадии развития строительства, а также давать низкие ставки ипотечных кредитов, даже когда еще не зарегистрировано право собственности на воспроизводимый объект жилищного строительства". "Также мы очень рассчитываем на то, что будут реально работать стандарты по малоэтажному строительству агентств по ипотечному и жилищному кредитованию, что позволит банкам продавать закладные, получать дополнительную ликвидность и брать дополнительные объемы", - добавляет представитель Kaskad Family.

Основной причиной медленного развития ипотечных программ на рынке загородного жилья, по словам Павла Головача, финансового директора УК "Экодолье", следует считать "отсутствие залогового инструмента на этапе строительства (аналогичного Договору Долевого Участия)". Среди положительных факторов эксперт отмечает принятие Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продукта "Малоэтажное жилье", разработанного совместно с УК "Экодолье" и успешно реализуемого этой компанией в Оренбурге.

Павел Головач (УК "Экодолье") также признает, что "на текущий момент у крупных банков, которые не продают продукт АИЖК "Малоэтажное жилье", вообще нет ипотечных программ для малоэтажного жилья на этапе строительства", разработка и внедрение которых особенно важны для развития рынка.

Александр Дубовенко (Good Wood) объясняет трудности взаимодействия с банками зачастую недостаточным профессионализмом менеджмента. "Нежелание сотрудников  банков разобраться в продукте, в схеме финансирования - вот с чем нам приходится постоянно сталкиваться. К сожалению,  необходимо потратить массу сил и времени, прежде чем удастся запустить совместные проекты. Например, существуют 100% безрисковые схемы для банков. Кредит на строящееся домовладение на 1 год. При такой схеме объем средств, которыми реально рискует альянс (банк+застройщик) равен нулю, так как в каждый момент времени фактически инвестируются только те деньги, которые поступают в виде ежемесячных платежей. Но банк не хочет разбираться. Есть регламент: не кредитовать стройку, и все тут. Еще момент. Есть два принципиально разных с точки зрения банка продукта: серийное малоэтажное жилье, которое имеет высокую ликвидность и может быть быстро реализовано в случае проблем с заемщиком, и индивидуальное жилье с высокими рисками и непонятными ценами. Банк не хочет отличать одно от другого. Третий момент: есть застройщик, который готов выступать гарантом и в случае проблем с заемщиками самостоятельно выкупать жилье у банка. Этот вариант банк не готов рассматривать".

Как банкам, девелоперам и риэлторам выстроить взаимовыгодное сотрудничество? Готовы ли банки снизить требования к проценту готовности объекта при его аккредитации? Как ускорить рассмотрение кредитных заявок от покупателей? Обсудить эти и другие вопросы, а также ознакомиться с практикой реализации проектов малоэтажного жилья при работе по ипотечным программам смогут участники мероприятия "Малоэтажное строительство России: девелопмент, технологии, реализация", которая пройдет 10 февраля 2011 года в отеле "Марриотт Тверская" в Москве.