А. Юнанов: "Аренда помещений под пищевое производство – это необходимое условие для развития ресторанных сетей"

Пищевое производство предполагает аренду специфических помещений, оборудованных и технически подготовленных для этого вида деятельности. О том, насколько в Москве развит сегмент помещений под пищевое производство, какие особенности у таких объектов и есть ли спрос на этом рынке рассказывает "РБК-Недвижимости" коммерческий директор производственного комплекса "Михайловский" Александр Юнанов.

- Как вы можете охарактеризовать этот сегмент? В чем особенность помещений, предлагаемых в аренду под пищевое производство?

- В России привычка есть в местах общественного питания пока не так сильно развита, как, например, в Америке или Европе. Однако мы движемся к этому довольно медленно, но неизбежно. Жителям мегаполиса из-за загруженности на работе и отсутствия свободного времени становится удобнее и выгоднее посещать кафе, бары и рестораны. Сегодня столичный ресторанный бизнес переживает активный рост. Спрос рождает предложение, поэтому количество подобных мест в столице увеличивается с каждым днем. Но не все помещения общественного питания пригодны для организации фабрики-кухни или комбината питания в одном месте. В связи с этим возникает объективная необходимость в организации пищеблока на стороне. И сразу хочу отметить, что территориальное разделение кухни и ресторанов не может и не должно влиять на результат. В любом случае вся продукция будет находиться под контролем специалистов.

Безусловно, при аренде помещений под пищевое производство необходимо обратить внимание на следующие аспекты: горячее и холодное водоснабжение, наличие выделенной мощности под оборудование, приточно-вытяжной системы вентиляции. Никуда не уйти и от необходимых технических характеристик помещений - это определенные требования, предъявляемые к высоте потолков, нагрузке на пол, шагу колонн. Для производства фабрик-кухонь важно, чтобы логистическая сеть была удачно организована для конечной доставки продукции не только в сеть ресторанов, но и в пищеблок.

- Какие предпочтения арендаторов таких помещений вы можете отметить? Какие требования предъявляют ваши потенциальные клиенты?

- Решение о создании фабрики-кухни обычно принимается в момент активного расширения сети, когда становится тяжело сохранять на местах единые стандарты предлагаемой продукции. Поставки всей продукции осуществляются не в отдельные рестораны сети, а непосредственно на единое производство, что позволяет четко и оперативно отслеживать качество первоначальных продуктов.

Как правило, метраж помещений под производство должен быть от 3 тыс. кв. м. В идеале это район Третьего транспортного кольца. Обязательное условие - это удобная транспортная доступность и оперативная логистика, то есть наличие не менее 2-3 разгрузочных доков для фур и возможность организации разгрузки/погрузки нескольких малотоннажных фур одновременно. Необходимые технические характеристики: высота этажей - 4-6 м, шаг колонн - 6-9 м, электричество, водоснабжение и т. д.

- Что ваша компания предлагает арендаторам?

- Подбор помещений под пищевое производство в Москве - это ответственный этап в работе каждого предприятия: правильный выбор может дать дополнительный импульс росту производства, а неудачное размещение - наоборот, затормозить развитие. Пищевой производственный комплекс "Михайловский" готов предложить своим клиентам большие площади свободной планировки, предназначенные под создание фабрик-кухонь.

Наш многоэтажный комплекс удачно расположен в районе Третьего транспортного кольца, рядом с Волгоградским проспектом и в непосредственной близости от метро. У нас имеется удобный заезд для еврофур, два больших пандуса для организации погрузки/разгрузки примерно десяти фур, восемь грузовых лифтов. Кроме того, у нас имеется железнодорожная ветка, что дает возможность своевременно доставлять продукты на фабрики-кухни, минуя пробки и не сталкиваясь с ограничениями проезда в центр.

Наши технологические и производственные мощности полностью соответствуют вышеперечисленным требованиям арендаторов. К тому же мы находимся в непосредственной близости от центра Москвы и готовы предложить любые площади под нужды клиента.

- Кто ваши потенциальные клиенты в этом сегменте?

- Прежде всего это ресторанные сети, фабрики-кухни, которые стремятся сделать пищевое производство компактным, экономичным и лучше организованным. К примеру, клиентами производственного комплекса «Михайловский» уже стали несколько известных сетей кафе. Сейчас ведутся переговоры о сотрудничестве с одной из самых узнаваемых компаний в сфере розничной торговли продуктами питания.

- Какие сложности есть со сдачей таких помещений в аренду?

- Сложности в том, что под производство нужно время. Наша компания идет на то, чтобы создавать максимально удобные условия для потенциального арендатора. Проблема в том, что надо друг друга найти. Мы прекрасно понимаем, что клиент отдает часть прибыли нам в виде аренды, и в любом случае его дело должно быть доходным. А наша задача - предоставить потенциал развития, надежный базис для стабильной и успешной работы предприятий на объекте.

- Какие договоры заключаются - долгосрочные, краткосрочные?

- С нашими клиентами мы заключаем и краткосрочные, и долгосрочные договоры. Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения небольшой площади, ориентировочно до 200 кв. м. Довольно часто бывают случаи, когда компания-арендатор только начинает свою деятельность, соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные ограничения по бюджету.

Несколько иначе обстоит дело с долгосрочными договорами. Необходимость заключения такого договора возникает при аренде больших площадей, до нескольких тысяч квадратных метров. Такому арендатору интересно найти хорошее помещение и заключить договор аренды лет на пять и более, а не заключать каждый год договор на 11 месяцев. Так что арендаторам больших помещений под пищевое производство интересно заключать долгосрочные договоры.

Если говорить об аренде помещений под пищевое производство, то, конечно, и клиентам, и нашей компании интересны долгосрочные проекты. Любое производство требует значительных первоначальных капиталовложений на закупку оборудования, организацию производственного процесса и пр. Данный рыночный сегмент предполагает работу на перспективу. Мы готовы развиваться, совершенствоваться вместе с клиентом, и больше заинтересованы в долгосрочной совместной работе, чем в получении прибыли от ежеминутной сделки.

- Каким вы видите будущее для этого сегмента? Как будут меняться арендные ставки, условия, спрос и предложение в этом году?

- Этот сегмент будет развиваться ровно настолько, насколько клиенты будут развивать свою сеть. Если, конечно, фабрика-кухня не будет заключать договоры и предоставлять услуги по аутсорсингу другим ресторанным компаниям, что тоже возможно. Арендные ставки как таковые если и будут меняться, то в соответствии с рыночными условиями. В любом случае ставки должны быть адекватными для бизнеса клиента. С нашей стороны можем гарантировать выполнение всех требований наших арендаторов и предоставление вариантов, открывающих пищевому производству путь к новым вершинам.