Городская недвижимость, 11 фев 2013, 20:04

Эксперт: В Подмосковье резко вырастет число "замороженных" новостроек

Читать в полной версии

С начала кризиса (2008 год) количество замороженных строек в Подмосковье сократилось в три раза: с 431 до 121 объекта. Если в Москве зафиксированы две основные причины замороженных строек - это мошеннические схемы и проблемы с финансированием, то в Московской области во многих случаях строительство остановлено из-за юридических нарушений застройщика и разногласий с местной администрацией, отмечают эксперты компании "Метриум Групп".

По оценке компании, одно из наиболее распространенных правовых нарушений в Подмосковье - это строительство многоквартирных жилых комплексов на участках, где по документам можно возводить только индивидуальные дома для проживания одной семьи. По этой причине остановлено строительство 44 домов, что составляет почти 40% от общего объема замороженных строек в области.

Всего на сегодняшний день, по официальным данным областного правительства, выявлено и внесено в реестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности 389 объектов, находящихся на различных этапах строительства и уже построенных. Подмосковные власти однозначно дали понять, что больше не будут продолжать закрывать глаза на дома, незаконно построенные на землях ИЖС и садовых участках. Напомним, что одним из самых скандальных примеров с незаконной застройкой в Подмосковье стал снос дома в "Новых Вешках". По мнению специалистов "Метриум Групп", есть вероятность того, что в ближайшие 2-3 года количество замороженных новостроек после пятилетнего непрерывного снижения снова резко возрастет.

"Если в столице замороженные стройки стараются как можно быстрее завершить и раздать квартиры пострадавшим дольщикам, то в Подмосковье юридически проблемные объекты остаются в замороженном состоянии или идут под снос", - комментирует генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Еще одна причина появления долгостроев - финансовые трудности или банкротство компании-застройщика. На долю таких "замороженных" проектов с перебоями или невозможностью дальнейшего финансирования, по подсчетам компании, приходится не менее существенная доля от общего количества долгостроев. "В большинстве случаев кассовые разрывы образовывались из-за расчета на постоянный высокий покупательский спрос. Полученные от продаж квартир и загородных домов средства шли не на строительство и развитие проекта, а по новому кругу вкладывались в новый проект, образуя пресловутую финансовую пирамиду", - пояснили в компании.

Есть и другие многочисленные причины, подрывающие финансовую устойчивость застройщика: это может быть перекредитованность компании, рейдерские захваты и т.д. В случае непреодолимых финансовых трудностей или банкротства строительной компании схема завершения долгостроя такая же, как и в Москве. Незавершенный строительством объект выставляется на торги, по их результатам определяется компания, которая будет его достраивать.

Есть и категория долгостроев с откровенно мошенническими намерениями, так называемых, "инвесторов", которые изначально не собирались достраивать и сдавать дом. На сегодняшний день доля таких долгостроев не превышает 5%. Судьба таких проектов в Московской области практически не отличается от столичных. "Инвесторы" точно также собирают с клиентов деньги, после чего скрываются или банкротят компанию, оставляя покупателей самостоятельно разбираться с вопросом: кто же виноват в том, что оплаченных квартир они так и не получили.

При этом, как и в столице, в Московской области в 2008-2012 года происходило стабильное сокращение объемов долгостроев, образовавшихся из-за мошеннических схем. Покупатели предпочитали покупать квартиры по №214-ФЗ, и застройщики были вынуждены переходить на легальную схему продаж.

В Московской области ситуация гораздо острее, чем в Москве. Напомним, что уже сейчас есть решения судов о сносе незаконных новостроек в Одинцовском, Ленинском, Мытищинском и Красногорском муниципальных образованиях. "Поскольку в таких домах квартиры частично или полностью раскуплены, то совершенно очевидно, что это может привести к возмущению людей и росту социальной напряженности. Подмосковным властям необходимо найти в каждом случае компромиссные решения, которые бы позволили решить проблему с незаконным возведением дома и не оставить покупателей жилья без денег и без крыши над головой", - комментирует Мария Литинецкая.