Цены на столичное жилье перешли рекордный рубеж
В Москве отмечен рекордный взлет цен на недвижимость. Впервые в отечественной истории средняя цена 1 кв. м столичного жилья превысила в сентябре отметку в 2 тыс. долларов. Как отмечает газета "Новые Известия", в последние две недели "квадраты" в городе дорожают темпами, вполне сопоставимыми с нефтяными.
За деньги, на которые еще год назад можно было купить вполне приличную квартиру в не очень далекой от центра новостройке, сегодня продается то, что специалисты называют "плохой панелью" в 40-летней пятиэтажке. Как пишет газета, одной из главных причин заоблачной дороговизны квартир в столице являются чиновничьи "откаты" или, проще говоря, взятки, которые поднимают цены на жилье на 40%.
По данным аналитиков, в настоящее время средняя цена 1 кв. м жилья в Москве составляет 2,019 тыс. долларов. За неделю она выросла сразу на 0,6%, а ожидаемый месячный прирост – 2,2%. Самые дешевые сегодня, разумеется, старые пятиэтажки и иные квартиры с микроскопическими кухнями, которые специалисты называют "плохой панелью". Однако и при их покупке придется выложить в среднем 1,769 тыс. долларов за "квадрат", и дорожают они быстрее всего (так же, кстати, как "плохой кирпич") – на 0,9% в неделю. Дороже всего на рынке жилье в так называемых сталинских домах и "типовом кирпиче" – квартиры небольших площадей в старых 6–11-этажных зданиях. Их покупка обойдется в среднем в 2,371 тыс. долларов за 1 кв.м. Это почти на пару сотен долларов больше, чем в модных "монолитах" и кирпичных домах с увеличенными квартирными площадями.
Столь бурное удорожание жилья опровергло прогнозы многих экспертов рынка, которые в конце прошлого года утверждали, что в 2005 году наступит долгожданная стабилизация цен на недвижимость, которые в своем росте лишь слегка будут опережать инфляцию.
Участники рынка недвижимости по традиции обвиняют в росте цен вступивший в силу закон о долевом участии в строительстве. Он, защитив права инвесторов, то есть граждан, покупающих квартиры, осложнил жизнь застройщиков. Теперь, согласно этому закону, все траты на проектирование объекта и подготовку к строительству должны оплачиваться самими застройщиками. По новому закону квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Вот застройщики и вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур.
Строители предупреждают также, что влияние нового закона в полной мере будет ощутимо только к концу этого – началу будущего года. Объясняется это тем, что пока еще многие столичные застройщики работают на площадках, разрешения на которые получены до вступления документа в силу. Так что дефицит площадок под застройку, по их прогнозам, будет только возрастать. Ведь если раньше 20% квартир начинали продаваться на стадии котлована, то сейчас такая ситуация невозможна по закону. Сократился объем новостроек, происходит нагнетание дефицита. Да и до насыщения рынка жилья, по словам специалистов России еще далеко: у нас на человека приходится в среднем 20 кв.м площади, тогда как в Западной Европе – 50–60 кв. м.
Вместе с тем многие эксперты отмечают рост себестоимости квадратного мера жилья. Дело в том, что основными составляющими цен за квадратный метр площади являются стоимость земли, строительно-монтажных работ и стоимость всех согласований. Кроме того, по инвестиционному контракту инвестор должен отдать в зависимости от месторасположения от 30 до 50% площадей городу либо по принятой в настоящее время схеме рассчитаться с городом денежными средствами. Соответственно это перекладывается на стоимость квадратного метра.
В цене находят свое отражение и договоры с энергоснабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей, и постоянно дорожающие энергия и стройматериалы.
Нельзя сбрасывать со счетов и прибыль строителей, и обустройство территории вокруг объекта по заданию городских властей. Все это также входит в цену, которую нам приходится платить при покупке жилья. Плюс посредники, которые реализуют квартиры на рынке.
Также огромную роль в удорожании площадей играют всевозможные согласования чиновников, их достаточно много – порой до 200. Сколько стоит виза столичного чиновника на нужной бумаге, ни один участник рынка не стал рассказывать газете даже при выключенном диктофоне и при торжественном обещании сохранить анонимность собеседника.
По данным экспертов, ежегодно в городе строится около 400 тыс. кв. м жилья. Примерно 80 тыс. из них предназначены очередникам, 200 тыс. – молодым семьям, более 1 млн. кв. м – для переселения москвичей из ветхих пятиэтажек. На социальные нужды уходит 1/8 строящегося жилья. Всего же в мегаполисе около 4,5 млн. семей нуждаются сегодня в улучшении жилищных условий, и лишь менее 1% могут решить эту проблему.
Федеральные власти связывают решение проблем жилья с развитием ипотеки. На днях глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что к 2010 году ипотекой смогут воспользоваться около 1 млн россиян (в прошлом году таких было 43 тыс.). Государство обещает платить за них половину банковской ставки, чтобы годовой процент для тех, кто взял кредит, был не выше 6,5%. Москва надеется на успех собственной программы под названием "Социальная ипотека". Суть ее в том, чтобы продавать городским очередникам жилье фактически по себестоимости, то есть не по 2 тыс. долларов за метр, а по 700–800 "зеленых". При этом годовая процентная ставка, как обещают, будет составлять 4%.
Правда непонятно, где очередник – человек, как правило, небогатый, а по новому Жилищному кодексу и вовсе малоимущий, возьмет деньги на квартиру даже за полцены. Остальные же должны решать свои проблемы по рыночным ценам.
Кстати, чтобы взять ипотечный кредит, нужно заплатить первый взнос - не меньше 25–30 тыс. долл. Ведь cегодня средняя "двушка" общей площадью 50 кв. м стоит около 100 тыс. долларов. А если хотя бы пару лет копить деньги, квартира поднимется в цене минимум до 150 тыс. долларов и накопленной на первый взнос суммы явно не хватит – надо будет выложить уже 40–45 тыс. Пока недостающие тысячи у потенциального покупателя появятся, цены уйдут еще дальше. Так что, заключает газета, до процентов, которые обещает субсидировать государство, дело может просто не дойти.