Пилотный проект: Тольятти впереди России всей
Тольятти задыхается из-за отсутствия свободной земли для строительства жилья. Это, конечно, не новость. И дело не только в земле, но и в отсутствии достаточных средств для их освоения: бюджет города который год идет с дефицитом. Чтобы заниматься строительством жилья нужны поступления и из областного бюджетов, и из федерального. Что для этого надо? Оказалось, надо придумать пилотный проект – первый в России и начать адаптировать его в Тольятти.
Именно об этом шла речь на недавней пресс-конференции, которая была устроена в мэрии по итогам визита в наш город Александра Бравермана, председателя комиссии по развитию рынка доступного жилья при президентском совете по национальным проектам. Александр Арнольдович также является председателем некоммерческой организации «Российская ассоциация маркентинга».
В пресс-конференции приняли участие сам Александр Браверман, Президент группы АвтоВАЗ Борис Алешин и мэр Тольятти Анатолий Пушков. Приезд ведущего специалиста по доступному жилью Бравермана широко не афишировался, и тому есть объяснение. Как подтвердили сами участники пресс-конференции, пилотный проект по строительству доступного жилья в Тольятти делает только первые шаги, и о конкретных начальных результатах общественности расскажут в начале июня.
- Еще на съезде машиностроителей России я обратился к Дмитрию Медведеву поддержать Тольятти, ВАЗ, как градообразующее предприятие в этом проекте, - рассказал Борис Алешин. – Встреча с Александром Арнольдовичем уже не первая, и сегодня мы уже рассматривали кое-какие наработки по использованию нескольких площадок для строительства доступного жилья. Речь пока идет о комплексах «Лесной» и «Калина», о других участках говорить пока рано. Мы теперь имеем представление, каким двигаться путем. Основная задача – снизить себестоимость строительства, а стало быть, и жилья.
- Предполагает ли проект малоэтажную застройку? – спросили журналисты у Александра Бравермана.
- Конечно. Но это в первую очередь зависит от наличия земли и при наличии инфраструктуры. Участки «Лесной» и «Калина», конечно, не решат проблемы. Но есть возможность выделения гораздо больших участков, если мы их грамотно оформим и выставим на аукционе, то строить малоэтажное жилье реально. За годы советской власти мы привыкли жить в многоэтажках, и вроде как спроса на индивидуальное жилье не было. Нынче же разрабатывается отдельная программа по стимулированию спроса на малоэтажное строительство. Поэтапно это выглядит так: первое – земля, второе – инфраструктура, третье – строительные материалы, четвертое – подтягивание денежных ресурсов.
- Скорее всего, речь идет уже об известных свободных землях за Московским проспектом? Есть сейчас какие-то реальные механизмы, чтобы закрепить эти земли за городом?
Анатолий Пушков:
- Есть три варианта. Судебные действия, выкуп земель или самое реальное – договоренность с собственниками земли с тем, чтобы они выступили и заказчиками жилья. В этом случае город и область выступят гарантами строительства и подведения сетей инфраструктуры на участки. Именно по этому пути мы продвигаемся.
Александр Браверман:
- От себя добавляю, что сегодня в мэрии мы увидели принципиально новый подход к решению вопроса с землями сельхозназначения. Это очень важно.
- Вписывается ли в проект строительства доступного жилья точечная застройка?
Александр Браверман:
- Исключено. Мы занимаемся только районами комплексной жилой застройки.
Борис Алешин:
- Тольятти и АВТОВАЗу не годится точечная застройка. В это меня поддержал и президент Дмитрий Медведев. Уплотнение – это и дороже, и хуже. Только на большом объеме работ можно снизить затраты и получить доступную цену. Да и город должен получить достойные очертания. Земли полно, надо налаживать диалог.
Заключительную точку в разговоре поставил Александр Браверман:
- Проект Тольятти и ВАЗа является пилотным. Если мы все правильно сделаем, то его растиражируют по всей стране. Тольятти послужит примером более эффективного механизма для получения субсидий, где цепочка взаимодействий предполагает четкое планирование, четкий документооборот, законный порядок и конкретный результат. Как нам стало известно, сейчас чиновники мэрии ведут напряженные переговоры с владельцами участков земли за Московским проспектом, именно там находит наш стратегический запас для будущего жилья. Однако, по словам Анатолия Пушкова, собственники некогда государственной земли заломили очень высокую цену: стоимость гектара они оценивают от 10 миллионов и выше.
Мы решили воспользоваться встречей с Александром Браверманном и задать ему несколько вопросов.
- Александр Арнольдович, кроме тиражирования на всю страну в чем суть пилотных проектов?
- Пилотные проекты мы разделяем на два крупных блока: это блок комплексной жилищной застройки и второй – промышленности строительных материалов. Сейчас присоединяется третье направление – ЖКХ. Базовым элементом здесь является концессионное соглашение, по которому инвесторам может передаваться коммунальная инфраструктура. Изначально мы это направление не планировали, но поскольку на основе пилотных проектов мы хотим создать механизм для всей России, в него должны быть включены все элементы. На наш взгляд, механизм должен решать проблему не выделения земли, не присоединения участков к инфраструктуре, не выпуска достаточного количества строительных материалов, а проблему обитания в комфортной среде..
- На ваш взгляд, сколько должен стоить квадратный метр жилой площади квартиры эконом-класса, учитывая наш прожиточный минимум?
- Я приведу цифры совокупного платежеспособного спроса на жилье со стоимостью квадратного метра, которые есть сегодня в регионах. И по тому, за сколько граждане, проживающие в 11 регионах, готовы сегодня приобретать квадратный метр жилья. К слову сказать, у них разные представления об этом жилье – это и кирпич, и монолит у кого-то, у кого-то панель, у кого-то деревянное домостроение. Средняя цифра 31,6 тысячи рублей за квадратный метр. Это цифра мониторинга на начало года, к ней можно плюсовать сейчас 12-14 процентов. Повторюсь, эта цифра потенциальная готовность населения платить за квадратный метр. Мы можем регулировать вопрос стоимости жилья одним единственным способом - увеличивать предложение. Предложение это складывается из площадок, из обеспечения инфраструктурой, из демонополизации рынка строительных материалов. Поэтому говорить о стоимости жилья, регулируемой административно, на мой взгляд, смысла нет, а определяется это исключительно одним показателем – платежеспособный спрос на жилье.
- Для меня всегда загадка: может ли быть доступное жилье комфортным и наоборот?
- Не вижу противоречия в этих терминах. Что мы понимаем под комфортным жильем? Правильное его расположение, правильный ( с точки зрения потребителя) конструктив, то есть те материалы, из которых предпочитают, чтобы оно было сделано, правильную планировку. Когда мы проводили маркетинг, то представляли потенциальным покупателям наиболее современные типовые проекты различной этажности и различного конструктива. И что выяснили – 46% потенциальных покупателей однокомнатных квартир предпочитают квартиры, сопоставимые с предложенными типовыми вариантами, то есть около 30 квадратных метров площади. Вместе с тем более трети предпочитают квартиру на десять квадратов больше, а еще 17 – на 20 метров.
По двухкомнатным квартирам предложения типовых вариантов совпадают с предпочтениями потенциальных покупателей по общей площади, это около 60 метров. Однако по сравнению с типовыми вариантами, а они были спроектированы московскими и санкт-петербургскими специалистами, покупатели предпочли бы увеличить площадь жилых комнат, санузла и балкона за счет уменьшения площади коридора и кладовки. Предпочтения в трехкомнатных квартирах – примерно 83 квадратных метра площадью. По четырехкомнатным: вместо предложенных 86 метров более половины потенциальных покупателей предпочитают вариант более 100 метров. Поэтому комфортность жилья на сегодняшний день соответствует его доступности.
- Александр Арнольдович, что сейчас предпочтительнее для россиян – многоэтажное жилье или малоэтажное? Какой тип жилья подходит нашей стране?
- Я бы предпочел ссылаться не на свои впечатления, а на результаты маркетинга. И базируюсь исключительно на том, что мы получили по огромной выборке, а это около 11 тысяч человек. И выборка эта снайперски точная. Так вот сегодня предпочтения россиян таковы: 60% предпочитают многоэтажные многоквартирные дома и 40% - малоэтажное строительство. В том числе малоэтажный многоквартирный дом, то есть до четырех этажей, таун-хаусы, собственный дом в городе или пригороде. Такое соотношение 60 на 40, на наш взгляд. Является отражением нынешней ситуации.
Ситуацию эту в принципе нужно двигать в сторону малоэтажного строения. Земли много, и есть инфраструктура, в том числе и транспортная будет развиваться, то, конечно, малоэтажное строительство на больших и зачастую свободных землях, в том числе и в городах=спутниках, будет, конечно, наилучшим вариантом развития рынка. Но, думаю, соотношение 60 к 40 будет меняться в сторону малоэтажного строительства. К этому есть все предпосылки. Уже сейчас существуют программы, которые формируют и стимулируют спрос. В частности: федеральные субсидии на дороги, которые ведут к малоэтажному строительству, сегодня больше, чем субсидии на дороги, которые ведут к многоэтажкам.
- И напоследок: строительство и коррупция в последнее время стали неразделимыми понятиями...
- Увы, это так. И здесь выход только один – создание понятного и прозрачного механизма. А именно: должны быть совершенно понятны правила выделения участков, аукционные правила (сейчас там есть что корректировать). Должны быть понятны правила, по которым эти участки обеспечиваются инфраструктурой, потому что инфраструктурные ограничения являются ключевыми – земли много, а подвести туда электричество, газ, остальные элементы – до сих пор большая проблема. В области промышленности строительных материалов должны быть установлены совершенно четкие правила, по которым должны проводить аукционы, чтобы у владельцев поверхностного слоя земли не было возможности эти аукционы срывать. А такие случаи известны. Так что самое главное условие борьбы с коррупцией в строительстве – создание прозрачного механизма и мониторинга выполнения условий этого механизма.