Промышленная недвижимость на пути к рынку
Екатеринбургский рынок производственной недвижимости в настоящий момент очень далек от цивилизованного состояния. Ситуация характеризуется немыслимым ажиотажем — при возрастающем спросе качественное предложение находится в чрезвычайно большом дефиците. Многие потенциальные покупатели не могут подобрать объект даже с помощью профессиональных посредников. Однако, по мнению экспертов, в настоящий момент сложились все предпосылки для формирования и систематизации этого рынка. Более того, по мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, рынок промышленной недвижимости уже начал формироваться. Попытаемся рассмотреть основные характеристики этого формирующегося рынка.
Массовый первичный рынок производственных объектов невозможен по определению, поскольку каждое производственное строение индивидуально в зависимости от его предназначения. Предприятия если и возводят новые помещения, то исключительно "под себя", и, как следствие, на рынок они не попадают. А строительство новых объектов промышленной недвижимости напрямую зависит от потока инвестиций в эту отрасль. Однако, как отмечает директор уральского филиала Национальной ассоциации участников фондового рынка Радик Ахметшин, система инвестирования строительства промышленной недвижимости кардинально отличается от ситуации с офисной и жилой недвижимостью.
Если жилье и офисы являются наиболее интересными объектами инвестирования, то промышленная недвижимость практически не интересна инвесторам. Причиной такого неуспеха в Свердловской области являются высокие политические риски, связанные с происходящими реформами, не компенсируемые высокой доходностью. "Такая картина напрямую противоречит всем законам рынка — инвестор должен получать премию за риск. По мнению аналитиков, для успешного развития инвестирования доходность готовых объектов промышленной недвижимости должна составлять не менее 17%. При строительстве объекта промышленной недвижимости доходность в регионе должна составлять 24%. Однако в настоящий момент такая доходность призрачна", — говорит Ахметшин.
Именно этот разрыв между представлениями инвесторов и реальной ситуацией и сдерживает развитие коммерческой недвижимости в регионах. В результате говорить о сегменте первичного рынка в уральской столице пока не представляется возможным.
Как следствие, предложение на рынке промышленной недвижимости формируется в наибольшей степени за счет вторичного рынка — в основном построенных в советское время основных фондов предприятий. Как сообщил директор агентства недвижимости "Новая квартира" Владимир Андреев, в первую очередь из оборота исчезают наиболее ликвидные объекты: промышленная недвижимость приобретается для перепрофилирования ее в более доходную офисную и торговую. Именно в такие помещения екатеринбургские предприниматели вкладывают деньги. "Поскольку производство — менее доходный вид вложений, на этот рынок приходят деньги не инвестиционные, а средства конечного потребителя, которых многим меньше", — отмечает Андреев.
Естественно, что на рынке сохраняется и большой объем неликвидной и малоликвидной промышленной недвижимости. На этом уровне происходит конфликт интересов бизнесменов, объясняемый тем, что старые производственные помещения не соответствуют основным критериям, предъявляемым современным бизнесом. Потенциальных покупателей не устраивает практически все: архитектура, уровень оснащения коммуникациями, техническое состояние, отсутствие железнодорожных путей, газа, подъемных механизмов, высота потолков и многое другое. В результате покупателей на "неликвид" не находится.
Кроме того, большую роль играет и характер "происхождения" недвижимости. Целевое использование объектов накладывает отпечаток на круг потенциальных потребителей: объект, связанный с металлургией, вряд ли подойдет бизнесменам пищепрома. Поэтому подчас, при огромном спросе на промнедвижимость, на конкретный объект с большим трудом находится только один покупатель.
Еще одной характеристикой рынка промышленной недвижимости Свердловской области, порождающей дисбаланс спроса и предложения, является местоположение объектов. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, наибольшим спросом пользуются промышленные зоны екатеринбургских микрорайонов Уралмаш, Эльмаш и Химмаш, а также помещения в районе железнодорожного вокзала и Сортировки (из-за близости к железной дороге). Также востребованы предложения в городах-сателлитах, но не далее 25-30 км от Екатеринбурга, поскольку транспортные расходы на большее расстояние не окупаются. Однако при стабильно растущем спросе таких промышленных объектов все меньше. В результате, в прайс-листах агентств недвижимости достаточно много предложений, касающихся объектов промышленной недвижимости, но большая их часть расположены в области. Как следствие, даже при низкой цене, они остаются невостребованными. Практика агентств недвижимости показывает: продать екатеринбургским бизнесменам объект в восьмидесяти—ста километрах от Екатеринбурга невозможно.
Ценообразование объектов промышленной недвижимости из-за их индивидуальных особенностей достаточно хаотично. Рынок, как уже было отмечено, только формируется, поэтому метод сравнения продаж, который используется, к примеру, для оценки жилья, здесь работает слабо. Диапазон предложения велик — от 130 до 250 долларов США за квадратный метр, поскольку ни собственники, ни риэлтеры зачастую не могут внятно обосновать цену. Кроме того, рынок промышленной недвижимости обладает чрезвычайно слабой информационной насыщенностью. Как отмечают в Уральской палате недвижимости, большинство специализированных печатных СМИ Екатеринбурга ориентированы в основном на рынки жилья, офисов и торговых площадей. Промышленным объектам в них уделяется ничтожное внимание. Что же касается самой УПН, обладающей наиболее солидной информационной базой по жилью и офисам, специалисты не имеют единой картины по рынку производственных объектов. Однако постепенно, эта ситуация будет нивелироваться и с окончанием формирования рынка, такая картина вполне может сложиться.
Немаловажным фактом является и то, что рост объемов производства и торговли приводит к тому, что спросом начинают пользоваться объекты недвижимости большей площади. По данным специалистов, еще два года назад на пике популярности находились небольшие — от 150 до 200 квадратных метров — производственные помещения, следом за ними шли площадки в тысячу метров, а сделки с крупными объектами площадью от двух тысяч метров можно было пересчитать по пальцам. Сегодня в Екатеринбурге, благодаря бурному развитию городской экономики, в фокусе оказались объекты от 700 до 4 - 5 тысяч квадратных метров. Как следствие, начался пересмотр отринутых ранее крупных не ликвидных объектов.
Кроме того, постепенно выравнивается и политическая составляющая. В частности, политика руководства города направлена на снижение политических рисков, которые отталкивают потенциальных инвесторов. Поэтому в среднесрочной перспективе мы сможем наблюдать бурное развитие "молодого" рынка промышленной недвижимости.
Артем Рябов