Пенсионный девелопмент

Мегапроект в ХМАО недополучит 6 млрд рублей

Финансовый кризис не обошел стороной и девелоперские проекты, реализуемые на нефтегазовые деньги. Как стало известно РБК daily, компания "ЮграИнвестСтройПроект" (ЮИСП), девелоперская структура Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда, из запланированных 1,8 млн кв. м недвижимости пока будет строить только 0,4 млн кв. м. Одна из причин - сокращение вложений со стороны соинвесторов: УК "Лидер" (управляет пенсионными резервами НПФ "Газфонд"), "Ренкапстрой-Югра" (компания президента ИГ "Ренессанс Капитал" Игоря Сагиряна) и УК "М.И.Р." вместо обещанных 9 млрд руб. готовы инвестировать пока лишь 3,2 млрд руб.

О пересмотре строительных планов ЮИСП РБК daily узнала из письма дольщиков компании к губернатору Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) Александру Филипенко. В письме говорится, что строительство жилья в Нягани, сдать которое планировалось 30 июня 2009 года, заморожено. В официальном письме соинвесторам от 8 мая застройщик предлагает вместо этих квартир взять жилье в других городах ХМАО либо в Нягани, но большей площади и сроком сдачи в конце 2009 или 2010 года. В этом случае дольщики должны сделать доплату из расчета 41,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Председатель совета директоров ЮИСП Андрей Шишкин объясняет, что сдвинуть на год сроки строительства одного дома в Нягани компании пришлось "по вине обанкротившегося подрядчика". По его словам, количество недовольных дольщиков составляет 1,5% от всех соинвесторов ЮИСП.

В условиях экономического кризиса ЮИСП пришлось пересмотреть инвестпрограмму и стратегию развития, утверждает г-н Шишкин. В 2008 году в планах компании было строительство более 1,8 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости в городах ХМАО, на это требовалось около 60 млрд руб. инвестиций. По данным Андрея Шишкина, девелопер скорректировал сроки реализации своих проектов, разбив их на три блока.

В первый, приоритетный портфель (около 400 тыс. кв. м) вошли проекты высокой степени готовности, а также объекты, строящиеся по договорам долевого участия. "Их финансирование продолжилось в полном объеме, сроки сдачи объектов остались прежние - 2009-2010 годы", - говорит г-н Шишкин. Второй портфель (600 тыс. кв. м) - объекты в стадии проектирования. Для их строительства были открыты кредитные линии в Сбербанке и Ханты-Мансийском банке с лимитом 1 млрд руб. каждая, но из-за кризиса банки приостановили кредитование. "Поэтому мы временно консервируем эти проекты", - отмечает Андрей Шишкин. Вернуться к их реализации девелопер планирует в конце 2009 - начале 2010 года. В третий портфель (800 тыс. кв. м) вошли "бумажные" проекты. "Мы планируем начать их реализацию не позднее 2011 года, хотя изначально предполагали в 2010 году", - уточнил г-н Шишкин.

В прошлом году ЮИСП договорился с крупными институциональными инвесторами о привлечении в югорскую стройку более 9 млрд руб., в том числе 5 млрд руб. от компании "Ренкапстрой-Югра" для строительства около 150 тыс. кв. м жилья, 3 млрд руб. от НПФ "Газфонд" через УК "Лидер" (100 тыс. кв. м) и 1,2 млрд руб. от УК "М.И.Р." (240 тыс. кв. м), которая управляет ЗПИФом "М.И.Р. - Строительные инвестиции". Однако эти инвесторы пересмотрели свои планы относительно девелоперских проектов ЮИСП. По словам г-на Шишкина, "Ренкапстрой-Югра" вложила лишь 400 млн руб., УК "Лидер" вложит чуть более 2 млрд руб. (в том числе 1,5 млрд руб. уже инвестировано), УК "М.И.Р." - 800 млн руб. (уже вложено 600 млн руб.). "Объем финансирования был пересмотрен, так как не принимать во внимание сегодняшние экономические реалии и ситуацию в строительной отрасли было бы опрометчиво", - объясняет заместитель гендиректора УК "Лидер" Игорь Мустяца.

Как рассказал РБК daily Игорь Сагирян, "Ренкапстрой-Югра" планировала реализовать с ЮИСП три проекта, которые в итоге трансформировались в один. Сложности с девелопментом г-н Сагирян объясняет в том числе отсутствием заемного финансирования в России. Получить комментарии в УК "М.И.Р." вчера не удалось. Однако в ЮИСП говорят, что "М.И.Р." может в перспективе довести инвестиции в югорскую стройку до 1,2 млрд руб.

Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд (ХМНПФ), который является учредителем ЮИСП, уже инвестировал в его проекты через закрытые ПИФы недвижимости около 5 млрд руб., но объем вложений увеличивать не будет, так как уже исчерпан лимит инвестиций в недвижимость, заявил президент фонда Максим Филатов. "В данный момент акцент делается на доведение до готовности и сдачи объектов, которые уже в значительной степени были построены", - уточнил он.

Девелоперские проекты всегда относились, а сегодня особенно, к высокорисковым инструментам инвестиций пенсионных накоплений, говорят в ИФД "Капитал". "Сегодня никто не может сказать, когда девелопмент выйдет из этой зоны риска", - добавляет гендиректор УК "Финам Менеджмент" Андрей Шульга. По его прогнозу, кризисная ситуация в девелопменте продлится еще около 1,5 лет.

"Ситуация в сфере девелопмента осложнилась также из-за сокращения банками ипотечных программ, по которым продавалась большая часть квартир в ХМАО", - считает Максим Филатов. По словам г-на Мустяца, для оживления строительной отрасли необходимо на уровне правительства РФ и руководства ХМАО принять меры по возобновлению ипотечного кредитования. Чтобы реанимировать платежеспособный спрос на жилье, УК "Лидер" в настоящее время прорабатывает вопрос создания кредитного ЗПИФа, который бы частично заменил ипотечное кредитование населения.

НИКОЛАЙ МИХАЛЕВ