Главными покупателями на рынке стали гостиничные операторы

На фоне неоднозначной ситуации на инвестиционных рынках Европы, Ближнего Востока и Африки гостиничные  операторы возвращаются на рынок недвижимости - теперь в роли покупателей

По итогам 2008 года объем инвестиционных сделок, сумма которых превышала 10 млн евро, на гостиничных рынках Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) составил 7,8 млрд евро, что означает падение на 64% по сравнению с показателями 2007 года.

Спад инвестиционной активности в 2008 году в значительной степени стал результатом снижения числа портфельных сделок. В частности, с рынка исчезли крупные корпоративные сделки, которые в последнее время стали частым явлением. В целом сокращение объема портфельных сделок составило 71%, тогда как инвестиционная активность с единичными объектами гостиничной недвижимости снизилась на 49%. Спад инвестиционной активности стал наиболее очевидным в последнем квартале 2008 года, когда сокращение объема сделок на рынке составило почти 90% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

"По нашим прогнозам, в 2009 году в регионе EMEA произойдет снижение объема сделок до уровня 5 млрд евро (что станет самым низким показателем за последнее десятилетие), в основном за счет существенного сокращения портфельных продаж и дальнейшего уменьшения объемов сделок с единичными объектами гостиничной недвижимости, - говорит Марк Уинн-Смит, главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle Hotels. - В первой половине года инвестиционная активность будет по-прежнему низкой; некоторое улучшение ситуации на рынке ожидается в последнем квартале 2009 года".

"В ходе наших исследований мы отметили интересный факт: в 2008 году главными покупателями на рынке стали гостиничные операторы, которые начали осознавать, что приобретение гостиниц в собственность - это верная стратегия развития в существующих условиях рынка. Сложившаяся ситуация может кардинально изменить тенденцию продажи гостиниц с долговым обременением, наблюдавшуюся на рынке в последние годы, - добавил Уинн-Смит. - В случае если ценовой порог достигнет предполагаемого нами уровня, тогда приобретение активов по таким ценам будет выгодно как профессиональным операторам, так и частным управляющим компаниям".

Активные инвесторы по-прежнему будут концентрироваться на ключевых городах региона ЕМЕА, прежде всего Лондоне и Париже, рынки которых лучше других подготовлены к трудным временам и смогут быстрее других восстановиться после экономического спада, к тому же в последние несколько лет ни на одном из этих рынков не произошло существенного роста предложения. Кроме того, Лондон и Париж продолжают привлекать туристов, как иностранных, так и внутренних, что, вероятно, позволит им удерживать загрузку гостиниц на уровне 75-80%. Даже в условиях существенного снижения спроса гостиничные объекты, расположенные в этих городах, как правило, сохраняют свою рыночную привлекательность и по-прежнему вызывают высокий интерес у инвесторов.

В 2008 году наметились существенные изменения и в условиях проведения сделок: так, если в предыдущие годы инвесторы не возражали против приобретения объектов, обремененных договором на управление, сегодня большинство из них избегает таких активов, во многом потому, что доступные ранее кредиты, благодаря которым совершалось большинство сделок, в настоящий момент ограничены. Тенденцией 2008 года стали продажи гостиниц без обременения (vacant possession) или при наличии договора аренды.

"Мы ожидаем, что в 2009 году "проблемные активы" (distressed assets - гостиничные объекты, испытывающие финансовые трудности в условиях кризиса) наиболее динамично будут появляться на рынках Ирландии, Испании и Великобритании. Степень и глубина финансовых трудностей гостиничных активов будут различными для стран Европейского сообщества, в силу особенностей рынка и экономического положения каждой страны. Однако, как и в других странах мира, собственники и их кредиторы будут по-прежнему воздерживаться от продажи своих активов в период экономического спада, до тех пор, пока продажа не станет вынужденной ввиду необходимости рефинансирования или каких-либо других экономических причин", - заключил Уинн-Смит.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels, в свою очередь отметила: "Несмотря на то что интерес международных инвесторов к гостиничному рынку России постоянно нарастал в течение последних четырех лет, основным полем для инвестиционных вложений были в основном рынки Москвы и Санкт-Петербурга, где за период с 2005 по середину 2008 года было зарегистрировано лишь несколько сделок, тогда как в целом инвестиционный рынок страны по-прежнему неразвит. С учетом ситуации глубокой заморозки, сложившейся на кредитных рынках мира, и естественного стремления инвесторов к приобретению активов в условиях предсказуемого, хотя и менее доходного рынка мы предполагаем, что инвестиционная деятельность в России и в других странах СНГ будет слабой. Тем не менее мы ожидаем проявления инвестиционного интереса к гостиничному рынку России, главным образом со стороны конъюнктурных инвесторов-покупателей - как международных, так и российских, которые могут воспользоваться возможностью приобретения гостиничных активов (проектов или действующих гостиниц) при условии, если скорректированная стоимость актива предусматривает приемлемый уровень доходности".

Василина Багушевская