На прежних условиях. Развивается рынок коммерческой недвижимости Тольятти

Количество предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости города продолжает медленно, но верно расти. Однако в большинстве случаев собственникам крупных торговых и офисных центров пока удается удерживать цены на докризисном уровне. "ПН" задался вопросом, надолго ли.

Много не мало

Рынок коммерческой недвижимости Тольятти в его нынешнем виде начал формироваться аккурат на заре XXI века. Тогда активные шаги по его наполнению предпринимали как местные, так и иногородние девелоперы. В условиях большого спроса строительство торгово-офисных помещений стало в начале нулевых достаточно модным и весьма выгодным занятием. В итоге торговые и офисные центры появлялись, как грибы после дождя. И, по мнению экспертов, бессистемное появление большого количества объектов торгово-офисной недвижимости уже к 2005 году привело к перенасыщению данного сегмента рынка. Таким образом, к первому кварталу 2006 года предложение сильно превысило спрос.

В условиях же экономического кризиса, по мнению директора агентства недвижимости "АН Терехова" Юрия Терехова, картина выглядит совсем грустной. "Сегодня мы наблюдаем снижение деловой активности в городе, и можно предположить, что в ближайшие полгода спрос на аренду торгово-офисных площадей будет снижаться. Впрочем, на цене это пока никак не сказывается. Если и наблюдается тенденция к ее снижению, то она не очень заметна", - делится он своим видением ситуации на рынке.

Прогноз невозможен

По некоторым данным, сегодня на рынке торгово-офисных площадей представлено порядка 2000 объектов под сдачу в аренду. При этом стоимость квадратного метра традиционно формируется под воздействием многих факторов. Так, помещение под офис в районе улицы Окраинной или Ларина можно арендовать из расчета по 150 рублей за квадратный метр. Размещение офиса или магазина ближе к центру города, само собой, гарантирует потенциальному арендатору заметно более высокую стоимость квадратного метра: 500, 700 и даже 1000 рублей. При этом, как отмечают участники рынка, ценовой подход в данном случае сугубо индивидуален.

"Ситуация на рынке аренды недвижимости напрямую зависит от ситуации в экономике. Сегодня некоторые собственники готовы отдавать площади в аренду по такой цене, о которой раньше даже не хотели слышать, желая получить хоть что-то. Бывает и наоборот - кто-то готов продолжать политику высоких цен", - рассказывает генеральный директор АН "Русская жемчужина" Алексей Кирюшин.

Как это ни забавно, но есть единичные случаи, когда предприниматели в условиях кризиса не только не растеряли своих позиций, но даже перебрались из скромных помещений на большие дорогие площади. "Прогнозировать ситуацию очень сложно - наш город уникален. Рынок коммерческой недвижимости "стоял" весь 2008 год. Было очень мало сделок. Сейчас, наоборот, значительная часть бизнесменов стала действовать более активно, и появилось очень много новых предложений. Нарастает активность в операциях", - продолжает комментировать ситуацию Алексей Кирюшин.

В индивидуальном порядке

Особняком на рынке коммерческой недвижимости сегодня стоят крупные торговые центры. "Вега", "Парк Хаус", "Аэрохолл", "Мадагаскар", предложившие городу новый уровень сервиса, изначально были ориентированы на работу с крупными арендаторами федерального масштаба. Однако даже сегодня, в условиях кризиса, ставка арендной платы там продолжает оставаться на прежнем уровне. Так, по неофициальным данным, стоимость одного квадратного метра в ТЦ подобного уровня колеблется в районе $100. Все опять же зависит от условий, на которых размещается арендатор.

Буквально накануне новогодних праздников на официальном сайте молла "Парк Хаус" было размещено "Обращение к партнерам-арендаторам". Его смысл сводится к тому, что в условиях "мирового финансового кризиса" "Парк Хаус" работает и развивается, а текущие показатели торговли не дают поводов идти на крайние меры в виде снижения арендной ставки«. Впрочем, как замечается в том же обращении, "если ситуация будет ухудшаться, тренд посещаемости и продаж на протяжении продолжительного периода будет отрицательным, то мы готовы рассматривать предоставление преференций арендаторам". Как отметила в разговоре коммерческий директор тольяттинского "Парк Хауса" Елена Зайчикова, вопросы по ставкам арендной платы решаются в индивидуальном порядке и работа в этом направлении ведется постоянно.

В приватных же беседах с арендаторами молла нам удалось выяснить, что "Парк Хаус" все же сделал скидку на сдаваемые в аренду площади с 1 февраля текущего года с формулировкой "на неопределенный срок". Размер скидки, по некоторым данным, составил 10%. А Елена Зайчикова отметила, что на площадях молла в скором времени ожидается появление новых арендаторов: уже этой весной открывается гипермаркет строительных материалов Castorama, а летом гипермаркет бытовой электроники Media Markt.

Примерно в том же сдержанно-оптимистичном ключе о ситуации с арендными ставками на площадях торговых центров высказались и руководители торговых центров "Мадагаскар" и "Аэрохолл". Управляющая "Мадагаскаром" Лариса Сайгушинская подтвердила "ПН", что стоимость арендной ставки обсуждается с каждым арендатором в отдельности, но вопрос о снижении не стоит. Делаются лишь некоторые послабления на фиксированный срок. "Снижение арендной ставки, даже с учетом нынешней экономической ситуации, крайне нежелательный шаг. Да, возможны единичные случаи, но я думаю, что ситуацию это не спасет. Сегодня нами вырабатывается и запускается целый комплекс мер для поддержания уровня рентабельности и ситуации в целом.

В том числе и ряд маркетинговых мероприятий", - заявил руководитель филиала УК «Ross Group» в Тольятти (ТЦ "Аэрохолл") Александр Челышев. В принципе, как отмечают сами арендаторы, варианты смены площадей ими практически не рассматриваются. Сегодня менять один торговый центр с уже сложившейся клиентурой и узнаваемым брендом на другой никто не будет. Выхода лишь два - либо полностью сворачивать бизнес на тольяттинской площадке, либо договариваться в пресловутом «индивидуальном порядке".