Самара готова строить больше

На сегодняшний день строительная отрасль находится в центре пристального внимания российского общества. Рост потребительского спроса как на жилье, так и на объекты коммерческой недвижимости, глобальные изменения в законодательстве, регулирующем правоотношения в реальном секторе экономики, - о том, как чувствуют себя сами строители, находясь в эпицентре событий новейшей истории, - беседа с председателем Самарской гильдии строителей Любовью Аристовой.

- Любовь Савельевна, как вы оцениваете темпы строительства в Самаре на сегодняшний день?

- В прошлом году в нашем городе было сдано в эксплуатацию 470 тысяч квадратных метров жилья. На мой взгляд, эта цифра могла бы быть вдвое больше. Тем более что старую часть города составляет деревянное, ветхое, непригодное для проживания жилье, которое, по сути, должно пойти под снос, что позволит построить на его месте новые дома. Что касается зданий, которым присвоен статус памятников архитектуры, то как минимум 80% из них таковыми не являются - их нужно снять с учета, снести и построить благоустроенное жилье.

- Это реально – снять архитектурные памятники с учета? Насколько сложна эта процедура?

- Она вовсе не сложна. В конце 1980-х был такой момент – своего рода бум, когда все бросились искать памятники. Именно тогда было зарегистрировано около 7 тысяч памятников архитектуры, расположенных в старой части Самары. В то же время за полтора десятилетия были выделены средства на реконструкцию 5-10 объектов. Первый из них – особняк Клодта на улице Куйбышева. Он был реконструирован финскими специалистами за счет средств городского бюджета. Из областного бюджета деньги выделяются постоянно – например, на сегодняшний день ведется реконструкция архитектурного памятника на улице Венцека. Но дело в том, что реконструкция – это вещь, во-первых, сложная, во-вторых, дорогостоящая. И, наконец, в-третьих, с объективной точки зрения не всегда себя оправдывающая. Таким образом, на мой взгляд, мы должны содержать максимум сто объектов, которые являются памятниками архитектуры. Остальные целесообразнее было бы снести.

Новый Градостроительный кодекс теоретически создал все условия для сноса ветхого жилья. Если бы все законы из "пакета 27-ми" были сбалансированы, все было бы идеально: площадка за счет средств муниципалитета освобождается от ветхого жилья, жители которого расселяются, затем создается ее инфраструктура (подводятся все коммуникационные сети), далее – готовая к застройке площадка выставляется на аукцион, после чего застройщик приступает к возведению объекта. Согласно действующему законодательству, процесс освоения площадок должен происходить именно так. Вместе с тем сегодня в законах столько нестыковок, что я не могу сказать, спустя какой отрезок времени весь этот процесс заработает так, как должен работать, – во всяком случае на сегодняшний день я не вижу предпосылок к этому.

- Потребители рынка недвижимости часто задают вопрос, какого жилья в городе строится больше – элитного, среднего класса или эконом-класса?

- Конечно, эконом-класса. Если несколько лет назад, когда объемы строительства были гораздо меньше, чем сегодня, основное внимание уделялось застройке центральных районов, сегодня интерес потребителей сместился в направлении квартир в домах, строящихся в так называемых спальных районах города. Предложение должно отвечать спросу. В результате сейчас гораздо больше жилых домов строится за пределами исторического центра Самары. Сегодня многие потребители рынка ориентированы на приобретение квартир в кредит – и, как правило, в ход идет именно жилье эконом-класса.

- Вы сказали о том, что Самара должна была бы застраиваться вдвое интенсивнее. Сами строители готовы к этому?

- Да, операторы рынка готовы строить больше. В Самарском регионе очень хорошо развита строительная индустрия. Более того, сегодня мы снабжаем стройматериалами столичный регион. Например, заводы ДСК-1 и ДСК-2, оснащенные колоссальными мощностями, позволяющими выпускать высококачественную продукцию, могут работать в три раза интенсивнее. Таким образом, с железобетоном вопросов не возникает. Нет проблем и с кирпичом. Помимо этого, на сегодняшний день развито каркасное домостроение. Варианты могут быть разными, и вся эта индустрия представлена в нашем регионе. Она справится с объемами, вдвое превышающими нынешние темпы строительства.

- На сегодняшний день уже есть предварительные прогнозы по объему жилья, которое будет сдано 2005 году?

- Данные 2005 года не будут коренным образом отличаться от показателей предыдущего года. В эксплуатацию будет сдано максимум 600 тысяч квадратных метров жилья. Мы можем строить гораздо больше.

- Что для этого нужно?

- Нужно, чтобы все законы, регулирующие правоотношения в сфере строительства, были сбалансированы - сейчас это не прослеживается. И, конечно, главный фактор – развитие строительного кредитования и ипотеки. Сегодня все мы понимаем, что 15% годовых – это очень высокая кредитная ставка, и тем не менее это данность. Если кредитная ставка будет равняться 10-12% годовых, среднестатистический россиянин сможет воспользоваться жилищным займом.

- Какова вероятность того, что это произойдет в 2006 году?

- Если объемы строительства возрастут, банкам будет выгодно выдавать "длинные кредиты". Но еще один вопрос связан с новым законодательством. Дело в том, что согласно Закону "О долевом участии в строительстве..." в случае кредитования строительства банки несут солидарную ответственность с застройщиком. Иными словами, по действующим сегодня нормам, если процесс строительства по той или иной причине приостанавливается, сначала деньги будут возвращены физическим лицам, затем - юридическим. Получается, что банк, вложив деньги, потом, если вдруг что-то случается, должен стоять в очереди для того, чтобы эти деньги вернуть. Такие условия не устраивают финансовые институты.

Основное условие, которое выдвигают банки, сводится к тому, что они должны быть стопроцентными кредиторами строительства того или иного объекта – на практике это ведет к тому, что они становятся фактически полноправными владельцами площадок. В связи с тем, что нести солидарную ответственность банки отказываются (и, на мой взгляд, это справедливо), сегодня тема кредитной линии строительных компаний оказывается фактически закрытой. Иными словами, в теории у нас есть возможность привлекать одновременно и средства банков, и средства дольщиков. А на практике этого сделать нельзя, поскольку крупные финансовые институты отказываются принимать участие в таких операциях.

- С принятием поправок к Закону "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов..." ситуация должна измениться?

- Да, конечно. В закон должны быть внесены поправки, связанные с отменой нормы, предписывающей банкам солидарную ответственность перед дольщиками. Тогда финансовые институты будут активно кредитовать строительство - ситуация автоматически разрядится.

В целом законы из "пакета 27-ми" я оцениваю как позитивные. Вместе с тем в их содержании есть ряд нюансов, явно противоречащих друг другу. Например, такая форма взаимодействия строителей и частных инвесторов, как подписание договоров долевого участия в строительстве, на мой взгляд, ушла в историю. В связи с тем, что согласно Закону "О долевом участии..." застройщик поставлен в неравные права с дольщиком, есть вероятность, что строительные компании примут решение не заключать такие договоры. Таким образом, с одной стороны, строители должны будут продавать уже готовое жилье, что подразумевает привлечение кредитных средств. С другой - на сегодняшний день пока еще нет законодательных условий для активного сотрудничества застройщиков и банковских институтов.

- Таким образом, все упирается в поправки к законам. Однако сегодня все говорят о том, что в связи назначением Георгия Бооса на пост губернатора Калининградской области - а именно он активно занимался вопросом усовершенствования законов из "пакета 27-ми" – их принятие может быть отложено до неопределенного времени.

- Георгий Валентинович – надо отдать ему должное – действительно приложил много сил к тому, чтобы поправки были приняты. Это во-первых. Во-вторых, в этом направлении огромную работу, в том числе в регионах, провели специалисты "Института экономики города". Что касается вопроса о том, что принятие поправок может быть отложено, то в сентябре депутаты Государственной Думы вышли с каникул, и пока никаких разговоров на эту тему действительно не ведется. Мы ждем. Строить те или иные прогнозы на сегодняшний день довольно сложно. Однако тот факт, что принятие поправок необходимо, уже завтра станет понятным каждому реальному и потенциальному участнику рынка.

На данный момент существует повышенный интерес к строительству. Поэтому, на мой взгляд, теоретикам, создавшим законы, которые в перспективе являются хорошими, и практикам, знающим реальную ситуацию на рынке, нужно садиться за стол переговоров - и не просто слушать друг друга, но и принимать во внимание сказанное и предпринимать соответствующие действия.

- Самарские строительные компании ожидают изменений, связанных с оформлением разрешительной и согласовательной документации по строительству. На ваш взгляд, произойдут ли они в самое ближайшее время?

- Думаю, да. Согласно закону, до 1 октября 2005 года существовало два варианта предоставления земельных участков для застройки: это могли быть или продажа подготовленного участка земли с аукциона, или оформление земельного участка по выбору и постановлению главы города. Таким образом получалось, что во втором варианте – а именно он и использовался на практике – застройщик должен был получить постановление о выборе земельного участка, постановление на проектирование, постановление на строительство. Естественно, срок сбора всего пакета документов оказался растянутым во времени, поэтому возникал ряд вопросов.

В связи с введением в действие нового законодательства мы выступили с предложением упростить эту процедуру. Например, работа над проектом каждого жилого дома, который будет оснащен типовыми инженерно-коммуникационными системами, включает в себя разработку индивидуального экологического проекта – даже если компания будет строить не первый, а десятый дом такого типа. Хотя речь идет не об объектах для размещения промышленного производства, а о жилых домах, для которых выбросы бытовых отходов всегда будут одинаковыми. Подготовка каждого нового экологического проекта занимает в среднем полгода. В целом от начала проектирования до начала строительства проходит как минимум два года. С одной стороны, это довольно много. С другой - если грамотно подходить к делу, два года на выполнение проектных работ и получение технической документации – это нормально.

К тому же с 1 октября, согласно закону, земельные участки могут предоставляться застройщикам только через аукцион. Однако для того, чтобы продавать землю с аукциона, необходимо проведение целого ряда мероприятий - таких, как отселение жителей ветхих жилых домов, формирование инфраструктуры участка, - для застройщика это благо, поскольку в итоге на продажу должны выставляться сформированные, готовые к застройке участки. Для проведения аукционов в бюджет должна закладываться отдельная статья расходов. Департамент по строительству должен заниматься подготовительной работой. На сегодняшний день этого не происходит. Таким образом, в ближайшей перспективе аукционы скорее всего проводиться не будут.

- Ближайшая перспектива – это какой отрезок времени?

- Как минимум – 2005-й и 2006 годы. Сегодня выдано много постановлений на строительство – возведение объектов недвижимости будет вестись именно на этих площадках.

Юлия Ягупова