Договоры дольщиков с подрядчиками весьма рискованны

Квартиры на первичном рынке могут реализовывать не только сами застройщики, но и подрядчики или поставщики строительных материалов. Дольщику выгодны такие схемы, поскольку он имеет возможность приобрести квартиру примерно на 10-20% дешевле, чем у посредника. В то же время все участники рынка признают, что сделки с подрядчиками обладают повышенной степенью риска.

Выбор в пользу "дешевых" новостроек грозит затянувшимся строительством, многократно передвинутым сроком сдачи, невозможностью переуступить долю. А если "дешевая" долевка была приобретена как переуступка от поставщика (который получил ее от застройщика в счет оплаты услуг или материалов), то возникает реальная возможность потери доли. Такие сделки имеют повышенную долю риска.

Генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин объясняет, что квартиры в новостройках могут выставляться на продажу не только профессиональными участниками первичного рынка, но и поставщиками строительных материалов и подрядчиками. Квартиры достаются подрядчикам в результате бартерных схем – как оплата поставленных стройматериалов или выполненных работ на объекте. За счет уменьшения собственной рентабельности и скидки застройщика поставщик может выставить на продажу полученную от него по бартеру квартиру существенно дешевле, что влечет негативные последствия как для застройщиков, так и для инвесторов.

Генеральный директор СК "Портал" Игорь Михеев подтверждает, что на строительном рынке сложилась такая ситуация, когда квартиры в одном и том же доме подрядчики продают дешевле, чем застройщик. На это у них есть свои финансовые соображения: при заключении договора подряда, при условии расчета с ними квартирами, подрядчики просто завышают стоимость своих работ. "Подрядчик, желая быстрее получить "живые" деньги, выставляет квартиры на продажу по демпинговым ценам. Если он получает значительное количество квартир, то это может стать серьезной угрозой прямым продажам застройщика, а следовательно, финансированию строительства", – соглашается Поберезкин. По словам заместителя директора по риэлторской деятельности агентства "Поволжский центр развития" Юлии Чемпинской, "долевки", реализуемые подрядчиком, примерно на 20% дешевле, чем у застройщика. "Оплата работ или услуг квартирами – общая практика, – поясняет Евгений Поберезкин. - Застройщику выгодно отдать квартиру за материалы или услуги (то есть пойти на бартер), а не за живые деньги, которые часто на первоначальном этапе строительства являются дефицитом".

Другого мнения придерживается Игорь Михеев. "Я считаю, что схемы работы, при которых строительная компания расплачивается с подрядчиками квартирами, не выгодны застройщику. И прежде всего в проведении своей ценовой политики, – полагает он. - Подрядчики сбивают цены на квартиры в доме и не позволяют застройщику продавать по оптимальной стоимости. Потом возникает такая ситуация, что собранных средств недостаточно для завершения строительства. Такие примеры, мы, к сожалению, можем наблюдать достаточно часто, особенно в последнее время. Застройщик всегда должен четко разделять договоры подряда и договоры реализации квартир", – уверен генеральный директор "Портала". "Из-за разницы в ценах продажи застройщика останавливаются до тех пор, пока не будут реализованы все квартиры поставщиков, а невозможность обеспечения постоянного притока средств на стройку влечет нарушение сроков строительства", – добавляет Евгений Поберезкин.

Передача части квартир подрядчику грозит в перспективе не только самой строительной компании, но и дольщикам. "Поставщики часто выставляют квартиры на продажу и переуступают их инвестору до выполнения своих обязательств перед застройщиком. Невыполнение или некачественное исполнение своих обязательств поставщиком дает право застройщику расторгнуть договор с ним и, соответственно, забрать квартиру у поставщика или у лица, которому она была уступлена", – рассказывает Поберезкин.

Все участники рынка недвижимости считают, что такие сделки имеют высокую степень риска и требуют предельной четкости в оформлении отношений и тщательной проработки документов. По словам Евгения Поберезкина, профессиональные участники рынка используют технологию оформления квартир таким образом, что интересы инвесторов при покупке квартир защищены. Юлия Чемпинская добавляет, что уважающий себя застройщик будет передавать квартиры подрядчику постепенно, по мере выполнения работ.

Игорь Михеев уверен, что если правильно составить договор переуступки прав требования на ту или иную квартиру от подрядчика к новому дольщику, то особой разницы, у кого покупать, нет, лишь бы устраивала сама квартира и ее стоимость. В случае если квартира оплачена или, лучше сказать, отработана подрядчиком не полностью, то необходимо составлять трехсторонний договор переуступки между застройщиком, подрядчиком и новым дольщиком, согласно которому за уже оплаченную или отработанную часть квартиры новый дольщик платит подрядчику, естественно, по новой договорной цене, и за остальную часть вносит платежи застройщику. "Это, на мой взгляд, оптимальная схема", – говорит Михеев.

Если квартира отработана подрядчиком полностью, то достаточно двустороннего договора переуступки между подрядчиком и новым дольщиком, с обязательным уведомлением застройщика о состоявшейся переуступке. По мнению Игоря Михеева, если придерживаться этих правил при заключении договора, то проблемы могут возникнуть только в отношении сроков завершения строительства. В последнее время это достаточно серьезный риск, но ему подвержены все дольщики независимо от того, где приобреталась квартира: у застройщика или подрядчика. Если договор составлен правильно, то за решением всех возникающих проблем необходимо обращаться к застройщику. В противном случае нужно рассматривать каждый конкретный договор индивидуально. По словам Евгения Поберезкина, проще избежать такой ситуации, изначально обратившись к профессиональным участникам рынка, знающим технологии осуществления таких сделок. "Если же дольщик не уверен в том, что субподрядчик выполнил перед застройщиком все обязательства, то он может поинтересоваться об этом в самой строительной компании. Но здесь все будет зависеть от отношений между застройщиком и подрядчиком", - предполагает Юлия Чемпинская.

Кроме того, как объясняет директор агентства недвижимости "Дом Ист" Ирина Рязанова, дольщик имеет право запросить договор между застройщиком и подрядчиком, в котором отражены все права и обязанности. Из данного договора, как правило, видно, имеет ли право подрядчик делать переуступку, полностью ли он выполнил объем работ и принадлежит ли ему данная квартира. Если все условия соблюдены подрядчиком, то можно смело заключать договор переуступки, для полной уверенности - сделать тройственный договор или согласовать его у застройщика, хотя сегодня это не обязательно.

Если вы покупаете квартиру у подрядчика, то:

• Вы имеете право запросить договор между застройщиком и подрядчиком, в котором отражены все права и обязанности сторон;
• Вы можете поинтересоваться у застройщика, исполнил ли подрядчик свои обязательства;
• При условии полной «отработки» квартиры подрядчиком следует заключить двухсторонний договор переуступки между подрядчиком и дольщиком, проинформировав об этом застройщика;
• В ситуации, когда подрядчик еще не до конца выполнил свои обязательства перед застройщиком, необходимо заключить трехсторонний договор переуступки с застройщиком и подрядчиком.

Анастасия Вишнякова