Аналитики выступают против "первички"

Традиционное разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты, в сущности, нелогично. На деле первичный рынок недвижимости является инвестиционным сегментом real estate, а клиент строительной компании – не покупатель жилья, а инвестор, вкладывающий средства в стройку с целью извлечения прибыли.

Аналитики предлагают сместить акценты и начать называть вещи своими именами: привычную "первичку" заменить более понятным и прозрачным термином "рынок строящегося жилья", а операции с вторичными объектами (к категории которых относятся в том числе и реализованные квартиры в зарегистрированных новостройках) "рынок готового жилья".

Лучше поздно, чем никогда

"Привычное для потребителя разделение рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты по сути является не вполне корректным, - анализирует ситуацию директор представительства "Московское" РК "Центр недвижимости" Галина Мыльникова. ­- Объект недвижимости – это прежде всего объект, который становится таковым после момента его регистрации в Федеральной регистрационной службе. В свою очередь, любой строящийся дом де­юре не является объектом недвижимости. И говорить о покупке жилья на этом этапе нелогично по причине отсутствия предмета сделки купли­продажи. Таким образом, правильнее было бы говорить о том, что внутри рынка real estate есть сегмент готового жилья (помимо жилья "с историей" ­"брежневок", "хрущевок", "сталинок" и так далее ­к нему принадлежат и только что зарегистрированные квартиры во вчерашних новостройках). Также на рынке недвижимости присутствует и инвестиционный сегмент, к которому относятся строящиеся объекты и предлагаемые схемы инвестирования этих проектов. Проблема дольщика имеет психологический аспект. И виной тому – некорректная терминология. Он считает, что "покупает долевку" и, заключая инвестиционный договор, уверен, что купил квартиру. На самом же деле речь идет об инвестировании в строительство. Таким образом, подразумевая одно, он получает несколько иное".

Этой точки зрения придерживается и генеральный директор СРП "Дисса" Максим Хвостов. "Сегмент рынка недвижимости, который потребитель привык называть первичным по сути является инвестиционным направлением отрасли", -­ отмечает он.

Вместе с тем не все операторы рынка разделяют позицию о некорректности существующей на рынке недвижимости терминологии. "Согласно официальному определению, вторичный рынок – это рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в Регистрационной службе прав на недвижимость владельцев. Первичный рынок недвижимости ­ рынок, на котором осуществляются сделки со строящимися и вновь построенными объектами. Есть ли смысл менять терминологию? – задается вопросом генеральный директор ИК "Дом" Евгений Поберезкин. -­ Ведь ключевая юридическая разница между квартирами первичного и вторичного рынков – это наличие у принадлежащей к "вторичке" квартиры бывших владельцев и, как правило, цепи сделок с недвижимостью. Готовое зарегистрированное жилье – по сути, это тот же первичный рынок, поскольку у квартир еще не было владельца. Однако в этом подсегменте действуют законы рынка вторичного – это готовая для проживания и прописки квартира, и в ценовом диапазоне она будет как минимум равна "вторичке".

Есть и другие мнения на этот счет. Директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов считает, что многое зависит от того, как понимать нюансы значений слов "первичный" и "вторичный". "Во многом сегодняшняя трактовка – это не более чем привязка к терминам. По сути, различные сегменты рынка недвижимости можно называть как угодно: строящееся – сданное, зарегистрированное – незарегистрированное и т.д. На мой взгляд, это всего лишь внутриотраслевая полемика – не более. На одном из заседаний Торгово­Промышленной палаты уже были определены четыре этапа строительства объектов недвижимости. Думаю, профессиональным операторам рынка целесообразнее было бы просто объяснить потребителям, какой этап что означает, чем менять терминологию. И вот еще нюанс: в период, когда документы по объекту находятся в регистрационной службе, это уже как бы не "первичка", но еще и не готовое жилье. Возникает вопрос: как обозначать такие объекты?"

"Квартиры во вновь построенных зарегистрированных домах ­ это отдельный участок рынка жилой недвижимости, который на сегодняшний день практически не представлен. Будущие квартиры (вернее ­ право их требования по договору долевого участия) раскупаются на ранних стадиях строительства, -­ констатирует Евгений Поберезкин. -­ Инвесторы финансируют строительство в объеме, установленном в договоре, и по окончании строительства получают право на приобретение в собственность указанной в договоре квартиры. Однако ситуация складывается таким образом, что схема долевого участия в строительстве может исчезнуть, застройщики будут достраивать дома, сдавать госкомиссии и продавать новые квартиры по ценам вторичного рынка. И под термином "первичный рынок" будут пониматься квартиры во вновь построенных домах, впервые выставленные в продажу".

По оценке респондентов "Новостей рынка недвижимости", в новой терминологии важно учитывать законодательные нюансы. Причину, по которой столь важна юридическая подоплека терминов, поясняет генеральный директор АН "Чек" Сергей Мелентьев: "Согласно новому законодательству рынок разумнее разделить на жилье, которое прошло госрегистрацию, и то, которое ее не прошло. Ведь на сегодняшний день госрегистрации подлежат в том числе и новостройки с нуля. Иными словами, квартира может быть еще не построенной, но будущий хозяин уже имеет на руках документы на нее". К слову, пока таких случаев – единицы. Ни для кого не секрет: на сегодняшний день более 90% региональных жилищных строек ведется в рамках действия прежнего законодательства. Строители же, рассуждая о некорректности привычных терминов, в большинстве своем склоняются к мысли о том, что не так уж и важно, как что называется. "На мой взгляд, вряд ли стоит отказываться от привычных и понятных для потребителя терминов "первичное" и "вторичное" жилье и переименовывать покупателя квартир в строящихся объектах в инвестора. Тем более что, например, наша компания не практикует подписания с клиентами инвестиционных договоров – мы заключаем с ними договоры долевого участия в строительстве", -­ отмечает генеральный директор ООО "Берег­Риэлт" Игорь Филиппов.

"С одной стороны, мнение о некорректности разделения рынка недвижимости на первичный и вторичный сегменты абсолютно логично, -­ комментирует ситуацию президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрий Яковенко. -­ С другой ­ есть понятие обычного оборота, когда термином "первичный рынок" обозначают не только строящиеся объекты (потребитель привык именовать их долевками), но и уже завершенные, но не имеющее государственной регистрации. Таким образом, не совсем правы и те, кто против разделения на "первичку" и "вторичку".

По оценке г-­на Яковенко, вопрос градации объектов на завершенные и незавершенные логичнее рассматривать не с физической, а с юридической точки зрения. "Если объект не имеет правоустанавливающих документов, даже тот факт, что дом построен, не означает, что его можно заселять и использовать для проживания. На мой взгляд, согласно нынешней ситуации можно разделить жилье на объекты, у которых есть правоустанавливающие документы, и объекты, у которых подобная документация отсутствует", – отмечает Д.Яковенко.

Между тем, как ни крути, клиенты строительных компаний не являются покупателями квартир: какое бы название ни носили договоры о сотрудничестве, их суть сводится к одному – лицо не приобретает тот или иной объект (в данном случае квартиру или дом), а вкладывает средства в его создание (в данном случае строительство жилья).

Не покупатель, а инвестор

Для того чтобы что­то приобрести, нужно, чтобы это что­то имелось в наличии. В момент, когда так называемый покупатель "приобретает" квартиру, в сегменте строящегося жилья недвижимости ее как таковой еще нет. Но есть, как минимум, ее проект (если речь идет о начальной стадии возведения дома) и, как максимум, почти конечный результат ­ достроенный, но не зарегистрированный объект, что, как отмечалось выше, также нельзя относить к категории готового товара. А значит, и лицо, вкладывающееся в строительство жилья, нелогично называть покупателем.

"В данном случае весомую роль играет психология, -­ отмечает Максим Хвостов. ­ Тот факт, что клиент строительной компании с самого начала сотрудничества осознает, что он не покупатель готового товара, а соинвестор проекта, меняет его отношение к процессу: партнерские взаимоотношения по типу "продавец ­- покупатель" трансформируются в схему "партнер + партнер", подразумевающую соответствующее разделение ответственности".

"Любые манипуляции с терминологией тормозят процессы придания рынку цивилизованных форм и прозрачности отношений, -­ солидарна с ним Галина Мыльникова. ­- Стало быть, участие в строительных проектах подразумевает не покупку жилья, а инвестиционные вложения в возведение объекта недвижимости. К слову, в условиях цивилизованного рынка обеспечением инвестиционных средств являются ценные бумаги, обладающие определенным номиналом, – в данном случае это жилищные сертификаты".

Понятно, что инвестиции в любую отрасль так или иначе связаны с рисками: ценные бумаги имеют свойство как расти в цене, так и падать. Не случайно квадратный метр в стоящихся объектах оценивается гораздо дешевле его аналога в готовых домах. "Любые инвестиционные вложения сопряжены с рисками, которые могут быть более или менее высокими. Именно в связи с этим квадратный метр на рынке строящегося жилья оценивается ниже рыночной стоимости готовых объектов недвижимости, - ­ отмечает Галина Мыльникова. – Задача же операторов инвестиционного сегмента рынка – свести риски инвестора к минимуму".

Другое дело, что пока в инвестиционном сегменте рынка недвижимости механизм действия ценных бумаг существует в большей степени в теории, нежели на практике, – в основном их выпускают лишь крупные столичные операторы. В нашем регионе такого опыта еще нет. В целом аналитики склоняются к тому, что это временное явление и в будущем ситуация изменится. Правда, сами застройщики, а также представители риэлторских агентств и операторы финансового рынка склоняются к мысли, что даже в таком развитом регионе, как Самарский, выпуск ценных бумаг осилят в лучшем случае 4­5 компаний. Хотя теоретически выпуск сертификатов компаниями – операторами рынка real estate смог бы поспособствовать продвижению ипотеки на рынок строящегося жилья.

Различие терминов "строящееся" и "готовое" жилье ­и без того весьма понятное ­ становится еще более ощутимым, если его анализировать сквозь призму механизмов, работающих в банковском сегменте. Ни для кого не секрет: на сегодняшний день ипотека, активно развиваясь в сегменте готового жилья, заметно пробуксовывает, а если смотреть правде в глаза, так и вовсе не работает в секторе строящихся объектов. Причина явления многократно озвучивалась: отсутствие обеспечения по кредиту ­ ведь недострой по­прежнему фактически не используется в качестве залога. Зато банки активно кредитуют заемщиков под ценные бумаги. Вопрос в том, при каких условиях жилищные сертификаты строительных компаний смогут стать полноценным залоговым инструментом. Впрочем, это тема другой полемики.

Татьяна Воронова