Загородная недвижимость дорожает
Екатеринбург переживает вторую волну интереса к загородной недвижимости: сегодня, по словам директора агентства "СВ-недвижимость" Светланы Щербининой, садовые участки уже никого не интересуют, и многие семьи стремятся обзавестись в пригороде хотя бы "лачужкой", а то и вовсе земельным участком, на котором кроме бани нет ничего.
Первая волна переселения на природу захлебнулась, по мнению специалистов, главным образом потому, что индивидуальные застройщики не расчитали свои силы, и постоянно дорожающие материалы и комунальные затраты вынудили их продавать недостроенные дома. Кроме того, многие не учли особености проживания в отдаленных да к тому же бедных населенных пунктах, не имеющих элементарной социальной инфрстструктуры.
Однако по прошествии нескольких лет с момента первых разочарований число желающих жить за городом вновь стало стремительно расти. По некоторым оценкам, спрос на коттеджи сегодня раза в три-четыре превышает предложение. Специалисты московской компании АЛУР весной озвучили на круглом столе даже такую цифру: число готовых строений не превышает 700-800 (на рынке присутствует и вовсе около трехсот), а число желающих обзавестись загородным благоустроенным домом в Екатеринбурге превышает пять тысяч.
Неудовлетворенный спрос (частично связанный с нежеланием связываться с недостроеными домохозяйствами, а частично - с неэкономичностью загородных домов и неудачным их месторасположением) обязан был привести к росту цен на недвижимость. Только за первые семь месяцев этого года стоимость квадратного метра коттеджа в "неорганизованных" поселках в 35-километровой зоне Екатеринбурга выросла, по данным информационного центра Уральской палаты недвижимости (УПН), на 25%, что сопоставимо с ростом цен на квартиры в областном центре. Стоимость земли росла несколько медленнее: за последние полтора года средняя цена сотки подорожала на 16 % - впрочем, в "организованных" поселках, утверждают аналитики компании АЛУР, этот рост был существеннее: 40-50 % только за первые семь месяцев 2006 года.
Специалисты связывают это с активно начатым в нашем городе строительством сразу полутора десятков коттеджных поселков с развитой социальной инфраструктурой, окончание которого может существенно повлиять на рынок загородной недвижимости, а вернее, сформировать его. Вероятно, часть вложений в землю делается сегодня с целью дальнейшей перепродажи - и в этом есть определенный смысл, поскольку, как полагает исполнительный директор УПН Рустем Галеев, застройщикам нет никаго резона закладывать сегодня в стоимость проекта большую норму прибыли, поскольку много неопределенностей. Оценить качество проживания в этих домах очень сложно, пока никто не убедится на своем опыте, насколько добротно там организовано обслуживание и удобна инфрструктура: очевидно, школа в таких поселках появится нескоро, много вопросов будет вызывать досуговая деятельность детей и т.д. Поэтому до тех пор, пока не определится спрос на предлагаемую недвижимость, застройщики вряд ли будут завышать цены, поскольку у них перед глазами опыт Москвы, где оставались невостребованными целые поселки.
Господин Галеев убежден, что рыночные цены будут формироваться после сдачи объектов, но они вряд ли упадут - иначе мы столкнемся с ситуацией 90-х, когда стоимость коттеджа не могла покрыть даже затрат на его возведение. Одним словом, вкладываться в загородную недвижимость стоит, но где и по какой цене?
Сегодня коттеджи (как в организованных, так и неорганизованных поселках) предлагаются практически вдоль всех основных трактов, ведущих из Екатеринбурга. Причем аналитики УПН подметили, что взаимосвязи между ценой домовладения и его местоположением относительно направления и удалености от города нет. Допустим, в Арамили можно купить коттедж разумного размера (под которым нынче понимают общую площадь строения от 100 до 250 квадратных метров) с земельным участком в10 соток за 5 млн рублей. Тот же порядок цифр в Сысерти: коттедж на десяти сотках стоит 4,7 млн или 3,5 млн на 12 сотках (площадь дома - 108 квадратных метров). Коробка без подведенных коммуникаций может обойтись в 2,1 млн рублей - для сравнения: однокомнатная квартира в Сысерти стоит 600-700 тысяч. Можно, конечно, и за 11 млн рублей найти коттедж (15 соток), что сопоставимо с Широкой речкой: там 400-метровую "хоромину" продают за 12 млн руб. В Первоуральске за 130 "квадратов" на шести сотках просят 1,2 млн рублей, в Березовском - 4,4 млн за "стометровый" коттедж на 11 сотках. Причем в последнем городе цена однокомнатной "брежневки" подкатывает к миллиону рублей.
Сысертское направление считается самым дорогим: по данным генерального директора группы компаний "Титул" Максима Федотова, земля там продается от 3 до 7 тыс долларов за сотку и доходит до 10 тысяч. Дорогая земля в "Палниксе" (Чусовской тракт) - около 8 тыс. "зеленых", на Шарташе - до 15 тыс. долларов за сотку, в Курганово (Полевской тракт) - 2 тыс. долларов, в поселке "Бобры" (Тюменский тракт) - 1,5 тыс. долларов за сотку. Но господина Федотова смущают эти цифры: в поселке "Дома Адажио" (Челябинский тракт), как и в "Снегирях" (восточное направление), землю вообще не продают - она учитывается в стоимости строительства , - и при этом цена за квадратный метр примерно одинакова: в "Адажио" - 20 тыс., в "Бобрах" - 24 тыс. (с учетом стоимости земли), такая же - в "Снегирях", хотя Тюменское и Сысертское направление находятся в разных ценовых сегментах, а в "Снегирях", в отличие от "Бобров", возводят таунхаусы, то есть сблокированные коттеджи на очень маленьких участках. Кроме того, поселки находятся на разном удалении от Екатеринбурга: 30 км до "Адажио", 22 км - до "Снегирей" и 12 км - до "Бобров".
Максим Федотов считает, что поскольку цена складывается из стоимости дома и стоимости земли, то их и надо сравнивать. Запрятывание же стоимости земли внутрь стоимости строительства вряд ли правильно, поскольку запутывает потребителя. Скажем, коттедж площадью 200 квадратных метров в поселке "Новом" (Старотагильский тракт) продается сегодня вместе с землей за 4,7 млн рублей, в аналогичный по размеру в "Домах Адажио" - за 4 млн рублей. И это при том, что цена обычно формируются исходя из транспортной, экологической, инфраструктурной и прочих составляющих - но только не у нас.
Например, девелоперы утверждают, что экология у екатеринбургского потребителя еще не находится на первом месте: коттеджи на Широкой речке хорошо продавались в свое время потому, что расположены близко к городу. В этом плане, утверждает Максим Федотов, самое уникальное место - это никому не известный поселочек "Полянка", который находится на УНЦ. Близость к городу оказалась самым важным качеством жилья, потому что надо детей в школу возить. Правда, если речь идет о втором жилье, то там на первое место выходит экология - и тут вне конкуренции Полевской и Сысерть.
Правда, и и тут много непонятного: скажем, в "Адажио" коттеджи сдают без отделки, в "Новом" - с черновой отделкой, - при этом в первом поселке надо ежемесячно платить за обслуживание 10 тыс рублей, во втором придется заплатить 990 тыс. в течение трех лет только на разводку сетей. В "Дубраве" (Тюменское направление) продаются оштукатуренные коттеджи с подведенными сетями, и ежемесячная плата ожидается в районе 5-6 тысяч вместе с коммунальными платежами, но есть одна маленькая закавыка: застройщик все еще никак не может назвать цену за квадратный метр. Неплохие условия предлагает поселок "Растущий" (Белоярский район): 25 тыс. рублей за квадратный метр (с учетом земельного участка и внутренней отделки) при наличии учитывающей интересы покупателя рассрочки и - в будущем - ипотеки, с которой банки предпочитают пока не связываться в силу неоформленности иногда прав на землю и строения у застройщика. Варианты рассрочки предлагают и другие застройщики: в "Адажио" после осущствления первого платежа (который считается как бы за землю) предоставляется на год рассрочка по платежам за сам дом; в "Новом" можно по частям оплатить вторую половину стоимости строительства - коттедж обычно возводят за шесть месяцев; в "Палниксе" 50% стоимости можно внести до июня 2007 года.
И все-таки, несмотря на кажущие различия, все поселки, по мнению Максима Федотова, принадлежат к одному бизнес-классу. Элит-класс, который заявляют некоторые застройщики, предполагает наличие эксклюзивного ландшафта и удачного местоположения. С подобными участками в Екатеринбурге проблема: чистых и уникальных по красоте водоемов в регионе почти нет, а те, что претендуют на эту роль, сталкиваются с иной проблемой: на том же Шарташе, где самая дорогая земля, преобладает совершенно хаотическая застройка, да и подъезд к озеру не вызывает никакой критики. Критерии же классности требуют, чтобы вид из окна коттеджа не портили покосившиеся лачужки.
Пример элитной застройки хочет показать московская фирма ООО "КомСтрин", которая намерена построить к 2011 году поселок "Карасьеозерск–2" из 100 коттеджей, 177 таунхаусов и 420 квартир в малоэтажных домах. В отличие от поселков, предлагаемых екатеринбуржцами, в "Карасьеозерске-2" будет построена школа и другие важные социальные объекты. Цена квадратного метра в новом поселке составит примерно полторы тысячи долларов, а коттедж с участком обойдется покупателю в сумму около 500 тыс. долларов. Некоторые московские аналитики полагают, что уровень инвестиций завышен даже для Москвы, екатеринбургские же пока предпочитают не сравнивать предлагаемые цены в коттеджных поселках вообще: "Я не могу объективно оценить стоимость домов в будущих организованных поселках, - говорит Рустем Галеев, - потому что будущее поселков и их престижность будут зависеть от того, как быстро их построят, насколько организованно заживет поселок, а также от того, насколько оказалась верной идея, заложенная в проект".
С идеей же можно легко промахнуться. Максим Федотов, признавая, что спрос превышает предложеие, тем не менее утверждает, что по сегментам спрос никто не анализировал: "По опыту продаж мы видим, что есть позиции (классы) очень востребованные, а есть маловостребованные. То, что не возводится, оно не востребовано: я имею в виду элит-класс и эконом-класс. Первого нет потому, что дорого, второго - потому что не умеют технологично строить, чтобы укладываться в себестоимость".
Отсутствие четкой взаимосвязи между стоимостью коттеджа и качеством проживания в нем, вероятно, и сформировали у екатеринбургского потребителя функциональный подход к приобретению недвижимости. Если человек любит охоту, то риэлторы наверняка посоветуют ему покупать загородную недвижимость вдоль Московского тракта (здесь наиболее богатые дичью места); если горожанин не равнодушен к водным видам спорта, то свой взор лучше остановить на Тагильском направлении: коттедж лучше искать либо в Коптяках, либо на Таватуе.
Светлана Щербинина утверждает, что в Сысертском районе летом теплее на 3 градуса, чем в Екатеринбурге - не говоря уже про северные направления. К тому же на тагильское направление очень трудно выбираться через Уралмаш - ситуацию может поправить лишь строительство прямого выезда на Серовский тракт. На Московском направлении очень плохая дорога, и поэтому спроса туда практически нет (исключение - "Палникс", который является фактически пригородом, отчего там экология сравнима с екатеринбургской - кстати, именно по этой причине риэлторы не советуют приобретать жилье ближе 15 км от города: москвичи уже предпочитают строиться на сотом километре от столицы). Очень сложно выбираться в Березовский, не лучше обстановка на Полевском направлении, где с ужасающей регулярностью бьются в авариях автомобили.
Считается, что самый лучший выезд существует на Челябинский и Тюменский тракты, отчего, вероятно, именно на этих направлениях и сконцентрировали свое внимание застройщики. Тем же екатеринбуржцам, кто в первую очередь смотрит на цену, выбирать направление не приходится: в непрестижном месте пока еще можно купить участок земли за тысячу долларов за сотку.
Владимир Терлецкий