Городская недвижимость, 24 июл 2007, 12:37

Петербургские хрущевки исчезнут по-московски

В то время как Петербург примеряется к территориям, застроенным домами первых массовых серий, Москва подступает к последним рубежам. Правительство столицы собирается истребить хрущевки к 2009 году. Для этого в первопрестольной начинают сносить до 1 млн кв. м старого жилья в год.

Читать в полной версии

По данным Росстата, за прошлый год в столице ликвидировано 212 аварийных, ветхих зданий и домов первых массовых серий. Их общая площадь составляет примерно 690 тыс. кв. м. Между тем, мэр Москвы Юрий Лужков счел такие темпы недостаточно высокими и поставил задачу – до 2009 года сносить не менее, чем по 1 млн кв. м в год. В Центральном и Южном административных округах столицы последние пятиэтажки планируется разрушить уже до конца текущего года.

Столичная волна

Москва уверенно движется к благополучному завершению процесса расселения домов первых массовых серий. Петербургу только предстоит испытать практику, давно начатую столичными властями. На любом пути у вторых имеется важное преимущество перед дебютантами. Преследующие имеют возможность обойти те пороги, о которые спотыкались лидеры.

Столица принялась за хрущевки еще в начале 1990-х годов. Отдельные адреса подвергались ремонту, санации, реконструкции. Однако было совершенно очевидно, что точечный подход к решению проблемы громадного массива панельных пятиэтажек – дело бесперспективное. Поэтому в 2000 году появились градостроительные проекты, предполагающие снос целых групп домов. Москвичи начали практиковать так называемый метод волнового, или веерного расселения. На этом пути власти столицы испытали ряд трудностей, с которыми, возможно, предстоит столкнуться и Петербургу.

Кстати, в нашем городе уже предпринимались попытки поймать "московскую волну". Во Фрунзенском районе заняться сносом и реконструкцией хрущевок должна была Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК). В итоге ни одной хрущевки расселено так и не было. Как уверяют представители МИСКа, они были вынуждены отказаться от проекта по инициативе Смольного, фактически заблокировавшего данный проект под предлогом необходимости первоочередного расселения не хрущевок, а ветхого и аварийного фонда.

Налог на жадность

Однако Смольный все-таки вернулся к «хрущобам», объединив их с аварийными и ветхими зданиями в одной программе. Благо, теперь петербуржцы имеют возможность не наступать на те же грабли (главным образом, правовые), что и москвичи.

Вот яркий пример. Московские власти устанавливают жесткие сроки для расселения определенных домов первых массовых серий. Если квартира в доме находится в частной собственности, то город обязан предоставить новую жилплощадь с учетом рыночной стоимости старой. Если же квартира не приватизирована и принадлежит государству, то новое жилье предоставляется из расчета 18 кв. м на человека. Этим пользовались хитроумные «юридические фирмы». Они собирали по несколько тысяч долларов со всех жильцов дома, идущего под снос, обещая при этом содействие в получении квартиры большей площади. Все свелось к тому, что «юристы» просто затянули сроки расселения. Расчет спекулянтов строился на том, что с префектов за задержку сроков строго спрашивает мэр Москвы.

Мэра осведомили о данной практике, после чего он принял решение не считать срыв сроков по расселению одного конкретного дома чем-то архиважным. В результате квартиры, приготовленные для расселяемого дома, были переданы жильцам другой хрущевки. А пошедшие на авантюру жильцы отправились к тем же префектам «с повинной».

Еще один типичный случай «московского сноса». Семья приобретает двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на приговоренной «к развитию» территории. В ходе переговоров о расселении новый собственник заявляет, что будет ставить условия, какие захочет. Основания железные – Конституция РФ. В одном из таких случаев переселение затянулось на восемь месяцев свыше установленного срока. В результате префектура вынужденно пошла на поводу у жильцов и предоставила им трехкомнатную (вместо положенной «двушки») квартиру в добротном кирпичном доме.

История имела продолжение. Ненасытные жильцы начали писать жалобы мэру Москвы на предмет ущемления их прав. Была назначена комиссия, которая вынесла решение о том, что префектура превысила полномочия и неправомерно выделила квартиру жильцам. В судебном порядке жадная семья была выселена из трехкомнатной квартиры в двухкомнатную в панельном доме.

"Пятый пункт" Вообще, программа развития застроенных территорий таит в себе массу поводов для спекуляций. Опишем еще одну типичную ситуацию, характерную для первой волны московских расселений – с середины 1990-х по 2004 год.

Семья, узнав о предстоящем расселении, оформляет фиктивный развод. В квартиру прописывают родителей, заключают фиктивные браки. И в итоге общая площадь, на которую претендуют собственники, составляет (по норме 18 кв. м на человека) до 180 кв. м. Иногда десяток собственников квартиры даже не успевал подать иск в суд – префекты опережали своим иском. Надо заметить, что московские префектуры не проигрывали судебные тяжбы по таким делам. По крайней мере, подобные случае не предавались огласке.

Таким образом, московские власти приобрели богатый опыт расселения хрущевок и сделали соответствующие выводы. В частности, конкретные адреса и сроки до поры держатся в тайне. (Вероятно, то же самое будет и в Петербурге – каждая очередная "территория развития" будет предаваться гласности в день назначения даты торгов.) Однако все тайное становится явным – в столице появились скупщики квартир в домах первых массовых серий. Смысл игры – в увеличении площади квартир, обещанной собственникам при расселении. "В Москве применялся коэффициент увеличения площади от 1,3 до 1,6, – объясняет заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. – После начала реализации этой программы в Москве рыночные цены на хрущевки выросли сразу на 20%".

Административный бульдозеризм

Волна судебных тяжб, стартовавшая в 1990-х, резко спала после наступления 2000 года. Тогда было принято постановление правительства Москвы № 30 "О порядке переселения собственников, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы". Этот нормативный акт урегулировал все спорные моменты в процессе расселения сносимых домов, четко определил порядок назначения компенсации за утраченное имущество. Новое постановление защитило права граждан при переселении, таким образом, конфликтные ситуации, связанные со сносом домов, стали редким явлением.

Дабы ускорить процесс расселения и снять связанное с этим социальное напряжение, московские власти весной прошлого года издали еще один документ – Закон "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". По этому закону жилец, не согласный переезжать в выделенную ему квартиру, получает денежную компенсацию. Но дом все равно идет под бульдозер.

Размер компенсации определяется оценщиком. В Москве значительная часть исков связана именно с несогласием собственников с данными отчетов по оценке. Как правило, собственники приглашают другого независимого оценщика и представляют его отчет в суд. (Разумеется, у нас все оценщики условно независимые. Однако одни из них аккредитованы при ГУИОН, другие – нет).

Извечный вопрос

Разумеется, у несогласных на переселение петербуржцев возникнет вопрос "Что делать?". В большинстве случаев делать что-либо бессмысленно. Администрация и инвесторы владеют сильной нормативной "лазейкой", а именно: одной из статей вступившего в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. В 44-й статье ЖК РФ есть пункт о том, что вопрос о реконструкции дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений, и решение принимается 2/3 голосов. Несогласные, как правило, составляют одну треть или менее. Им грозит переселение в сопровождении судебных приставов.

В настоящее время Петербург приступает к решению непростой задачи ликвидации морально устаревшего жилищного фонда. Администрацией подготовлен перечень территорий, нуждающихся в развитии прежде всех остальных. Осенью обещаны проект постановления и проект закона. А также – первые торги на право реновации первого квартала, застроенного пятиэтажками.

Выдержка из Закона "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" от 31 мая 2006 г.

переселении граждан из жилых помещений (жилых домов) в другие жилые помещения в порядке, установленном настоящим Законом;
предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность;
предоставлении компенсации в денежной форме или выкупной цены.

Роман Куман, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

– До 2000 года при расселении подлежащих сносу домов возникало много споров и судебных разбирательств. Связаны они были в большинстве своем с оценкой имущества. Жители не соглашались с размером компенсации, объявленным государственным оценщиком, им приходилось обращаться в независимые организации и отстаивать свои интересы через суд.

В 2000 году принято постановление правительства Москвы N 30 "О порядке переселения собственников, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы". Этот нормативный акт урегулировал все спорные моменты в процессе расселения сносимых домов, четко определил порядок назначения компенсации за утраченное имущество. Новое постановление защитило права граждан при переселении. Таким образом конфликтные ситуации, связанные со сносом домов, стали редким явлением.

Роман Филимонов, глава Комитета по строительству Администрации СПб:

– Учитывая опыт по переселению в Москве, мы создадим наш закон более подробным и, безусловно, с учетом интересов жителей. При переселении горожан обеспечат равноценной жилой площадью, учитывая необходимые условия для проживания. Также будет предоставляться компенсация затрат при переезде.

Что касается уничтожения так называемых несносимых домов при реновации территорий, то решение вопроса определится при разработке градостроительной документации (которая в обязательном порядке будет рассматриваться на публичных слушаниях).

Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":

– Причины успешного расселения хрущевок в столице чисто экономические. Посудите сами – стоимость квадратного метра в Москве значительно превосходила петербургскую, а себестоимость сноса и строительства нового жилья не сильно разнилась с петербургскими расценками (если вообще превышала их). Поэтому сносить хрущевки в Москве оказалось очень выгодно. Сейчас в СПб цены на недвижимость выросли, и это стало экономически выгодно и у нас.

Вячеслав Березниченко.