Рынку офисной недвижимости нужны единые правила игры - эксперты

Девелоперы и риэлтеры обсудили за "круглым столом" ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Открывая дискуссию, организованную редакцией журнала "National Business", генеральный директор АН "ЛиКом" Артур Сафаров сформулировал суть проблем, стоящих перед профессиональным сообществом, следующим образом: рынок формируется хаотично; никто не знает, сколько требуется офисных площадей; сегментирование идет спонтанно и часто без оглядки на существующие стандарты, что в итоге сказывается на качестве и цене квадратного метра коммерческой недвижимости.

Причины возникших проблем, по мнению руководителя проекта "Академический" компании "Ренова СтройГруп" Станислава Придвижкина, следует искать в особенностях самого рынка: профессиональных девелоперов, по его оценке, не более двадцати процентов. Непрофессионалам же, как правило, не хватает денег, чтобы построить качественный офисный центр, либо времени, чтобы подумать, как целесообразнее его возвести.

Не достает профессионализма и арендодателям, поскольку в эту нишу пришло много малых предпринимателей, воспользовавшихся банковским кредитом. Руководитель департамента ВУЗ-банка Дмитрий Попов утверждает, что с 2008 года коммерческая ипотека станет массовым явлением, потому что платежи по силам многим заемщикам (1300 долларов в месяц при сумме в 80 тысяч). Приведет это, естественно, к дальнейшему росту цен на офисную недвижимость, а рынок станет еще менее структурированным.

Председатель совета директоров "Корин – холдинга" Андрей Бриль полагает, что малый бизнес, покупая офисы, совершает ошибку: вместо того, чтобы инвестировать в свое развитие, предприниматель в течение десяти лет выкачивает прибыль, обескровливая предприятие. Причем никакого экономического смысла, по мнению девелопера, в покупке офиса нет: платежи за кредит вполне сопоставимы с месячной арендной ставкой в офисном центре.

Станислав Придвижкин также считает, что упор надо делать на аренду помещений в деловых центрах, грамотно управляемых профессионалами. Это необходимо еще и в целях поддержания порядка в офисных зданиях. Практики говорят, что при наличии множества мелких собственников почти никогда не удается консолидировать собственность и наладить его обслуживание согласно современным стандартам. При существующей же нарезке по 50 квадратных метров здания очень быстро теряют свой товарный вид, а инженерные сети приходят в негодность.

Впрочем, у малого бизнеса имеются свои аргументы: по словам собственника центра недвижимости "МАН" Николая Савина, свой офис – это и имидж бизнеса, и страховка от безудержного роста арендных ставок, и дополнительные доходы от сдачи в аренду площадей. Предприниматели, купившие несколько лет назад офисы, заработали, по данным Савина, четыреста процентов прибыли.

Артур Сафаров, соглашаясь с девелоперами, что покупать недвижимость при нынешних ценах – безумие, в то же время отмечает, что малый бизнес подвигает на подобный шаг наша стабильная нестабильность: никто не знает, что будет завтра, никто не знает, что выкинет сосед справа либо контрагент по бизнесу.

Андрей Бриль утверждает, что нестабильность создают непрофессионалы: серьезные компании, пришедшие в бизнес надолго, хаотично арендные ставки не поднимают, потому что дорожат клиентами.

Стабильность же, полагают эксперты, возможна лишь при существовании признанной всеми культуры поведения на рынке. Артур Сафаров убежден, что участники рынка (риэлтеры, застройщики, инвестиционные компании, банки) должны выработать единые для всех правила игры: например, не брать плату за проход по коридору, арендные ставки поднимать строго на инфляционную составляющую и т.д. Правила должны формулироваться в межпрофессиональных объединениях, которые необходимо создавать.

Вышеназванные объединения, по мнению специалистов, должны также помогать бизнесу информационно: подсказывать, где чего не хватает и что следует строить, исходя из планов развития города, а главное, следить за соблюдением стандартов - как в ценообразовании, так и в классности объектов.

В части информирования и тем более определения строительных приоритетов, полагает соучредитель АН "БК_Недвижимость" Павел Кузнецов, ведущая роль должна принадлежать муниципалитету и государству: во всем цивилизованном мире процесс застройки городов регулируют власти, и нет оснований говорить о том, что у нас будет по-другому.

Руководитель земельного комитета мэрии Екатеринбурга Алексей Кожемяко подчеркнул, что с принятием правил регулирования застройки и землепользования, которое ожидается ближайшей осенью, любой предприниматель сможет определить сам, где и что в городе разрешено строить.

Андрей Бриль считает, что хаос на рынке офисной недвижимости можно преодолеть, решив четыре задачи. Во-первых, профессиональные участники рынка должны определиться, каким бизнесом они занимаются (риэлтерским, девелоперским, сервисным и т.д.). Во-вторых, заинтересованным сторонам следует создать инфраструктуру рынка (объединения профессиональных участников – наподобие Уральской палаты недвижимости, - а также межпрофессиональные структуры, о чем шла речь выше). В-третьих, бизнес должен научиться формулировать заказ властным органам в части регулирования процесса застройки (касается это и пресловутых отчислений в фонд развития инфраструктуры города, по поводу которых было сломано столько копий, но без которых, считает Бриль, все равно не обойтись). В-четвертых, участники рынка должны «надавить» на Уральский политехнический университет, чтобы он выпускал грамотных аналитиков и экономистов, способных минимизировать издержки входа на рынок.

Существует и еще одна проблема, на которую обратил внимание Станислав Придвижкин: за строительством коммерческой недвижимости нельзя забывать, что будущее – за промышленной инфраструктурой. Уже сегодня, по мнению эксперта, следовало бы озаботиться строительством ангаров с подведенными сетями, в которых можно разместить любое производство. Подобная недвижимость вовсю уже строится в Китае, что существенно помогает тамошним предпринимателям начать с нуля свое высокотехнологичное дело.

Бурный промышленный рост у соседей выглядит особенно угрожающе на фоне сырьевой направленности нашей экономики. Если не приступить к возведению промышленной недвижимости, считает Придвижкин, то через несколько десятилетий, с исчерпанием углеводородных ресурсов, не исключена ситуация, когда "все мы будем сидеть в своих избушках и ждать, когда кто-то придет их арендовать".

Владимир Терлецкий