Рынок элитной жилой недвижимости Подмосковья. Итоги 2008 года, прогноз на 2009-й (ГРАФИКИ)

Продолжение. Начало здесь. 

Компания IntermarkSavills опубликовала аналитический обзор «Рынок элитной недвижимости Москвы и Подмосковья. Итоги 2008 года. Прогноз на 2009 год». Обзор подробно освещает все текущие тенденции рынка элитной недвижимости Подмосковья.

Публикуется в сокращении.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕАЛИЗУЕМЫХ ПРОЕКТОВ

В течение 2008 года на территории Московской области первичные продажи велись более чем в 300 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов. К загородным проектам высшей ценовой категории - премиум- и бизнес-классу - можно отнести около 180 из них (в том числе 20 поселков таунхаусов). Высокобюджетные загородные комплексы суммарно включают около 23,6 тыс домовладений и занимают территорию примерно 7,3 тыс га.

Из общего числа представленных на первичном рынке высокобюджетных проектов к наиболее престижному премиум-классу можно отнести лишь менее четверти поселков (22%), остальные - к бизнес-классу. Указанная качественная структура остается практически неизменной в течение последних 2-3 лет.

В 2008 году открылись первичные продажи в 29 новых поселках премиум- и бизнес-класса. В то же время завершилась реализация в 11 высокобюджетных проектах, вышедших на рынок в прошлые годы.

В 2008 году сохранилась тенденция к укрупнению загородных проектов. В 8 новых поселках количество домовладений превышает 100. Средняя площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории, реализуемого в 2008 году, составила около 40 га, среднее количество домовладений - около 110 объектов.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по основным направлениям

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по удаленности от МКАД

Сохранилась тенденция к росту числа организованных коттеджных поселков премиум- и бизнес-класса в зоне умеренной удаленности от МКАД (более 25 км). В 2007 году здесь располагалось около 22% проектов, в 2008 году - около 30% (более половины новых поселков, вышедших на рынок в 2008 году, находятся именно в этой зоне удаления).

В 60% загородных проектах бизнес- и премиум-класса покупателям предлагаются только традиционные для данного сегмента объекты - коттеджи (или участки с подрядами на их строительство). Вместе с тем из года в год расширяется доля проектов, включающих таунхаусы и их производные (лэйнхаусы, дуплексы и пр.). В 2008 году объекты данного формата предлагались в каждом третьем высокобюджетном загородном поселке.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по типу домовладений

Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2008 году несколько уменьшились. Это в том числе связано с нежеланием покупателей оплачивать излишние и нефункциональные площади (в т.ч. цокольные и мансардные этажи) в загородных домах. Средняя (по всем представленным на рынке проектам премиум-и бизнес-класса) площадь коттеджа составила порядка 500 кв.м (по сравнению с 560 кв.м в 2007 году), таунхауса - примерно 260 кв.м (годом ранее - 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа - 0,24 га, для таунхауса - 0,03 га.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по качеству отделки домов

Что касается средней стоимости объектов высшей ценовой категории, то для более 45 % проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) в 2008 году лежал в диапазоне от $1 до 2 млн. Самые дорогостоящие проекты, со средним бюджетом более $3 млн за объект, занимают примерно 20% от общего количества поселков.

СПРОС

Количество сделок, заключенных в IV квартале 2008 года, оказалось примерно на 60% ниже аналогичного показателя последнего квартала 2007 года.

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по направлениям, январь-декабрь 2008 года

Растущая популярность Киевского шоссе обусловлена завершающейся реконструкцией данной магистрали, а также развитием торговой и развлекательной инфраструктуры вдоль данного направления. На Рублево-Успенском (и Ильинском) шоссе в 2008 году наибольшим спросом пользовались таунхаусы (15% от общего числа сделок с объектами данного типа), что связано с выходом на рынок нескольких крупных проектов с данным форматом жилья.

В 2008 году существенно уменьшилось число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы (около 30% от общего числа, в 2007 году - более 50%). Это связано с постепенным уменьшением числа реализуемых проектов на данном удалении от столицы, а также повышенной (во многих случаях необоснованно) ценой предложения. Естественным следствием этого стал ощутимый рост спроса на загородные объекты, удаленные от Москвы более чем на 25 км (около 50% сделок), преимущества которых связаны с экологичностью и лучшими ландшафтными характеристиками территории.

Кардинально отличная ситуация со спросом на таунхаусы, традиционно располагающиеся в непосредственной близости от мегаполисов: почти 75% от всех сделок совершены в зоне до 20 км от МКАД. Интересной особенностью прошедшего года стал рост числа сделок с более удаленными таунхаусами (от 30 км и далее), доля спроса на которые в 2007 году была незначительной. Это связано с растущим предложением блокированных объектов на удалении от Москвы (преимущественно, в крупных смешаных проектах с развитой инфраструктурой).

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по бюджетам сделок, январь-декабрь 2008 года

С точки зрения наиболее востребованных покупателями площадей землеотводов, в структуре спроса доминируют участки площадью от 0,03 до 0,05 га для таунхаусов (порядка 80% сделок) и от 0,11 до 0,3 га - для коттеджей. Спрос на коттеджи с крупными участками (более 0,3 га) в 2008 году остался на уровне предыдущего года, около 15% всех сделок.

Предпочтения покупателей относительно оптимальных размеров домов и квартир-секций в таунхаусах имеет схожую структуру: наибольшим спросом пользуются небольшие и средние объекты. Доля сделок с большими коттеджами (от 600 кв. м) и таунхаусами (от 350 кв. м), немногим превышает 20% от общего числа.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Общее первичное предложение домовладений в строящихся организованных поселках премиум- и бизнес-класса на конец 2008 года составило порядка 8,3 тыс объектов - коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов или примерно 3,3 млн кв. м общей площади.

По объемным характеристикам на начало 2009 года фактическое предложение домовладений премиум-класса почти в 4 раза превышает ретроспективный прошлогодний спрос, для поселков бизнес-класса - примерно в 3 раза. Таким образом, существующего на текущий момент предложения даже при аналогичной 2007-2008 гг. интенсивности сделок может занять несколько лет.

Территориальная структура предложения говорит об относительной сбалансированности со структурой спроса практически по всем ключевым направлениям. Бесспорный лидер - Новорижское шоссе, вдоль которого располагается практически половина предлагаемых к продаже коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходится также на Рублево-Успенское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе.

Как и годом ранее, в 2008 году сохранился недостаток предложения коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД, т.к. выход новых проектов здесь весьма незначителен.

Отсутствие дефицита предложения во всех сегментах загородного жилья премиум- и бизнес-класса может служить подтверждением повышающейся организованности и стандартизации данного сегмента рынка.

ЦЕНЫ

По состоянию на конец года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $6510 (снижение за год - на 6 %), бизнес-класса - $4590 (рост на 14 %) за 1 кв.м.

Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от класса проекта, декабрь 2008 года

Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках премиум-класса в конце 2008 года достигала $18,4 тыс. за 1 кв. м, в поселках бизнес-класса - $14 тыс. за 1 кв. м. Более динамичное удорожание коттеджей бизнес-класса является следствием повышенного спроса на данный класс объектов, особенно в I полугодии 2008 года (в течение которого средние цены повысились на 25%), а также повышением степени готовности ключевых проектов. Большинство же поселков премиум-класса были переоценены уже на начало 2008 года, результатом чего стала отрицательная ценовая корректировка в первые месяцы кризиса.

Максимальная цена предложения таунхаусов премиум-класса в конце 2008 года достигла $8,4 тыс. за 1 кв.м, бизнес-класса - $6,7 тыс. за 1 кв. м.

Наибольший рост цен в 2008 год (на 28%) зафиксирован в поселках, сданных в эксплуатацию в 2006-2007 гг. Динамичный рост цен на домовладения в таких проектах наблюдался даже после начала кризиса, что обусловлено минимальными рисками таких объектов для покупателей и растущим спросом на них в период экономической нестабильности.

В сегменте земельных участков без строительного подряда в организованных поселках премиум- и бизнес-класса ощутимая ценовая корректировка (снижение на 15-25%) затронула только самые дорогие проекты (со стоимостью сотки от $70 тыс.). В остальных поселках на конец 2008 года сохраняются докризисные цены.

ПРОГНОЗ

«Рынок дорогой загородной недвижимости не столь динамичен, как фондовый и валютный рынки, - объясняет Ольга Винокурова, старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка IntermarkSavills. - Поэтому, ценовая коррекция в этом сегменте станет заметной лишь спустя 6-9 месяцев после начала кризиса. В первую очередь она коснется переоцененных объектов, которые представлены на рынке более года».

В сегодняшней ситуации нестабильности девелоперы попытаются сдержать падение цен, включая в пакет предложений дополнительные опции: отделку «под ключ», меблировку, ландшафтные работы, рассрочки и др. Введение дисконта станет крайней мерой.

Объем первичного предложения коттеджей и таунхаусов в 2009 году сохранится примерно на уровне декабря 2008 года. Вместе с тем, нельзя исключать возможность сокращения предложения за счет приостановления продаж в ряде новых поселков с низкой степенью готовности.

Одним из неизбежных последствий финансового кризиса станет сокращение в 2009 году числа новых загородных проектов. Существенно уменьшится и средний размер нового поселка - в условиях дефицита финансирования на рынок будут выводиться преимущественно компактные клубные поселки, либо небольшие стартовые очереди более крупных проектов.

По информации компании IntermarkSavills