Рынок аренды жилой недвижимости Москвы (ноябрь, 2009)

Предложение

Согласно традиционному сценарию, в ноябре активность участников рынка аренды постепенно замедляется. Собственники, не сумевшие найти арендаторов в осенний период наиболее интенсивного спроса, переориентируют свои объекты в сегмент краткосрочного найма, характеризующегося особой активностью в преддверии новогодних каникул. 

Ассортимент предложения продолжает подпитываться квартирами, приобретенными ранее в инвестиционных целях и переориентируемыми в сегмент аренды ввиду значительной корректировки стоимости жилья. По сравнению с предыдущим месяцем количество предлагаемых в найм квартир увеличилось на 5%. Основной прирост зафиксирован среди объектов бизнес-класса, число которых возросло почти на 20%. В наиболее стабильном элитном сегменте объем предложения практически не изменился. Количество предлагаемых квартир эконом-класса в результате поглощения рынком наиболее востребованных вариантов, напротив, сократилось почти на 10%. Структура предложения аренды по классовости жилья в распределении на эконом, бизнес и элитный сегменты в настоящее время составляет 62%-35%-3% соответственно.

Спрос

Несмотря на то, что, как правило, большинство сделок аренды в период деловой активности реализуется в сентябре-октябре, в текущем году потребительская активность в сегменте найма жилья в ноябре не снизилась. Напротив, по сравнению с предыдущим месяцем спрос на аренду столичных квартир увеличился почти на 10%, достигнув и даже несколько (на 5-7%) превысив показатели аналогичного периода прошлого года.

С одной стороны, аудитория нанимателей продолжает пополняться наемными работниками, прибывающими из регионов, наиболее пострадавших от кризисных процессов (Урал, некоторые города Приволжского и Северо-Западного ФО), характеризующихся существенным спадом производства и снижением уровня жизни населения. Здесь пока еще продолжается тенденция увольнений и люди вынуждены ехать в столицу в поисках заработков.

С другой стороны, количество совершаемых сделок аренды пока еще в 1,3-1,5 раза ниже, по сравнению с докризисными показателями, и в целом по рынку спрос на 30% отстает от существующего предложения, что позволяет потенциальным нанимателям предъявлять определенные требования к качеству жилья в соотношении со стоимостью его аренды.

Пользуясь сложившимися условиями, определенная часть арендаторов в этом же ценовом диапазоне имеют возможность подобрать варианты с лучшими потребительскими характеристиками, что они с успехом и делают, увеличивая существующий спрос.

Динамика цен

По итогам ноября средняя стоимость аренды столичных квартир практически не изменилась и составила 58,1 тыс. руб. в месяц. Зафиксированный незначительный прирост не превысил +0,4% по сравнению с октябрем. Однако в разрезе различных сегментов ценовые тренды демонстрировали разнонаправленную динамику.

В наиболее востребованном сегменте эконом-класса, спрос в котором на 15-20% превышает существующее предложение, стоимость найма увеличилась на +2,5% и достигла 32,9 тыс. руб. в месяц. Цена аренды элитных квартир, которые даже в условиях нивелирования кризисных процессов рано или поздно находят своего арендатора, практически не изменилась - 225,1 тыс. руб. в месяц (+0,6% по сравнению с октябрем). Аренда квартир бизнес-класса, объем предложения которых в 1,6-1,8 раза превышает существующий спрос (в виду чего собственники вынуждены идти на определенные уступки арендаторам), сократилась на -3,3% и по итогам ноября составила 54,4 тыс. руб. в месяц.

В зависимости от классовости и ассортимента предлагаемых объектов в распределении по административным округам средние арендные ставки возросли с темпами от +0,6% на юго-западе до +1,8+1,9% в восточном секторе и ЮВАО. В западном и центральном округах, характеризующимися наибольшим количеством предложений верхних ценовых категорий, стоимость найма продемонстрировала отрицательную динамику: -0,1% и -1,0% соответственно. Диапазон среднего уровня арендных ставок составил от 41,2 тыс. руб. в ВАО до 76,6 тыс. руб. в центральных районах столицы.

Прогноз

В текущем году рынок аренды по сравнению с другими сегментами продемонстрировал наименьшую степень влияния экономического кризиса. В ближайшие 1,5-2 месяца, то есть до окончания новогодних каникул, вероятнее всего, сегмент аренды будет характеризоваться традиционным затишьем. Активность, как со стороны нанимателей, так и со стороны собственников, часть которых предпочтут переориентировать свои объекты в сегмент краткосрочной аренды, несколько сократится.

Основной объем сделок будет осуществляться в наиболее востребованной категории эконом. При этом владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей будут вынуждены использовать дополнительные монетарные стимулы (брать на себя половину оплаты риэлторских услуг, предлагать рассрочку на выплату депозита и пр.) или улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

Арендные ставки вплоть до весны сохранятся на достигнутом уровне с возможными колебаниями не более 1,5-2% в положительную либо отрицательную сторону в зависимости от сегмента.

Дальнейший сценарий развития рынка будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Однако уже сейчас вполне очевидно, что по сравнению с рынком купли-продажи жилой недвижимости, период восстановления сегмента аренды будет минимальным.

По данным аналитической службы агентства недвижимости «МИАН»