Владимир Елин: Международные девелоперы рассчитывали завоевать польской логистикой пол-Европы. Не получилось!
Владимир Елин, к.т.н., председатель совета директоров ЗАО «SLG» - одной из крупнейших логистических компаний в России. В интервью М2 эксперт рассказывает о посткризисных перспективах рынка складской недвижимости.
- Как вы оцениваете московский рынок складской недвижимости на сегодняшний день?
- Хотя кризис в России уже практически закончился, не все так просто в сфере складской недвижимости Московского региона. Дело в том, что за 1,5 года кризисных явлений в нашей экономике многое изменилось в деятельности складских девелоперов. До кризиса большинство финансовых моделей окупаемости складских проектов не учитывало ни прихода потенциальных кризисов, ни значительной коррекции цен на складскую недвижимость. И вот почему. В период взрывного роста цен и объемов складской недвижимости в двух ключевых экономических регионах России - Московской и Ленинградской областях - никто даже не задумывался, что может быть кризис в этой отрасли. Тогда в виде примера, правда, говорили о Польше, где началось бурное строительство логопарков. Международные девелоперы уж очень оптимистично рассчитывали завоевать польской логистикой пол-Европы. Не получилось!
В России чуть другая история: здесь основной парк складских активов закладывался в счастливые годы социализма, а на сегодня, конечно, и физически, и морально устарел. Поэтому в период 2006-2008 годов в Московском регионе, а за ним и в Ленинградской области случился «складской Клондайк». Один проект компании «Пролоджикс» на 1 млн кв. м складских объектов чего стоил... И, конечно же, если бы не кризис, то в Московской области мы легко бы повторили опыт перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области девелоперы уже наступили на «польские грабли». Там, по некоторым расчетам, существует до 30-40% пустующих вновь построенных складов класса А.
Но вернемся к московскому рынку: перспективы его, конечно, невзирая на перенесенный кризис, вполне оптимистичные. Во-первых, это регион, наиболее экономически благополучный и потребляющий максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, Москва как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыта запретами на въезд большегрузного автотранспорта, впрочем, как и Санкт-Петербург. В настоящее время в столице введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту для перевозок по тоннажу - не выше 1 тонны на авто в пределы Третьего транспортного кольца. Поэтому Московская область с ее земельными возможностями - оптимальное место для строительства складских логопарков. И в-третьих, до кризиса Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения, а часть складских проектов была своевременно заморожена в строительстве. Так что Московский регион одним из первых получит второе дыхание в развитии, уже весной подрастут цены на класс А. И даже в ряде логопарков возникнет дефицит свободных площадей, в частности, это касается успешно работающего ПЛК «Северное Домодедово» от российского девелопера ООО «Евразия Логистик».
- Каких видов складской недвижимости не хватает в Московском регионе?
- Не хватает в Московском регионе классического B-класса. Не притянутого за уши класса В, а складов, в основном повторяющих класс А, только с высотой хранения не более 8-9 м, ну и, конечно, попроще с техническим вооружением, чем в классе А. Иначе их просто экономически бессмысленно строить. При этом «бэшки» могли бы пользоваться большой популярностью для арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса А с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, достаточно дорогой высотной погрузочной техникой и высотными, многоярусными стеллажами. Мы видим, что для большой категории клиентов-арендаторов это некий переходной вариант от склада категории D и С к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов вообще класс А не подходит, так как условия хранения и обработки не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности, те же шины, палетированные моногрузы с низкой оборачиваемостью или негабаритные грузы и большой ряд других товаров.
- Склады как инвестиции. Является ли строительство складов инвестиционно привлекательным на данный момент?
- Практически любой девелоперский строительный бизнес в нашей стране, тем более в Московском регионе, является инвестиционно привлекательным. Экономически развитый регион, с хорошей динамикой потребления, с прекрасной и постоянно улучшающейся инфраструктурой, с огромными квалифицированными человеческими ресурсами, хорошими институтами и университетами, вполне вменяемой администрацией похож на страну, где, если закопать в землю пять золотых, может вырасти денежное дерево в виде девелоперского проекта. Прошу не делать аналогии с историей из сказки о Буратино. Единственно, что надо иметь в виду сегодня, это горизонт окупаемости складских проектов - он увеличился на 2-3 года преимущественно из-за кризиса и временного падения на 30-40% цен на аренду складских и офисных помещений в логопарках. Но уже в феврале 2010 года наметилась тенденция к постепенной коррекции в сторону роста цен на аренду качественных, законченных в строительном отношении и имеющих все разрешительные документы складских объектов. А то ведь зачастую бывает так: и склад стоит новый, красивый, и дороги подведены к нему, и даже свет горит в помещениях, и отопление подается, а документов от пожарных, СЭС и других служб нет. И арендаторы несут на себе все возникающие при этом риски, от налоговых до уголовных, по таким «логистическим проектам».
- Насколько прямая зависимость уровня продаж ритейлеров от активности на рынке складской недвижимости?
- По нашему опыту, активность продаж ритейлеров находится практически в прямой зависимости от активности складских девелоперов в спокойное время при стабильной экономической ситуации в стране. Единственное, что нами было отмечено до кризиса в период складского благоденствия, так это, наоборот, опережение темпов строительства складских объектов темпов продаж, связанных с арендой этих складских объектов. То есть сознательное игнорирование рисков, о которых я говорил раньше. После кризиса динамика будет обратной, продажи будут впереди, а потом подтянется строительство с запозданием примерно на 6-12 месяцев. Когда все восстановится: и рынок потребления, и рынок кредитных ресурсов, и все производственные процессы, от строительства до сборки автомашин на ключевых заводах России, примерно к 2012 году ситуация изменится до предкризисной. То есть девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет относиться только к наиболее развитым в промышленном и экономическом отношении регионам. В частности, к Московскому региону, Ленинградской области и Санкт-Петербургу, Екатеринбургу и Свердловской области.
- Кто занимается сегодня в России строительством складской недвижимости, ее управлением? Какие компании? Перераспределились ли доли рынка за время кризиса?
- В России в настоящее время существует достаточное количество профессиональных девелоперов складской недвижимости, перечислю лишь ряд из них: «Евразия Логистик», «РосЕвроДевелопмент», ЕМСТС, «Томилино», «Белая Дача», «Райвен Групп», «ФМ Лоджистик», Международное логистическое партнерство, «Гиффлз» и ряд других компаний.
Управлением складским проектом и его эксплуатаций обычно занимаются профессионалы в этой области деятельности. Важно не только построить складской объект по всем канонам строительного дела и заселить его арендаторами, но и качественно его эксплуатировать, чтобы и арендаторы не разбежались, и окупаемость укладывалась в инвестиционный график. Обычно в период инвестиционной окупаемости стараются использовать собственные кадровые ресурсы, обученные и проверенные в период строительства складского объекта. То есть создают собственную управляющую компанию для эксплуатации построенных зданий, это обычно дешевле и управляемее, хотя не всегда качественнее. А когда девелоперский складской проект выходит на операционную прибыль, стараются управляющую компанию выбрать через тендер. Но бывают и другие варианты, то есть сочетание наемной управляющей компании с собственным отделением по эксплуатации, примерно как на ПЛК «Северное Домодедово» в период становления проекта в 2007-2008 годах.
Сегодня трудно сказать о долях рынка вышеперечисленных компаний в Московском регионе по ряду причин. Но по экспертной оценке эти компании можно расставить по местам: 1-е место по праву за «Евразия Логистик» с ее ПЛК «Северное Домодедово», 2-е место за «РосЕвроДевелопмент» с логопарком «Крекшино», 3-е место за «ФМ Лоджистик» и т.д.
- Каковы перспективы рынка складской недвижимости Московского региона? Питерского?
- Как уже отмечалось выше, самым перспективным рынком складской недвижимости в России можно считать Московский регион в направлениях юга, запада и севера. Оптимальная зона для размещения складских объектов - это зона, находящаяся в 10-25 км считая от внешней границы МКАД. Там наибольшая концентрация автомобильных транспортных потоков, что очень важно для логистических парков, и традиционно более богатое население, и более развитая инфраструктура торговли и транспорта. Опять же тяжело давать конкретные цифры в натуральном выражении перспектив рынка складской недвижимости Московского региона, особенно после кризиса. Одно можно утверждать уверенно: рынок далеко не исчерпан и по-прежнему будет очень популярен у складских девелоперов. Также надо отметить, что на перспективность складского рынка Московского региона и скорость его быстрого восстановления будут влиять такие факторы, как стоимость земли промышленного назначения, стоимость подключения к энергоресурсам, тепловым и электрическим. И нельзя забывать про комфортность и скорость оформления строительной документации и других разрешительных документов и коррупционную емкость, сопровождающую этот удивительный процесс.
Если оценивать второй по величине рынок складской недвижимости, а именно Санкт-Петербург и Ленинградскую область, то, по моему мнению, складов там настроили впрок года на два-три при условии, если Северная столица на глазах не превратится в американский Детройт. Но все быстро течет и также быстро меняется, может, и СПб выберется из кризиса намного быстрее, чем можно себе представить...
Беседовал Игнат Бушухин