Михаил Гец: Спрос на офисные площади есть не только в историческом центре столицы
Управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец рассказывает в интервью М2 о современных тенденциях на рынке офисной недвижимости столицы.
- Какие позитивные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы вы наблюдаете?
- На сегодняшний день мы наблюдаем две основные позитивные тенденции: во-первых, арендные ставки на офисные помещения перестали снижаться, во-вторых, на рынке растет количество сделок. Думаю, эти тенденции будут актуальны в течение всего года.
Более того, на рынке зафиксирован даже незначительный рост ставок. Однако данная тенденция относится к офисным помещениям класса А в центре Москвы. Стоит отметить, что речь идет об отдельных ликвидных бизнес-центрах и вряд ли эта тенденция будет прослеживаться в течение года на всем московском рынке, поскольку сейчас представлено слишком большое количество свободных офисов, а спрос, чтобы быстро их заполнить, не наблюдается.
Отмечу, что еще несколько лет назад существовала широко распространенная практика брать офисы «с запасом», т.е. с расчетом на постоянный рост бизнеса. В настоящее время подобной практики не наблюдается, поскольку сегодня компании более четко прогнозируют число рабочих мест исходя из консервативного развития рынка и бизнеса.
- О росте ставок на какие конкретно бизнес-центры идет речь?
- Это, как правило, знаковые бизнес-центры класса А+: «Романов двор», «Усадьба», «Гоголевский», «Дукат», «Белая площадь». В этих бизнес-центрах базовые арендные ставки составляют не менее $900 за 1 кв. м в год, а так как подобные предложения на рынке ограничены, то, на мой взгляд, к концу текущего года ставки на данную категорию БЦ могут вырасти на 10-15%.
- На сколько лет сейчас заключаются договора аренды?
- В данном случае все зависит от запроса клиента, т.е. на какую площадь он претендует. Если это крупные компании, то, как правило, арендуется площадь более 1 тыс. кв. м сроком на два-три года. Что касается офисов меньшей площади, то срок аренды начинается от 11 месяцев.
- В прошлом году распространенными были договора и на один год?
- Собственники стараются не сдавать на такое короткое время вакантные помещения класса А, дабы зафиксировать более устойчивую прибыль на долгое время. Но если здание имеет какие-то недостатки, то собственник, конечно, может подстроиться под клиента и пересмотреть срок договора аренды, особенно если площадь помещения менее 200 кв. м.
- Сегодня собственники перестали нервничать?
-Думаю, да. Стоит отметить еще одну положительную динамику: в «Москва-Сити» стали размораживаться стройки, это означает, что спрос на офисные площади есть не только в историческом центре столицы.
- Существуют ли в сегодняшней практике договора предварительной аренды?
- На сегодняшний день по-прежнему нет спроса на помещения в зданиях, не введенных в эксплуатацию. Но ранее такая практика существовала: около 50% площадей поглощались при строительстве договорами предварительной аренды, все хотели большие площади для себя и про запас.
- Компании нужна была 1 тыс. кв. м, но она арендовала 1,5 тыс...
- Даже более: компания брала 2 тыс. кв. м из расчета, что 500 кв. м оставит себе на развитие, а 500 кв. м сдаст в субаренду по более высоким ставкам. Сейчас это ушло из практики и вернуться не должно, так как это неправильно с точки зрения рынка, который становится «нормальным». И собственники поняли цикличность рынка, и арендаторы стали более взвешенно подходить к прогнозированию развития своего бизнеса и расходов.
- Что вы понимаете под «нормальным» рынком?
- Цивилизованный рынок - это рынок «не перегретый», когда арендатор приходит к собственнику, и они договариваются о сделке на рыночных условиях, и у них нормальные партнерские отношения.
- Но разве не существует такого явления, когда арендаторы шантажируют собственников уходом в другие бизнес-центры, тем самым вымогая низкие ставки?
- Такое наблюдалось в прошлом году. Ситуация шантажа резко прекратилась летом прошлого года и в принципе продолжалась недолго, примерно несколько месяцев, в самый разгар кризиса. Сейчас рынок изменился, и далеко не просто найти офис с дешевыми арендными ставками. Собственники уже не боятся за текущие пустующие площади и могут прогнозировать время их заполнения.
- Какие столичные бизнес-центры сейчас испытывают наибольшие трудности?
- Я думаю, что большие трудности сегодня испытывает «Москва-Сити» - это самые большие офисные площади в Москве, сконцентрированные на одном большом пяточке, в окружении стройки. В процентном соотношении офисы в «Сити» наименее заполнены. С чем это связано? В прошлом году бюджет на маркетинг практически не выделялся и спрос на этот район сократился до минимума. Но мы, как брокеры, видим, что спрос на эти площади постепенно появляется и в будущем будет только нарастать.
- Что касается ставок, чего вы ждете к концу этого года?
- В центре Москвы ставки на качественную офисную недвижимость будут расти, но средняя ставка по городу в целом останется на существующем уровне. По-прежнему возможен демпинг на окраинах Москвы в неудачно расположенных бизнес-центрах, где до сих пор можно арендовать офис по 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В зданиях класса А, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, демпинг исключен и предложения ниже $500 найти будет практически невозможно.
- Возможен ли дефицит офисных площадей?
- Дефицит - неправильное слово в данном контексте, скорее речь идет о том, что у арендаторов будет маленький выбор. Выбор будет ограниченным на здания в центре Москвы, как я уже сказал, а также на небольшие площади, до 1 тыс. кв. м, в бизнес-центрах класса А в пределах третьего транспортного кольца. В течение года огромный выбор останется на офисные площади класса В в промзонах столицы.
Беседовал Игнат Бушухин