Офисная недвижимость Москвы в 3 квартале 2010 года
Предложение
В третьем квартале текущего года около 150 тыс. кв. м офисных площадей было введено в эксплуатацию. Всего с начала года порядка 600 тыс. кв. м офисных площадей было построено.
Таким образом, совокупный объем площадей офисного сегмента Москвы в конце третьего квартала 2010 года достиг 11,6 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с концом 2009 года на 5,5%. К концу текущего года совокупный объем площадей офисного сегмента рынка может приблизиться к 12 млн. кв. м.
На протяжении 2009 и 2010 годов объемы нового строительства постепенно снижаются. По прогнозу наших специалистов, в текущем году будет введено в эксплуатацию на 34% меньше офисных площадей, чем в 2009 году.
Совокупный объем качественных офисных помещений и новое строительство, тыс. кв. м, 2000-2010
Объемы нового строительства, поквартально, класс А, В, тыс. кв. м, 2008-2010
Что касается структуры вводимых помещений, стоит отметить, что в третьем квартале, как и на протяжении всего текущего года, сокращался объем ввода офисных помещений класса А.
Структура вводимых офисных площадей по классам, третий квартал 2010
Уровень вакантных площадей, 2009-2010
В третьем квартале текущего года уровень вакантных площадей продолжал небольшое снижение во всех сегментах офисного рынка. С начала года уровень вакантных площадей уменьшился в помещениях как А, так и В класса. На конец третьего квартала уровень вакантных площадей в офисных объектах класса А составил 22%, класса В+ - 14%, класса В- - 13,5%.
Совокупное поглощение офисных площадей, поквартально, класс А, В, тыс. кв. м, 2008-2010
Спрос
В третьем квартале 2010 года объем поглощения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости составил порядка 200 тыс. кв. м. Всего за первые три квартала текущего года объем поглощения офисных площадей составил 780 тыс. кв. м, что уже превышает объем поглощения за весь предыдущий год на 6%. Таким образом, в текущем году налицо положительная динамика роста спроса со стороны арендаторов и покупателей офисных помещений. В четвертом квартале ожидается достаточно высокая активность арендаторов офисных площадей и, как следствие, объем поглощения может увеличится до 300 тыс. кв. м.
Что касается структуры спроса на офисные помещения в зависимости от класса, то в объеме поглощения за третий квартал доминирует класс В: 57% от общего объема или 114 тыс. кв. м. На класс А приходится порядка 43%, что составляет 86 тыс. кв. м офисных площадей.
На протяжении третьего квартала спрос на офисные помещения был неравномерным. Летние месяцы квартала традиционно характеризовались невысокими объемами поглощения, однако сентябрь несколько компенсировал это падение.
Кроме того, стоит отметить, что в третьем квартале было заключено несколько сделок по аренде крупных, около 5 тыс. кв. м, офисных блоков.
Совокупное поглощение офисных площадей, класс А, В, тыс. кв. м, 2002-2010
Структура поглощения офисных площадей по классам, третий квартал 2010
Коммерческие условия
По итогам первых трех кварталов 2010 года средний уровень базовых арендных ставок на офисные помещения Москвы вырос. В целом, в третьем квартале текущего года средние арендные ставки оставались стабильными. Однако арендные ставки для офисных помещений, находящихся в Центральном округе, выросли в третьем квартале на 5-7%. Таким образом, базовые арендные ставки для офисных помещений класса А в третьем квартале составили 500-750 $/кв. м/год, для класса В+ - 350-550 $/кв. м/год, B- - 200-400 $/кв. м/год.
Поквартальная динамика изменения арендных ставок на офисные помещения, $/кв. м/год
Динамика изменения средних арендных ставок на офисные помещения, $/кв. м/год, 2001-2010
Источник: Core Group