Новый облик нашей ипотеки
Окончание. Начало здесь
Нельзя сказать, что новации АИЖК и правительства с безоговорочным энтузиазмом воспринимают все кредиторы, ранее действовавшие на российском ипотечном рынке. Но всеобщего одобрения и не требуется. Если мы не хотим получить массовые проблемы с ипотекой вроде американского «субпрайма», придется смириться с тем, что заниматься ею должны только подготовленные, высокотехнологичные кредитные учреждения, то есть крупные федеральные банки. А среди них, как можно было заметить на конференции, заинтересованность к новациям АИЖК проявили многие. Так что есть основания рассчитывать, что уже через несколько месяцев мы сможем наблюдать существенное оживление на совсем было свернувшемся рынке российской ипотеки. Правда, это будет уже не та ипотека, к которой мы почти привыкли.
Наверняка мы больше не увидим кредитов в размере 100 и даже 90% от стоимости приобретаемого жилья. Если только страховщики не обрадуют нас соответствующим видом ипотечного страхования, весьма широко применяемого в мире. Имеется в виду страховка, при которой банк выдает кредит почти на всю стоимость залога без дисконта, но при этом страховая компания (за деньги заемщика, разумеется) принимает на себя риск того, что впоследствии залог подешевеет и вырученных от его продажи средств не хватит для полного погашения кредита. АИЖК готовит соответствующую программу, но, к сожалению, не в приоритетном порядке.
Также в обозримой перспективе мы вряд ли увидим кредиты с прежними процентными ставками, которые начинались с 9%, а кое-где и ниже. Они могут вернуться только в том случае, если Центральный банк последует примеру своих коллег из других стран и возьмет курс на удешевление своих ресурсов.
Не следует ожидать и существенного ослабления требований к платежеспособности заемщиков и формам ее подтверждения. С трудом верится, что в качестве такого подтверждения впредь будет приниматься телефонный разговор с работодателем.
Словом, круг лиц, которые завтра смогут рассчитывать на получение ипотечного кредита, существенно сузится. Равно как и круг лиц, которые захотят этот кредит получить. Возможно, сузится настолько, что поставленные правительством ориентиры достигнуты не будут. Что же, не беда. На сократившихся объемах мы без чрезмерных рисков отработаем действительно новую модель ипотеки, в реализации которой будут участвовать только те, кто пройдет горнило кризиса и научится работать по-новому. Важно, чтобы эта модель уже сегодня строилась с расчетом на завтра. То есть на «мирные» времена, в которых ни государственные деньги, ни государственные структуры не будут играть ключевую роль на этом изначально коммерческом рынке.
Небеспочвенные опасения
Последняя и, пожалуй, самая острая часть прошедшей конференции АИЖК была посвящена взаимодействию ипотечного кредитора с заемщиком в сегодняшних, кризисных условиях. За прошедшие десять лет в стране был выдан без малого миллион ипотечных кредитов. Если в условиях кризиса хотя бы каждый десятый утратит возможность обслуживать кредит, катастрофы не избежать. И только лишь активная помощь со стороны государства может здесь помочь. Обещание такой помощи было озвучено с самых высоких трибун.
Но следует опасаться, чтобы эта помощь не стала слишком активной. И односторонней. Если в качестве пострадавших будут рассматриваться только граждане-заемщики без учета интересов банков-кредиторов, эти банки быстро утонут, потянув за собой всех остальных. А ведь в числе прочих обсуждаются и такие «кавалерийские» варианты: давайте наложим мораторий на выселение граждан из заложенных ими квартир. Временно, конечно, на период кризиса. А потом вернемся на прежние позиции, призвав злостных неплательщиков к ответу.
Очень хочется верить, что такие предложения не пройдут. Иначе у нас будет неплательщиком не каждый десятый, а каждый второй. Понятно, что выставить фильтры, которые с надлежащей точностью определят тех, кто действительно нуждается в помощи, и наладить четкие каналы поступления этой помощи - задача архисложная. Но и архиважная. По крайней мере, для будущего нашей ипотеки. Ведь если сейчас возобладает популизм и всепрощенчество, мы уже никогда и никого из серьезных финансовых институтов в российскую ипотеку не заманим.
Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин специально для М2