Элитной недвижимости меньше строится, но больше продается
Осенью на рынке элитного жилья проявилась любопытная тенденция. Количество обращений заметно снизилось, зато результативность возросла. По данным компании Knight Frank, совокупный бюджет сделок по продаже в течение осени 2008 года вырос на 42,9% по московским квартирам и на 19,4% по загородной недвижимости, при том что количество сделок по сравнению с началом года снизилось почти вдвое. Большая часть сделок совершалась в сегменте $2-3 млн для личного проживания.
Дальнейшая судьба наиболее дорогого жилья, которое принято называть элитным, сегодня предсказывается в двух полярных вариантах. Первый вариант - элитное жилье подешевеет сильнее всего, потому что оно больше всего переоценено, а спрос на него среди стремительно беднеющих бизнесменов резко упал. Однако с этим согласны не все. Не так много предлагается на продажу жилья премиального класса, чтобы спрос на него резко упал. К тому же для рынка элитного жилья характерны длительные, порой в несколько лет, сроки реализации, поэтому доля заемных средств в таком строительстве традиционно невелика. Так что застройщики «элитки» имеют солидный запас прочности и могут позволить себе пережидать неблагоприятный период достаточно долго. А замораживание новых проектов приведет через год к дефициту предложения, что, вполне возможно, подстегнет рост цен. «Сегодня еще можно говорить о достаточном предложении в сегменте элитной недвижимости, - считает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости Capital Group. - В будущем количество качественных объектов, полностью отвечающих определению «элитность», будет уменьшаться».
В то же время владельцы инвестиционных квартир начали выставлять на продажу свои объекты, рассчитывая зафиксировать прибыль. По данным Knight Frank, в конце 2008 года частные владельцы выставили на продажу на 27% больше дорогих квартир, чем за год до этого.
На вторичном рынке цены снижаются быстрее, чем на первичном. Застройщики в секторе элитного жилья, так же как и все застройщики в целом, не снижают цены в прайс-листах, предпочитая договариваться о скидках в индивидуальном порядке.
Атмосфера неопределенности на рынке недвижимости подействовала на покупателей и инвесторов по-разному. Одни выжидают, а другие используют момент, когда выбор расширился, на рынке появилось больше интересных предложений, а цены упали. «В четвертом квартале, который должен был стать основным пиком активности потенциальных покупателей, количество новых заявок на покупку жилья осталось на уровне весенних показателей, - замечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Основной причиной для этого стал финансовый кризис. Активность покупателей в элитном сегменте снизилась в связи с тем, что большинство клиентов заняло выжидательные позиции в связи с неопределенностью дальнейшего развития ценовой ситуации».
«Сегодня мы наблюдаем явное оживление среди покупателей элитной недвижимости, - рассказывает Ирина Рогачева. - До января число звонков и просмотров было минимальным и носило скорее ознакомительный характер. Теперь же изменилось качество обращений, нам звонят реальные клиенты, которые нацелены на покупку. Они трезво оценивают финансовое состояние рынка, видят нестабильность валютных котировок и понимают, что сейчас оптимальное время для покупки недвижимости. Прежде всего потому, что сегодня покупатель может рассчитывать на особые условия приобретения (рассрочки, скидки и пр.)».
«На первичном рынке спрос снизился более значительно, чем на вторичном, что прежде всего связано с риском заморозки строящихся объектов, - сообщает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое качество». - Однако, несмотря на это, спрос на жилье в элитных новостройках превышает предложение. В то же время на вторичном рынке ситуация сложилась прямо противоположная. Это произошло главным образом за счет массового выброса на рынок «инвестиционных» квартир частными инвесторами, желающими зафиксировать прибыль на фоне нестабильности курса рубля по отношению к иностранным валютам и ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости в целом».
Финансовый кризис ограничивает количество надежных вариантов инвестирования свободных средств. Жилая недвижимость, как известно, позволяет не только сохранить средства, но и в какой-то степени приумножить их. Пока экономическая ситуация в стране нестабильна, можно получить доход, сдавая жилье внаем, а по мере стабилизации его цена неизбежно вырастет. Для тех, кто оперирует большими суммами, элитное жилье - оптимальный вариант.
«В сегменте элитного жилья акценты сейчас расставлены очень четко, - отмечает Ирина Рогачева. - В первую очередь клиентов интересуют достроенные объекты либо объекты высокой степени готовности. У нас сейчас активно просматриваются такие объекты, как «Имперский дом» (полностью возведен, ведутся фасадные работы), «Город столиц» (финальная стадия отделки), «Город яхт» (полностью готовый объект, продажи осуществляются на правах собственности) и Тихвинская усадьба (находится в стадии сдачи ГК). Это подтверждает, что готовый объект - наиболее безопасный для инвестирования».
Кстати, в компании IntermarkSavills отмечают, что по сравнению с куплей-продажей сегмент высокобюджетной аренды жилья переживает кризис с наименьшими потерями, сохранив объемные и ценовые показатели предыдущих лет. Хотя текущая ситуация в экономике постепенно приводит к оздоровлению этого рынка, делая арендатора хозяином положения, фигурой номер один. С начала 2008 года арендные ставки на жилье премиального класса практически не изменились, а предложение выросло на 60%.
«В течение последующего года произойдет дальнейшее уменьшение платежеспособного спроса, считает Андрей Уфимцев. - В связи с этим потенциальные покупатели могут откладывать приобретение объектов элитной жилой недвижимости до момента спада кризисного влияния. При этом спрос на уникальные эксклюзивные объекты будет стабилен».
В последнее время на рынке городской элитной недвижимости происходит заметное сокращение количества новых проектов, существенно снижается конечный спрос на жилье, цены падают. При этом предложение в уже построенных домах продолжает существенно увеличиваться за счет инвестиционных квартир, выставляемых на продажу. По мнению аналитиков компании IntermarkSavills, эти тенденции сохранятся и в ближайшем будущем.
Сегодня цены на вторичную «элитку» в Москве колеблются в диапазоне $15-50 тыс. за 1 кв. м. Аналитики Knight Frank прогнозируют возможность коррекции цен на элитную недвижимость Москвы в течение 2009 года примерно на 10%. Но это средний показатель: по одним объектам установятся скидки в 30-50%, а другие вообще не упадут в цене. Наибольше падение цен будут обуславливать две основные причины: либо финансовые проблемы у продавца, либо несоответствие цены и качества, характерное для ряда столичных квартир.
Возобновление темпов роста цен на недвижимость верхнего ценового сегмента произойдет уже в 2010 году, рост будет на уровне 5-7% годовых, предполагают в Knight Frank.
Ольга Сенаторова