Бизнес-ипотека в России: когда наступят изменения
В настоящее время проблемы ипотеки на коммерческую недвижимость обсуждать не принято. Большая часть статей и обзоров в средствах массовой информации по вопросам кредитования сосредоточена вокруг жилищных проблем граждан, и на то, действительно, существуют веские причины. Разрешение ситуаций с жильем в позитивном ключе социально востребовано в нашей стране для большей части населения, значимо и весьма дорого. Что же касается ипотеки на коммерческую недвижимость, то и до кризисных времен ее состояние удовлетворительным назвать было нельзя, что уж размышлять о каких-то «подвижках» за последние два года.
И все же если внимательнее отнестись к проблеме, то ситуацию вокруг коммерческой ипотеки можно отнести к «непрямым» индикаторам состояния экономической активности и отражениям основных характеристик рынка. «Если говорить о сегменте офисной недвижимости, то в настоящее время тенденция покупки площадей пока мало обозначена, - констатирует Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». - В первую очередь это обусловлено низкими ставками капитализации. В отличие от этого рынок аренды ведет себя более уверенно и активно. Постепенно растущий спрос, особенно на помещение класса «А», провоцирует увеличение и размера арендных ставок. Показатели стоимости аренды на помещения класса «В» и «С» пока остаются стабильными».
Опираясь на схожие в основных пунктах аналитические отчеты экспертов, можно сделать вывод, что, во-первых, у предприятий в большинстве своем возможность направлять средства на решение стратегически выгодных шагов пока отсутствует. Ведь понятно, что для серьезных компаний, ориентирующихся на длительное выживание в условиях конкурентной среды в течение семи - десяти и более лет, гораздо выгоднее приобрести недвижимость в собственность, чем длительное время снимать помещения. Второй стороной затронутого вопроса является состояние предложения со стороны банков по коммерческой ипотеке. Даже при поверхностном анализе видно, что ставки для клиентов - юридических лиц категории МСБ высоки, требования к состоянию бизнеса достаточно жесткие, возможности сотрудничества недостаточно гибкие, учитывая нынешнее положение российского бизнеса в целом.
По мнению Альберта Еремеева, руководителя службы по работе с корпоративными клиентами банка «Московское ипотечное агентство», сегодня на вопрос о том, выгоднее в данный период представителям малого и среднего бизнеса приобретать коммерческую недвижимость в собственность или брать ее в аренду, нельзя ответить однозначно. Здесь необходимо учесть фактор свободных денег для покупки недвижимости или вложения их в бизнес. При ближайшем рассмотрении вкладывать средства в бизнес выгоднее, чем «отвлекать» их для покупки недвижимости, но только на короткий отрезок времени. В настоящее время стоимость коммерческой недвижимости в Москве очень медленно, но идет вверх, спрогнозировать в долгосрочной перспективе достаточно сложно, но думается, что спрос на нее будет только расти. Исходя из этих предположений, получается, что выгодно вкладывать в недвижимость и в долгосрочной перспективе это должно принести прибыль.
Эксперт делает приблизительный расчет: стоимость 1 кв. м офисной недвижимости класса «В» (наиболее востребованного в Москве) составляет, в зависимости от места расположения, от $2500 до $8000 за 1 кв. м. Таким образом, покупка 500 кв. м обойдется в сумму от $1,250 до $4,0 млн, а при покупке 1000 кв. м - уже от $2,5 до $8,0 млн. При аренде стоимость 1 кв. м аренды в год составляет от $500 до $1000, таким образом, при аренде в течение 10 лет расходы составят при 500 кв. м - от $30,0 млн, а при 1000 кв. м - от $60,0 млн. Таким образом, можно сделать вывод, что даже в случае, если арендная ставка и стоимость 1 кв. м останутся на прежнем уровне, выгодно приобретать недвижимость в собственность.
В настоящее время кредиты на покупку коммерческой недвижимости предоставляют всего несколько банков, в частности Сбербанк, банк «Уралсиб», КБ «Московское ипотечное агентство» и др. Получить кредит могут как физические лица, например владельцы бизнеса, так и юридические лица. Однако охотнее всего кредитуют корпоративных клиентов - то есть лиц и компании, имеющие в данном банке вклады, счета и так далее. Средние ставки по ипотеке коммерческой недвижимости составляют 10% годовых в валюте, 14% в рублях. При этом максимальный размер ставок на рынке достигает 24% годовых. Сроки кредитования - в среднем до 10 лет.
При этом минимальный срок оформления такого рода ссуды равен 1 году, а максимальный составляет 15 лет. Размер самого займа может доходить до 80% от общей стоимости объекта. Разумеется, суммы кредитования зависят от обеспечения, с учетом применяемых банками систем оценок и скидок к рыночной стоимости объекта залога. Для клиентов - юридических лиц категории МСБ размер предоставленных средств может доходить до 300 млн руб. Получение и более крупных сумм в кредит возможно, но лишь для предприятий, в репутации которых кредитно-финансовая организация полностью уверена. Как правило, это постоянные клиенты, обслуживающиеся в данном банке. Но в целом на таком уровне решения по выдаче займов принимаются индивидуально для каждого юридического лица.
По мнению экспертов компании «Место.ру», текущее положение дел с коммерческой ипотекой на российском рынке можно назвать сложным. Эта сфера является как раз примером того, что далеко не все идет гладко и равномерно в процессе выхода из кризиса. Аналитики и рассчитывать не пытаются, когда в этой области рынок сможет достичь даже неудовлетворительных докризисных показателей, хотя в долгосрочном прогнозе эксперты придерживаются оптимистических взглядов. «Я полагаю, с восстановлением сегмента возрастет и спрос на бизнес-ипотеку, что в дальнейшем будет способствовать развитию данного вида услуг, - размышляет Наталия Кузнецова. - Развитию бизнес-ипотеки будут способствовать и становление законодательной базы, отработка схем выдачи займов и их обслуживания, а также процессов их взыскания».
Вывод получается простой: ситуация изменится, когда возникнет адекватный спрос на этот банковский продукт. По законам рынка он приведет к появлению соответствующих предложений. Другими словами, развиваться коммерческая ипотека в нашей стране будет, но когда и как - непонятно. Однако от какой-то положительной динамики в ближайшее время в этом вопросе уйти будет сложно, так как «падать» уже некуда.
Наталия Трушина (РБК.Личные Финансы)