Программа «Недоступное жилье»: что такое ипотека по-русски
Слово «ипотека» ассоциируется у большинства россиян с доступным жильем. Однако, как ни парадоксально, в современной России только 10% населения могут позволить себе взять ипотеку. После бума неплатежей в 2009-ом рынок ипотечного кредитования постиг крах: банки начали взвинчивать процентные ставки, а люди потеряли не только доверие к кредитным организациям, но и надежду когда-либо иметь свой дом. Сегодня в этом вопросе наблюдается перелом.
Аналитики рынка ипотечного кредитования не перестают твердить о том, что сектор возрождается. В качестве аргументов приводится показатель роста доли ипотеки в ВВП страны. В некоторых странах Европы он достигает 70%, в США - 55%. В России этот показатель действительно неуклонно растет: после кризиса он вплотную приблизился к психологической отметке в 1%, что полностью отражает мнение россиян об ипотеке.
И хотя дискуссий на эту тему действительно много, ипотечные программы продолжают оставаться доступными для очень ограниченного круга населения. Мы попытались разобраться в причинах недоступности «доступного жилья» и понять, почему ипотека как инструмент, подаривший крышу над головой миллионам европейцев и американцев, совершенно не работает в России.
А как у них?
В настоящее время существуют две основные модели ипотеки - американская и немецкая. Первая, являющаяся классической и знакомой всем, заключается в предоставлении заемщику кредита под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. В российской «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования» за основу принята именно эта схема.
Несколько иначе выглядит немецкая модель. Заемщик приходит в банк и открывает «накопительный счет». Через пять-десять лет, когда на этом счете скапливается около половины стоимости жилья, заемщик получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит на недостающую сумму под минимальную процентную ставку. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы.
В России значительно более развита американская модель, однако ряд экспертов считает, что немецкий вариант был бы гораздо более эффективным. «В целом в нашей стране необходимо было создавать систему стройсберкасс (немецкая модель ипотеки), а не американскую систему», - отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.
Ставки близки к минимальным
Как же выглядит в настоящее время российский рынок ипотеки? После мирового финансового кризиса этот сегмент кредитования начал постепенно оживать. И хотя в банках уже не увидишь очередей, в которые заемщики выстраивались в начале нулевых, интерес населения к программам жилищного кредитования заметно вырос: количество выданных ипотечных кредитов выросло за I полугодие почти вдвое по сравнению с 2010 годом.
Чем же обусловлена такая тенденция? Прежде всего, политика банков стала более гибкой. В моду входят «плавающие» ставки вместо прежних фиксированных и зачастую они оказываются более выгодными. Такая ставка рассчитывается по формуле «ставка рефинансирования ЦБ + 3%» (второе число каждый банк определяет сам). И хотя россияне опасаются любой финансовой неопределенности, «плавающая» ставка, несмотря на свое пугающее название, сегодня оказывается значительно выгоднее за счет оптимизации процентных рисков.
В этом году получила продолжение тенденция снижения процентных ставок: сегодня они близки к российскому историческому минимуму. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечному кредиту в I полугодии в рублях составляла 12,2%, в валюте - 9,6%. При этом если в родной валюте россияне берут кредит в среднем на 16 лет, в иностранной - на 13.
Практически все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10-15%, в то время как предельный срок займа продолжает расти и сегодня колеблется от 20 лет в МДМ банке до 50 лет в ВТБ 24. Постоянно снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика. Альфа-банк, к примеру, предлагает воспользоваться возможностью подтверждения дохода через собственную форму вместо 2-НДФЛ. Практически все банки отказались от штрафов за досрочное погашение и снижают пени за просрочку. Многие кредитные организации также предоставляют льготы по ставкам для «зарплатных» клиентов и предлагают рефинансирование выданных ранее кредитов. Не стоит, наверное, упоминать о том, что резко снизились сроки рассмотрения заявки на получение кредита. В Райффайзенбанке на принятие такого решения требуется всего три дня.
Созданное по решению правительства «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) прогнозирует, что к концу 2015г. ипотека будет доступна 30% российских семей, при этом средняя ставка по ипотечному кредитованию составит 8-9% годовых. К 2020 году доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%, а средневзвешенная ставка снизится до 6% годовых (при условии, что инфляция составит 4% годовых), а также увеличится средний срок кредитов - до 30 лет, мечтает агентство.
Пока еще недоступное жилье
Правда, несмотря на снижающиеся ставки, ипотека все еще остается недоступной для большинства россиян. Кроме того, многие предпочитают не связываться с кредитом на жилье, не без оснований полагая, что переплатят немаленькую сумму. Предположим, российский заемщик взял кредит в Сбербанке на покупку вторичного жилья в размере 5 млн руб. под годовую ставку 14,25% (для «зарплатных» клиентов), срок кредита - 20 лет. Выплачивая в месяц по 63 тыс. руб., в общей сложности клиент отдаст банку около 15 млн руб., что в три раза больше изначальной стоимости жилья. В составленном компанией Penny Lane Realty рейтинге стран Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47-е место из 60 возможных.
Свою роль играет и низкий уровень жизни россиянина. Например, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, по данным компании StatBanker, составляет 4,5%. При этом в Дании - всего 1,36% годовых при ежемесячном платеже в 566 евро. И это учитывая тот факт, что средняя заработная плата в Дании - 4400 евро в месяц. В свою очередь россиянину в среднем приходится выплачивать по ипотечному кредиту в валюте 13,1% годовых при средней заработной плате в 464,2 евро, т.е. больше тысячи евро ежемесячно. Таким образом, зарплата датчанина выше ежемесячного отчисления по кредиту почти в восемь раз, тогда как россиянину требуется три месячных зарплаты для того, чтобы всего единожды заплатить за ипотеку.
«Проблема недоступности ипотечного кредитования связана с общим низким уровнем жизни в РФ относительно развитых стран. У нас и средние доходы существенно ниже, чем в Европе, и их дифференциация одна из самых высоких в мире, что свидетельствует о том, что реальный уровень жизни большей части населения значительно хуже средних показателей», - считает старший аналитик ИГ «Норд-Капитал» Максим Зайцев.
Привлекательный рубль
Если все же россиянин решил взять кредит на приобретение жилья, возникает вполне резонный вопрос: в какой валюте брать ипотеку? Очевидно, что кредит в рублях выгоднее брать тогда, когда российская валюта укрепляется по отношению к доллару и бивалютной корзине. В свою очередь ипотечный кредит в долларах оправдывает себя в тех случаях, когда рубль слабеет по отношению к валюте США. До кризиса более популярными были ипотечные кредиты в долларах, что объяснялось постоянным снижением рубля и более низкими процентными ставками.
«С середины 2005-го до середины 2008-го рубль ослабился к доллару на 18%, т.е. реальная ставка по ипотечным кредитам в долларах была ниже номинальной в это время на 6% годовых, что выводило реальную ставку по ипотечному кредиту в это время на уровень примерно 4,5%, в то время как в рублях ставка составляла примерно 12,5%, что, как мы видим, на 64% дороже», - комментирует причины интереса заемщиков к доллару Алексей Козлов, ведущий аналитик департамента аналитики и риск-менеджмента UFS Investment Company.
В отличие от докризисного периода, когда долларовые заимствования были на пике популярности, сегодня доверие к рублю заметно возросло. Если в 2006-ом только 60% россиян брали ипотечный кредит в рублях, то сегодня «патриотов» - 97,3%. Любой кредит всегда выгоднее брать в той валюте, в какой заемщик получает зарплату. Это поможет избежать валютных рисков и переплат за конвертацию, советует аналитик «Инвесткафе» Илья Игнатенко. Спекулировать курсами валют можно только в том случае, если заемщик уверен в тенденциях на денежном рынке и если заем предполагается брать на срок не более пяти лет. В любом случае, кредит в валюте всегда является более рисковым.
За последние пять лет курс доллара вырос на 17%, евро - на 26%, расходы по ипотечным кредитам в этих валютах возросли соответственно только за счет разницы в курсах валют. «Сильным негативным фактором, отпугивающим потребителей от ипотеки в долларах является неустойчивость курса доллар/рубль», - отмечает аналитик UFS А.Козлов.
Банк Москвы в 2007-ом предлагал заемщикам взять кредит в самых устойчивых мировых валютах - швейцарском франке и японской иене, однако вскоре организация была вынуждена отказаться от этой программы из-за непопулярности у населения кредитов в экзотических валютах. При малом спросе на подобную услугу обслуживание таких кредитов становилось крайне накладным для банка, хотя и весьма выгодным для клиентов.
Алина Евстигнеева (РБК)