Рынок недвижимости в Сочи: затишье или буря

Недавно Сочи представлялся дорогим курортом с отвратительным обслуживанием. Перспектив у города не предвиделось: усугубляла ситуацию полная неразбериха в земельных отношениях. Покупка недвижимости была рисковым вложением: коттеджи, мини-отели и пр. чаще всего возводились без каких-либо документов. Олимпиада-2014 кардинально изменила ситуацию, обеспечив региону внимание государства и приток инвестиций.

Краснодарский край сейчас является наиболее перспективным регионом для инвестиций в курортную недвижимость. Но Сочи на фоне других черноморских городов выглядит одним из самых ярких пятен - это наиболее динамично развивающееся и уж точно самое дорогое место на побережье. Направление задало российское правительство, утвердив в июне 2006 года целевую программу «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)».

Инвестиции для отдыха

Тон поддерживают москвичи и жители северных регионов, которые приобретают квартиры на Черноморском побережье для летнего семейного отдыха. Проявляют интерес к Сочи и частные инвесторы, которые выступают сейчас основными игроками на этом рынке. Все это создает дополнительный платежеспособный спрос. Причем в данном случае речь идет не обо всех категориях жилья, а о дорогих квартирах уровнем не ниже бизнес-класса.

Тенденция приобретения квартир в Сочи иногородними покупателями в инвестиционных целях становится заметнее с каждым годом - это один из наиболее доходных вариантов вложения на рынке недвижимости страны. И причиной тому - масштабное финансирование, направленное на развитие курорта с перспективой превращения его в курорт международного значения. Приобретение сочинской недвижимости явно не грозит убытками даже в случае какого-либо кризиса на российском рынке недвижимости.

Подогревает ситуацию на рынке также и победа Сочи в конкурсе на право проведения зимней Олимпиады 2014 года. Уже сейчас в город начинают вливаться значительные как государственные, так и частные деньги. Можно ожидать, что количество частных вложений в сферу недвижимости также значительно увеличится - застройщики будут повышать цены на квартиры под влиянием растущего спроса, увеличится количество новых рабочих мест и потребность в жилье.

Взлеты и падения

«Как только стало известно о том, что Олимпиада-2014 пройдет в России, в городе Сочи, туда сразу же потянулись строительные компании, - рассказывает коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов. - Вслед за обещаниями российских властей превратить Сочи в курорт мирового класса жилье подорожало на 50%, а в сравнении с 2006 годом - на 100-120%».

По данным экспертов компании Blackwood, наибольший рост цен пришелся на май-июль 2007 года - незадолго до и после объявления итогов конкурса на право проведения Олимпийских игр 2014 года. Зато во второй половине 2007-го и первом полугодии 2008-го цены почти не менялись и увеличивались исключительно за счет вывода на рынок новых объектов.

Генеральный директор компании Century 21 Sun Realty Яна Бердникова также отмечает, что после того, как прошла эйфория от победы в олимпийском конкурсе, рост цен остановился: «Стагнация на рынке была вызвана антисочинским пиаром и общим мнением, что недвижимость в Сочи подорожала в несколько раз. На самом деле стоимость жилья увеличилась на 10-15% - и обусловлено это было не решением по Олимпиаде, а скорее конъюнктурой рынка строительных материалов и услуг. Ужесточились требования к застройщикам, сдавалось очень мало объектов, что подкрепляло опасения людей - все боялись купить квартиру в доме, который не будет достроен. Но весной и летом было сдано в эксплуатацию несколько многоквартирных домов, и таким образом опасения развеялись. Начался подъем спроса».

Самыми востребованными объектами в Сочи сегодня являются квартиры на вторичном рынке и готовые новостройки. Спрос на дома, которые находятся на стадии возведения, падает. Если говорить о сегментах, то наиболее популярным является улучшенный эконом-класс - квартиры в домах на начальных этапах строительства стоимостью около 2 млн руб. и площадью примерно 30-35 кв. м. Сейчас повышается инвестиционная активность в сегменте новостроек бизнес-класса (для сдачи в долгосрочную аренду) и на рынке коммерческой недвижимости.

Перспективная «элитка»

«Если сопоставлять одни и те же новостройки в плане стоимости год назад и сегодня, то их подорожание вызвано прежде всего изменением этапа строительства (чем ближе к сдаче - тем дороже). Если же сравнивать новостройки прошлого года с новыми проектами, находящимися в схожих местах и на аналогичных прошлому году этапах строительства, то можно отметить рост в среднем на 20-25% за год», - комментирует Яна Бердникова.

Сегодня квартиры в сегменте эконом-класса продаются по 80 тыс. руб. за 1 кв. м, «малосемейку» с небольшой общей площадью можно приобрести по 50 тыс. руб. за «квадрат». В бизнес-классе стоимость квартир площадью от 45 кв. м варьируется от 80 тыс. до 140 тыс. руб. за 1 кв. м. В элитном сегменте цена 1 кв. м достигает 320 тыс. руб., а минимальная цена начинается от 138-140 тыс. руб.

Кстати, наибольший рост стоимости жилья в Сочи отмечен как раз в верхнем ценовом сегменте. Существенно подорожали также удачно расположенные участки, подходящие для возведения индивидуальных домов. Наиболее высокие цены на землю в центральной части города: например, участок размером 6 соток в коттеджном поселке Мамайка стоит порядка 10 млн руб.

В моде новостройки

Два-три года назад основные сделки с недвижимостью в Сочи проводились на вторичном рынке. Сейчас появилось много новых домов, построенных по индивидуальным проектам. Строительство ведут главным образом московские компании, которые придерживаются критериев качества, принятых в столице.

Среди наиболее интересных и перспективных жилых проектов в Сочи специалисты выделяют жилой комплекс «Кристалл-тауэр», строящийся в районе Светлана. Комплекс представляет собой 30-этажное здание с торгово-офисным центром в стилобатной части. В цокольном этаже расположится супермаркет «Патэрсон», первый-второй этажи займет торговый центр, третий-четвертый этажи - офисы. Планируемый срок сдачи - 2010 год.

Готовится к выходу на рынок проект компании «Аксель Групп Девелопмент» - жилой комплекс «Лазурный». Помимо квартир сюда войдет двухэтажный торговый центр, офисные помещения и парковка. Срок сдачи намечен на 2011 год.

Компания «Интеко» предполагает построить в Сочи комплекс «Олимп 2014»: помимо жилых домов различных категорий - от высотных зданий до таунхаусов - там расположатся апартаменты и гостиница. Предполагаются спортивные и досуговые зоны, включающие бассейны, детские площадки и амфитеатр. Строительные работы начнутся в 2009 году, а завершить их  планируется в 2013 году.

В последнее время в Сочи начало активизироваться строительство коттеджных поселков. Сейчас возводятся в основном дома премиум-класса в отдаленных от центра города районах. Стоимость коттеджей площадью 300-400 кв. м начинается от $1 млн на ранних стадиях строительства и достигает $1,5-2 млн после сдачи в эксплуатацию.

«Раньше строились преимущественно поселки закрытого типа (клубные), а к настоящему времени увеличилось количество проектов, где ведутся открытые продажи, - комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - В качестве примера можно привести поселки «Зеленый город», «Идеал-Сказка», «Горки-11» и другие. Основная часть поселков располагается в Хостинском и в Адлерском районах и по большей части относится к бизнес - или элитному классу».

Жизнь после Олимпиады

Сейчас ажиотажного роста цен на недвижимость в Сочи не наблюдается. «В июне 2008 года средний рост цен на жилье в городе составил не более 2%,  - говорит аналитик инвестиционной компании AlexInvest, руководитель проектов в Сочи Артем Малышев. - При этом на рынке наблюдается некоторый застой, спрос невелик».

По словам Артемия Малышева, при пониженном спросе продавцы тем не менее не снижают цены, а предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как скидки и акции, позволяющие приобретать недвижимость дешевле заявленной цены. Что касается прогнозов на будущее, то, по мнению аналитиков, после утверждения Генплана Сочи, которое запланировано на начало следующего года, можно ожидать повышения спроса на сочинскую недвижимость и ежегодного роста цен более чем на 30%.

Очевидно, что нынешняя ситуация в Сочи разогрета ожиданием Олимпийских игр. Что ждет город после ее окончания? Чиновники уверены, что удастся создать курорт мирового класса, независимые эксперты осторожно высказывают опасения: «Цена недвижимости в Сочи до 2014 года будет только увеличиваться. С точки зрения экономики развитие этого курортного города - хороший бизнес-проект, - считает Алексей Остробородов. - Останутся ли актуальными предложения по недвижимости в Сочи после 2014 года - это большой вопрос. На мой взгляд, девелоперам и инвесторам перед Олимпиадой лучше начать осваивать другие территории». Впрочем, в одном можно быть уверенным - уникальные климатические условия этого города не изменятся, а инфраструктура какое-то время будет лучшей среди всех прочих российских регионов.

Мария Макалкина