Придворные игры вокруг московских домов

Когда-то в Москве на ура расходилось любое жилье. Потом покупатели стали разборчивее и начали обращать внимание на планировки квартир, социальный состав соседей, инфраструктуру, виды из окон и пр. А к настоящему времени в число важных характеристик недвижимости попало и окружение, в том числе придомовая территория.

Пока немногие дома способны похвастаться красивым ухоженным двором, но дело сдвинулось с мертвой точки. Первыми спохватились застройщики дорогого жилья, которые заметили, что привлекательно оформленное пространство вокруг новостройки делает квартиры в ней более ликвидными. В сфере благоустройства территорий, прилегающих к возведенным зданиям, существуют свои нормативы и правила. Как рассказала управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, в процессе государственной экспертизы уполномоченные органы проводят общий анализ соответствия проекта законодательству (в столице это «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы ИГСН 1.01-99»), а в ходе экологической экспертизы изучают экологическую обстановку в районе, где намечено строительство жилого дома. Словом, речь идет о понятной и распространенной практике принятия решений, в том числе и касательно обустройства территории.

Большинство застройщиков, как правило, ограничиваются обязательным минимумом: посадкой нескольких деревьев, установкой «грибков», лавочек и прокладыванием дорожек. Иногда после серии несложных переговоров с уполномоченными органами компаниям удается и вовсе избавиться от обременения по дворовому оформлению. Но даже если находятся добросовестные энтузиасты ландшафтного дела, их инициативы начисто убивает дефицит земли в Москве, особенно в центральных районах. Кроме того, свободные участки земли слабо защищены - с большой вероятностью рано или поздно их оккупируют автовладельцы.

Без ландшафта не продашь

Впрочем, такая история характерна по большей части для кварталов эконом-класса, где места для устройства игровых площадок и клумб может не оказаться вовсе. Простор для фантазии в этом случае действительно ограничен.

С домами классом повыше ситуация складывается иным образом. Сегодня, когда у покупателей недвижимости наконец появился выбор, положение вещей начало меняться. Так, в сегменте бизнес-класса рынок продавца уступил место рынку покупателя, аппетиты и амбиции потребителей выросли. И если дворики, окружающие типичный «эконом», часто не могут похвастаться ни чистотой, ни разнообразием оформления, то территории, прилегающие к объектам бизнес-класса, заметно похорошели.

Человек, готовый выложить более $7 тыс. за «квадрат», нередко отказывается жить в доме, окружающее пространство которого оформлено «без затей». Как утверждает директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев, грамотно и интересно благоустроенная придомовая территория положительно влияет на решение клиента и является своеобразным бонусом для сомневающихся покупателей. А при удачном ландшафтном решении доходность объекта способна увеличиться на 10-15%.

Аналогичного мнения придерживается директор территориального отделения «Центральное» «МИАН-агентства недвижимости» Павел Косов. Он уточняет, что ухоженная придомовая территория свидетельствует о наличии хорошей управляющей компании, которая эксплуатирует этот дом (не только ухаживает за двором, но и следит за состоянием подъездов и т. д.). «Соответственно, квартиры в таком доме будут более ликвидны: еще никто не отменял первого впечатления от дома, которое чаще всего оказывается если не решающим, то сильно определяющим выбор. Стоимость таких квартир выше среднерыночных аналогов. Разница в цене может быть порядка 10%», - поясняет эксперт.

Простой путь к удовольствиям

Сегодня на рынке найдется немало примеров, когда грамотный подход к оформлению территорий выручал застройщиков, чьи объекты поначалу продавались недостаточно успешно. Так, например, произошло в районе Куркино. Первый заместитель генерального директора Института экологии города Анна Курбатова рассказывает, что большие дворовые пространства были задуманы в районе изначально, но без продуманного заполнения и озеленения. В результате образовались огромные пустыри. Это отталкивало покупателей жилья, и у риэлторов, работающих с этим районом, продажи продвигались не очень хорошо.

Чтобы исправить положение, Институт экологии города разработал проект благоустройства внутридворовых территорий и зон общего пользования. «Мы разбили пространство на несколько функциональных зон, в каждом микрорайоне выделили детскую, спортивную, прогулочную зоны, бульвары, скверы и парки. Смоделировали дорожки именно той ширины и в тех местах, где людям будет удобно ходить - в магазин, на остановки транспорта», - поясняет Анна Курбатова. Благодаря в том числе и этому фактору спрос на квартиры в Куркине существенно увеличился.

Опыт благоустройства придомовых территорий оказывается наиболее удачным в тех случаях, когда происходит комплексное освоение новых районов. Как рассказали представители группы компаний «ПИК», многие новые современные районы в городах Московской области являются некими градообразующими доминантами. При их создании учитывается множество нюансов, поскольку целые кварталы строятся фактически с нуля. 

При оформлении территории в закрытых жилых комплексах успешно используются малые архитектурные формы, например садовые скульптуры, копии античных и ренессансных статуй. Также в моде беседки, колоннады, фонтаны и др. Среди основных элементов декора пространства наиболее часто встречаются искусственно созданные пруды, прогулочные зоны (дорожки, мостики и пр.), клумбы и композиционно высаженные деревья. Популярен ландшафтный дизайн, по духу максимально приближенный к первозданной природе. Но все это, как правило, реализуется в элитных проектах. Но и в бизнес-классе застройщики иногда стремятся найти необычное решение: устроить набережную с причалом, сквер, парк и т. д. Например, корпорация Mirax Group реализовала проект «Золотые ключи-2», где на прилегающей к комплексу территории был создан целый зоопарк.

Разумеется, подобные случаи еще не успели стать нормой. По данным Натальи Тихоновской, жилых комплексов с оригинально оформленными прилегающими территориями, где были бы применены методы ландшафтного дизайна, очень мало. Это вызвано высокой стоимостью работ по художественному озеленению и  дальнейшему уходу за композицией.

Зона личной ответственности

Есть ли шанс сделать состояние столичных дворов  цивилизованнее? Положительный опыт имеется. Даже в Москве существуют искусно оформленные крохотные участки земли. Надо оговориться: чаще всего уютные пространства удается создать лишь при наличии огороженной придомовой территории. Огораживание московских дворов - отдельная сложная тема. Ее положительное решение способствовало бы повышению комфорта и улучшению вида придомовых участков.

Есть и другой выход - частная инициатива. При существующем положении вещей обустроить дворы едва ли удастся без участия общественности - в частности, самих жителей. Энтузиасты, разводившие у подъездов цветы и сажавшие деревья, находились всегда, и, несмотря на многие проблемы, плоды их усилий радовали глаз, приносили пользу и давали достойный пример. Ведь, как гласит народная мудрость, дорогу осилит идущий.

Елена Вознесенская