Как увеличить объемы доступного жилья в России

^{Фото: Depositphotos/Iurii} 

Несмотря на снижение покупательской способности населения и довольно дорогую ипотеку, неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость в России по-прежнему очень высок. По оценкам некоторых экспертов, спрос на жилье в 4 раза превышает предложение.

В соответствии с планами властей для удовлетворения этого спроса в России ежегодно должно вводиться 100-120 млн кв. м жилья. Напомним, что в 2012 году в нашей стране было построено 65,2 млн кв. м, что на 4,7% больше, чем в 2011 году.

Власти ставят задачу довести объемы строительства жилья в этом году до 70 млн кв. м, что примерно на 7% больше прошлогоднего показателя. Кроме того, в 2013 году доля жилья экономкласса в общем объеме вводимого жилья должна быть доведена до 50%, а доля малоэтажного жилья - до 60%. По мнению руководства страны, это позволит сделать жилье более доступным.

При этом, по подсчетам экспертов, в России платежеспособный спрос на жилье экономкласса, возводимое индустриальным способом, до 2016 года может составить около 140 млн кв. м. Как подсчитали специалисты Фонда РЖС, спрос на такое жилье в 2013 году может составить 48 млн кв. м, в 2014 году - 42,4 млн кв. м, в 2015 году - 50,2 млн кв. м.

Безусловно, объемы вводимой жилой недвижимости проще всего увеличить за счет строительства востребованного на рынке жилья экономкласса. При этом рост количества вводимого жилья приведет к снижению его стоимости. Также повышению объемов вводимого жилья может поспособствовать развитие ипотечного кредитования для населения, то есть привлечение дополнительных инвестиций. Однако снижение ставок невозможно без ускорения темпов строительства жилья, то есть процесс должен быть двусторонним. В экономике должны появиться дешевые длинные деньги. Этого можно добиться, если удешевить фондирование, уменьшая операционные расходы банков.

Что могут предложить рынку крупные игроки

Самые крупные игроки рынка строительства жилья экономкласса планируют построить в 2013 году только 3,2 млн кв. м. Больше всех обещает возвести СУ-155: на текущий год компания запланировала 1,7 млн кв. м, при этом в строительство будет вложено 34,9 млрд руб. Это соответствует темпу, который можно условно представить как возведение 25-этажного односекционного дома в сутки.

По данным проведенного РБК исследования, полученным в результате анкетирования участников рынка, 20 крупнейших строительных компаний России построили в минувшем году городского жилья на 28% больше, чем годом ранее. Тройка лидеров на этом рынке не изменилась: первую строчку сохраняют за собой СУ-155 (в 2012 году сдано 1,43 млн кв. м), группа компаний "ПИК" (1,3 млн кв. м) и "Мортон" (0,8 млн кв. м). Указанные девелоперы демонстрируют высокие темпы и объемы строительства в сегментах экономического и комфортного класса жилья.

Рейтинг компаний по площади сданного городского жилья

Источник: РБК-Исследование

На долю пяти крупнейших в стране застройщиков в 2012 году, по оценке INFOline-аналитика, пришлось 5,74% от общего объема возведенного жилья. По оценке опрошенных "РБК-Недвижимостью" специалистов, именно эти компании должны предложить рынку пусть и небольшие на каждого отдельного застройщика, но значимые в совокупности объемы недорогого жилья.

Вертикальная интеграция

В группе компаний "СУ-155" - крупнейшем застройщике и лидере по вводу жилья экономического класса в России - считают, что для удовлетворения спроса на доступное жилье в сегменте экономкласса сегодня нужно развивать бизнес по принципу вертикальной интеграции.

Для такого мнения есть свои экономические причины. Во-первых, вертикальная интеграция приводит к большим объемам производства и строительства, которые, как и оптовые закупки, делают стоимость строительства ниже.

Так, за 20 лет работы группа компаний "СУ-155" объединила уже 85 промышленных и строительных предприятий стройиндустрии и вышла уже в 50 регионов России, Европы и СНГ. Специфика строительного бизнеса обязывает в каждом отдельном регионе создавать отдельную производственно-строительную базу. Предприятия в группе производят продукцию для всего холдинга в целом. Чем больше в холдинге предприятий, тем больше группа производит, больше строит, больше и дешевле продает.

По мнению экспертов, вертикальная интеграция также дает возможность самостоятельно привлекать инвестиции, обеспечивать себя дешевым сырьем, которое перерабатывается на собственных заводах в стройматериалы, подстраивать производство под текущие нужды и контролировать объем выпускаемой продукции, продавать готовые строительные материалы, легко осваивать новые регионы. Также собственная система сбыта готовой продукции исключает наценки посредников.

"Приобретая производственные мощности в новых регионах, компания остается на региональном рынке и после завершения строительства объектов, т.е. фактически закрепляется на рынке сразу в двух отраслях - как застройщик и как производитель товаров и услуг", - комментируют в СУ-155.

В новых регионах компания обеспечивает себя производственными и строительными мощностями, чтобы иметь возможность возводить недорогое жилье. Эта модель, безусловно, позволяет удовлетворить часть спроса в России.

По мнению российских девелоперов, создание вертикально интегрированных строительных холдингов может быть лишь одним из путей решения проблемы, но не единственным средством.

На рынке не так много гигантов, вход в бизнес дорог, собственные производства для строительства панельных домов могут позволить себе не все компании. Хотя крупные игроки и наращивают объемы строительства из года в год, выходят в новые регионы, следует отметить, что на рынке должны появиться и небольшие игроки, готовые предложить недорогое жилье, пускай и в небольших объемах на каждого строителя.

Как небольшие компании могут сократить стоимость строительства

Есть несколько вариантов, как поступить строительным компаниям, чтобы снизить себестоимость строительства. Так, например, в компании Urban Group также прибегают к вертикальной интеграции. Очевидно, эта модель также эффективно действует в средних и небольших строительных компаниях.

Как рассказал "РБК-Недвижимости" директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов, в состав компании входят собственный проектный институт, службы генподрядчика и техзаказчика. Это позволяет застройщику самому производить эти услуги, а не покупать их. Наличие собственной дирекции по продажам позволяет сэкономить на комиссионных агентствам и риэлторам, а собственная дирекция по маркетингу дает возможность не платить за какие-либо исследования рынка, необходимые для разработки продукта. Снизить себестоимость строительства также помогут: оптимизация и автоматизация бизнес-процессов, прежде всего в области закупок и управления проектированием и строительством; тщательное финансовое планирование и работа с банками-партнерами на долгосрочной взаимовыгодной основе, организация проектного финансирования; продажа квартир на этапах строительства - часть средств привлекается от дольщиков.

Кроме того, небольшие строительные компании могут снизить себестоимость строительства и предложить рынку доступное жилье, если начнут использовать новейшие строительные материалы. "Углепластиковую арматуру вместо железа. Железо - тяжелый материал, за счет него увеличивается вес конструкций. Как следствие, требуется дополнительное увеличение их прочности и дополнительные финансовые затраты", - приводит пример Леонард Блинов.

Также, по его мнению, можно воспользоваться новейшими технологиями строительства. К примеру, уйти в нишевые сегменты рынка - малоэтажное строительство или ИЖС - и строить дома по канадской технологии. Себестоимость строительства таких домов в 2 раза ниже, чем у панельных и монолитных зданий, отмечает эксперт.Применение новых энергосберегающих технологий позволяет минимизировать потребности энергетических ресурсов, необходимых объекту, а значит, сэкономить на подключении к сетям, рассказал директор по маркетингу Urban Group.

Чем должно помочь государство

Девелоперы отмечают, что без помощи государства серьезно нарастить объемы ввода жилья в России невозможно.

По мнению опрошенных "РБК-Недвижимостью" специалистов, увеличить объемы вводимого жилья помогут рост объемов госзаказа и развитие форм государственно-частного партнерства в строительной отрасли, а также снижение налоговых ставок для застройщиков массового жилья.

Еще одна возможная помощь государства в этом вопросе - это стимулирование среднего бизнеса в малоэтажном сегменте жилья, но с прозрачными и жесткими условиями игры (во избежание появления обманутых дольщиков). Кроме того, для небольших компаний необходимо создать условия, при которых они смогут принимать участие в проектах комплексного освоения территорий.

Немаловажны и такие факторы, как упрощение административных процедур и удешевление земли, предназначенной для строительства. Кроме того, государство должно взять на себя развитие инженерной и коммунальной инфраструктуры.