Юридические аспекты покупки готового арендного бизнеса: на что обращать внимание

Готовый арендный бизнес (ГАБ) – это объект недвижимости, обремененный договором аренды. При его покупке очень важно обратить внимание на документы, удостоверяющие  право текущего собственника на объект недвижимости, и документы, относящиеся непосредственно к аренде.

Юридический анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости проводится с целью проверки легитимности приобретения статуса собственника объекта недвижимости ее продавцом и, соответственно, с целью выявления юридических и финансовых рисков, связанных с покупкой недвижимости, к которым могут относиться риски оспаривания сделки купли-продажи, риски истребования имущества у его приобретателя и др. 

Перед подписанием договора целесообразно проверять:

• документы-основания приобретения объекта недвижимости его текущим собственником. Такими документами  могут быть: договор купли-продажи, инвестиционный контракт, приватизационные документы, документы, связанные со строительством объекта, если он был возведен текущим собственником; 
• акты приема-передачи объекта недвижимости;
• документы, подтверждающие оплату по сделке приобретения объекта недвижимости его текущим собственником;
• документы, подтверждающие полномочия сторон сделки, на основании которой право собственности на объект недвижимости приобретено ее текущим собственником,  на ее заключение, в том числе полномочия лиц, подписавших сделку, корпоративные одобрения;
• свидетельство о праве собственности;
• техническую документацию на объект недвижимости (кадастровые, технические паспорта, экспликации, поэтажные планы);
• организационно-правовые и корпоративные документы собственника объекта – продавца.

С целью проверки соответствия информации, предоставленной продавцом, имеет смысл самостоятельно получить в ФНС выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), отражающую информацию о продавце – юридическом лице, изменениях в его органах управления, учредительных документах. Если продавцом выступает ИП, нужна выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). Также стоит запросить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), отражающую информацию о характеристиках объекта недвижимости, его собственнике, обременениях, судебных спорах. Ее можно получить в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в том числе в электронном виде – на официальном сайте организации.

Поскольку мы рассматриваем ситуацию приобретения не просто объекта недвижимости, а объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды, следующим шагом является проверка информации и документов, относящихся непосредственно к аренде.

Проверке подлежат следующие существенные обстоятельства:

• условия договора аренды;
• надежность арендатора: перспективы его бизнеса, финансовое состояние и устойчивость, добросовестность;
• наличие подписанного арендатором и арендодателем договора аренды. При этом, если договор заключен на срок не менее года, он должен быть зарегистрирован в ЕГРП;
• правомерность и полномочия сторон на заключение договора аренды;
• была ли осуществлена фактическая передача объекта арендатору.

Исключительно важным является анализ условий договора аренды как с точки зрения финансовой, так и правовой оценки перспективности отношений с арендатором.

При покупке арендного бизнеса необходимо обратить внимание на следующие условия договора аренды: арендная плата, порядок ее внесения и индексации, услуги, которые включает в себя арендная плата, срок аренды, условия расторжения договора.

Одним из важных условий договора аренды, безусловно, является срок, на который он заключен. Представляется, что для арендодателя выгоднее долгосрочные договоры (год и более). С финансовой точки зрения долгосрочный договор дает владельцу ГАБ стабильность поступления денежных средств, возможность прогнозировать свои финансовые потоки и определить  срок, за который окупается приобретение объекта в собственность.

По краткосрочным договорам аренды финансовый прогноз, безусловно, затруднителен. Если по окончании срока действия договор не пролонгируется арендатором, арендодатель вынужден нести дополнительные расходы по поиску нового арендатора.

Что касается правовой составляющей, то долгосрочные договоры аренды, в отличие от краткосрочных, как указывалось ранее, подлежат государственной  регистрации. Именно поэтому их невозможно расторгнуть или изменить так, чтобы это не было отражено в ЕГРП, что, в свою очередь, дает дополнительные гарантии покупателю бизнеса, который, заказав выписку по объекту недвижимости из ЕГРП, может удостовериться в том, что договор аренды действительно заключен, не был изменен или расторгнут.  

При краткосрочном же договоре аренды, не подлежащем государственной регистрации,  покупатель недвижимости не может быть застрахован от того, что появятся дополнительные документы по аренде, подписанные еще старым собственником, о которых он не был уведомлен и которые существенно ухудшают его положение,  например соглашения об изменении существенных условий договора аренды или даже о расторжении.

Еще один вопрос, который нужно внимательно изучить, – это положения договора аренды о его расторжении.  Для владельца арендного бизнеса, безусловно, важно, чтобы арендатор не мог расторгнуть договор аренды в непредвиденный для него момент.

Поэтому необходимо проверить, нет ли в договоре аренды положений об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора, и изучить условия, при которых такой односторонний отказ возможен.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора не предусмотрена, то такой договор будет расторгнут только по соглашению сторон либо через суд. При этом обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора судом, четко прописаны в Гражданском кодексе. 

Следующий важный момент – индексация арендной платы. Как правило, индексация арендных ставок привязана к уровню текущей инфляции. Это объективный фактор, позволяющий следить за уровнем изменения цен и прогнозировать динамику арендных ставок в будущие периоды. В среднем индексация колеблется в пределах 7-10 %.

Важным обстоятельством для покупателя арендного бизнеса являются также отношения с управляющей компанией (УК), занимающейся обслуживанием объекта недвижимости, где расположен приобретаемый ГАБ.

Согласно ГК РФ собственник имущества несет бремя его содержания. В настоящее время собственники  коммерческой недвижимости, как правило, не занимаются содержанием объекта сами. Все вопросы, связанные с эксплуатацией, берут на себя специализированные управляющие компании, расценки и объем услуг которых могут быть разными. Поэтому при покупке ГАБ целесообразно  запросить у собственника договор с УК, в котором должны быть прописаны все условия обслуживания, в том числе цены на услуги, порядок их изменения, условия взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг, если такое взаимодействие осуществляется самой УК.

Изучив условия договора аренды, необходимо проверить надежность арендатора. Для юридического анализа необходимо иметь в первую очередь учредительные документы арендатора со всеми изменениями, свидетельство о его регистрации, постановке на налоговый учет, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа. В ФНС можно получить выписку из ЕГРЮЛ с текущей информацией об арендаторе. Она позволяет увидеть, когда было зарегистрировано юридическое лицо, кто является его учредителем, директором, какие документы были поданы на регистрацию. Эта информация дает возможность проверить, соответствуют ли действительности переданные покупателю ГАБ учредительные и прочие документы арендатора.

О перспективах арендных отношений свидетельствуют также финансовая устойчивость и добросовестность арендатора. Для их оценки следует запросить справку из налоговых органов об отсутствии у арендатора задолженности по уплате налогов.

У продавца ГАБ следует запросить справку о движении финансовых средств по договору аренды за предыдущие периоды. Это позволит оценить и добросовестность арендатора в отношении исполнения своих обязательство по договору, и соответствие заявленной продавцом доходности по договору аренды. Очевидно, что покупателя должны насторожить нерегулярность внесения платежей и ежемесячные поступления меньших платежей, чем предполагается по договору.

На что еще обратить внимание?

Долгосрочность планов арендатора можно оценить не только по финансовым показателям, но и по косвенным признакам.

Например, дорогой качественный ремонт, произведенный арендатором, может свидетельствовать  о том, что он рассчитывает занимать данное помещение в течение длительного срока.

Маркетинговые показатели

Для оценки перспективности арендного бизнеса важно также обратить внимание на то, насколько грамотна маркетинговая концепция объекта в целом (расположение, конкурентное окружение, перспективы развития района и т. п.) и как эта маркетинговая концепция соотносится с особенностями бизнеса арендатора. Очевидно, если объект позиционируется неверно, то при расторжении договора с арендатором могут возникнуть проблемы с поиском нового – если объект как таковой не является привлекательным. Точно так же, если бизнес арендатора не соответствует концепции объекта, высока вероятность того, что он не будет успешным. Соответственно, в обозримом будущем такой арендатор не сможет выполнять свои обязательства по договору.

Кто предпочтительнее – один крупный арендатор или несколько мелких?

Этот вопрос требует детальной оценки нескольких факторов. Плюсы и минусы есть в обоих случаях.

С крупным арендатором проще работать. Владелец арендного бизнеса понимает, что представляет из себя его арендатор, организационные вопросы решает только с одним клиентом, что снижает уровень издержек на обслуживание договора.

С другой стороны, несколько более мелких арендаторов – это  диверсификация рисков.  Потеря одного или двух клиентов в этом случае не так критична, как если арендатор один.

Конечно, очень важно понимать, кто именно является арендатором. К мелким арендаторам, например, могут относиться представительства крупных банков или международных компаний с именем. Очевидно, что такие арендаторы будут иметь долгосрочные планы по аренде, являясь при этом платежеспособными. Как следствие, даже при аренде небольших площадей они относятся к категории надежных и предпочтительных для покупателя ГАБ. Это статусные арендаторы.

Крупным арендатором может выступать компания с новым бизнесом. У нее может быть первоначальный стартовый капитал и возможность снять помещение большой площади. Но будущие прибыли арендатора являются в данном случае негарантированными. Не исключен вариант развития событий, при котором компания не сможет достичь запланированных прибылей или обанкротится и будет вынуждена отказаться от аренды офиса. Такой арендатор может относиться к категории рисковых для покупателя ГАБ.

Резюмируя, хотелось бы отметить, что покупка готового арендного бизнеса предполагает комплексный подход к оценке юридической стороны сделки. Важно обращать внимание на совокупность всех вышеперечисленных нюансов, а также на индивидуальные особенности той или иной сделки.

Исполнительный директор инвестиционного фонда Stone Hedge Артем Санфиров, специально для "РБК-Недвижимости"