Апартаменты могут приравнять к жилью
Столичные власти совместно с Министерством строительства и ЖКХ РФ разрабатывают законопроект, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости.
Игроки рынка отмечают, что это является долгожданной инициативой для рынка недвижимости. Правовая дыра, в которой долгое время развивались проекты с апартаментами, оказывала негативное влияние на рынок из-за неопределенности их статуса. Сейчас апартаменты – это эрзац жилья, и они должны быть приравнены к объектам жилой недвижимости, говорит директор по развитию Kalinka Group Алексей Сидоров.
Стоит отметить, что споры о том, что такое апартаменты и какой у них должен быть статус, давно идут между девелоперами и властями Москвы, так этот необычный формат стал активно развиваться именно в столице и уже составляет около 30% на рынке новостроек столицы. Власти уже давно обсуждают необходимость введения норм строительства инфраструктуры для комплексов апартаментов. Однако никакой конкретной стратегии у чиновников не было. Они лишь заявляли, что законодательство в отношении апартаментов должно стать четким и внятным.
Сейчас апартаменты являются нежилыми помещениями для временного проживания и приравниваются к гостиничным номерам. Исходя из этого, по мнению председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, застройщики апартаментов не несут затрат по обеспечению этих объектов социальной инфраструктурой. Если апартаменты обретут статус жилья, то девелоперы будут обязаны строить школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты.
"Скорее всего, объемы нагрузки по инфраструктуре для инвесторов апартаментов и для застройщиков жилья будут разными, иначе не будет смысла развивать такой тип недвижимости", – подчеркнул столичный чиновник.
Основной причиной появления апартаментов вместо жилья на том или ином участке является нежелание девелоперов обеспечить объект по соответствующим нормам жилья. Чаще всего это определяется назначением и ресурсным потенциалом площадки или самого объекта, отмечают эксперты.
Что будет с ценами на апартаменты
Напомним, что ранее московские власти грозили нагрузить застройщиков апартаментов строительством социальной инфраструктуры. Этот формат стал востребованным и популярным в Москве, а цены на апартаменты в среднем на 15% ниже, чем на жилье. В связи с повышенной налоговой нагрузкой, стоимостью коммунальных услуг, невозможностью получить прописку и прочих рисков для конечных покупателей введение для комплексов апартаментов таких же нормативов, как и для жилых проектов, могло привести к ограничению развития данного сегмента.
Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая отмечает, что введение менее жестких нормативов – хороший компромисс для всех участников рынка. "Все-таки апартаменты де-юре предназначены для временного проживания – они имеют другую статистику использования помещения и демографию. При таком сценарии развития событий затраты девелоперов увеличатся, но не так кардинально. Это позволит застройщикам удерживать прежнюю разницу в цене между апартаментами и квартирами, которая, по сути, и является сегодня главным фактором, стимулирующим спрос, и позволит дальше развиваться этому сегменту", – прогнозирует эксперт.
Однако аналитики отмечают, что цена на апартаменты вряд ли достигнет уровня квартир. Существующие нормативы по социальной инфраструктуре, планировочным решениям, инсоляции ограничивают застройщиков жилья, снижают себестоимость "квадрата".
Стоимость квадратного метра в апартаментах будет увеличиваться прямо пропорционально снижению рисков для собственников, полагает Алексей Сидоров.
"Если цены и вырастут, то несущественно, поскольку при прочих равных у апартаментов, скорее всего, останутся прежние недостатки – отсутствие постоянной прописки, более высокие коммунальные платежи и налог. Более вероятно, что разница в цене между квартирами и апартаментами останется практически на том же уровне, что и сейчас", – считает Мария Литинецкая.
Апартаменты Москвы
На сегодняшний день, по данным компании Blackwood, доля апартаментов в структуре предложения рынка новостроек Старой Москвы составляет порядка 30%. По итогам первого квартала 2014 года объем предложения на рынке апартаментов составил 455,3 тыс. кв. м (6413 апартаментов) в 70 корпусах. В структуре предложения по классам основную долю заняли объекты бизнес-класса (48%), чуть менее 30% приходилось на элитные объекты, оставшиеся 24% – на объекты комфорт-класса.
Таким образом, на сегодняшний день, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, этот сегмент можно считать полноценно сложившейся весомой частью рынка недвижимости Москвы.
Принципиально необходимо разделять категории апартаментов: апартаменты в бизнес-зонах, в реконструируемых домах, в имиджевых местах и т.п. (все это в основном апартаменты высокобюджетного сегмента бизнес-класса и выше) и апартаменты как замена классическому жилью (преимущественно апартаменты эконом- и комфорт-классов в проектах масштабной застройки, в том числе в рамках освоения промзон). Очевидно, что для второй категории изменения более важны и существенны, считает Константин Ковалев.
В случае принятия всех этих изменений апартаменты ничем не будут отличаться от классического жилья, не только по качеству, но и, как следствие, по цене. Возможно, городу придется пересмотреть часть площадок на предмет возможности строительства на них жилья. И это как раз является вполне логичным этапом развития формата: если жилье в данной локации данного класса высоко востребовано, значит это должно быть нормальное по качеству и пригодное для проживания предложение, и это должны понимать все участники рынка: город, застройщик и покупатель.
Комментарий
Генеральный директор риэлторской компании "Магистрат" (входит в ГК "ИНТЕКО") Алексей Болдин:
Безусловно, рынок недвижимости (как, наверное, и любой другой) нуждается в некотором – аккуратном и грамотном – государственном регулировании. Его цель – поиск баланса между потребностями населения, бизнес-целями участников рынка, а также общими градостроительнымизадачами и возможностями. Московское правительство не хуже девелоперов знает, что формат апартаментов возник и бурно начал развиваться отнюдь не случайно. Это был вполне естественный ответ рынка на дефицит в столице площадок, на которых было возможно и разрешено строительство жилья, усугубляющийся на фоне растущего спроса населения на квартиры. Апарт-комплексы помогли и помогают городу решить сразу несколько задач: насытить и разнообразить предложение площадей, пригодных для проживания, сделать их более доступными для покупателей, а кроме того, застроить солидную часть территории современной недвижимостью (посредством редевелопмента или нового строительства).
Действительно, необходимо до конца формализовать статус апартаментов, сделать его максимально понятным и прозрачным для всех участников рынка: приобретателей, девелоперов и государства.Однако делать это нужно очень аккуратно и обдуманно, в тесном сотрудничестве законодателей с девелоперами, архитекторами и экспертами-урбанистами, юристами. На мой взгляд, основным вектором здесь должно быть – не запретить, а аккуратно трансформировать в понятный для всех формат, который позволит всем участникам рынка решать их задачи, и в первую очередь – потребителям.
Сергей Велесевич
Жилые комплексы Москвы, в которых продаются апартаменты:
Многофункциональный комплекс «Новая Пресня» расположен в Пресненском районе, рядом с деловым центром Москва-Сити. Современное здание строится по кирпично-монолитной технологии, с жилыми помещениями формата сьют, который является аналогом квартиры или гостиничного номера. Комплекс включает 130 сьютов, офисные помещения, кафе и бары, торговый центр, отделения банков и подземный паркинг. В ближайших окрестностях расположены медицинские учреждения, школы, детсады и магазины. Подробнее…
Жилой комплекс «Премьер» — это многофункциональное здание европейского уровня, сочетающее в себе комфортные условия для проживания и ведения бизнеса. Прообразом для архитектурного решения фасадов ЖК послужила архитектура Ле Корбюзье – одного из основоположников модернизма.
Комплекс представлен двумя корпусами, соединёнными между собой общей галереей. Первые и вторые этажи второго корпуса занимает одно из ведущих подразделений Российской Академии Наук. Несмотря на то, что два корпуса ЖК «Премьер» стоят рядом, они не смотрят «окна в окна». «Премьер» спроектирован так, что друг на друга смотрят только окна кухонь (впрочем, расположенные на достаточном расстоянии друг на друга). Из окон любой из комнат открывается панорамный обзор Москвы. Прозрачный вестибюль, соединяющий корпуса жилого комплекса, переходит в озелененные террасы, ведущие в детский парк с прудом. Подробнее…
Жилой комплекс Wine House расположен в районе Замоскворечье на территории московского завода шампанских вин “Корнет”, который в 2012г. был выведен за пределы участка. Район обладает хорошей транспортной доступностью, а также развитой инфраструктурой (кафе, рестораны, салоны красоты, отделения банков, торговые центры и т.д.). Жилой комплекс включает в себя реставрируемое здание 1888-1889гг. постройки площадью 6,5 тыс. кв. м. Подробнее…