Поведение иностранцев в России: уйдут ли западные инвесторы

Читать в полной версии

Есть точка зрения, что европейские и американские игроки, в том числе работающие на рынке недвижимости, в нашей стране реагируют на изменения рынка быстрее, чем российские. Они более опытны, на "генетическом" уровне обладают бизнес-чутьем, находятся ближе к главному мировому источнику финансирования - европейской и американской банковской системе. Как правило, они обладают мощным аналитическим и юридическим аппаратом.

Кризис 2008-2009 гг. показал, что иностранные компании адекватно оценили ситуацию в числе первых: кто-то покинул наш рынок недвижимости, кто-то оптимизировал бизнес, изменил планы развития. Новый кризис, по мнению многих специалистов, сегодня уже наступивший, имеет совершенно иной характер. Он пришел не волной, как все раньше ждали, а подкрался легким туманом, который проникает постепенно. Но есть вполне вероятная опасность, что довольно скоро настанет момент, когда воздух насытится до критической массы. "Я бы дал этому кризису определение - "ползучий", - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. - Его коварство заключается в том, что он тебе залезет в карман, и ты даже этого не заметишь". Он приходит падением оборотов, спроса и т. д., но при этом далеко не все компании чувствуют опасность, списывая проблемы на сезонность или ошибки менеджмента.

Пока они здесь

Большинство экспертов констатируют, что иностранные игроки сейчас не предпринимают никаких очевидных попыток уйти с российского рынка, заняв выжидательную позицию. Впрочем, в частностях суждения расходятся. Руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров говорит, что часть западных и американских инвесторов сокращает свое присутствие в РФ. В первую очередь это касается сегментов жилья и офисов в регионах. В меньшей степени - торговой и индустриальной недвижимости в Москве и области. Директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова заметила, что сейчас уже есть случаи ухода частных инвесторов, которые значительно более мобильны, чем институциональные.

Индикаторы рынка офисной недвижимости

^{Источник: CBRE}

Между тем региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Россия Владимир Сергунин не видит особых предпосылок для ухода иностранных игроков с рынка. "Такие крупные международные инвесторы, как Morgan Stanley, Hines, Heitman, Immofinanz и Valartis, чьи стратегии изначально предполагали долгосрочную работу с российскими активами, продолжают работать на рынке и рассматривать возможности инвестировать в интересные и качественные проекты", - говорит он. Иностранные девелоперы и застройщики, такие как Enka, Renaissance Construction и Ant Yapi, по информации Colliers, также продолжают работу над крупными проектами в Москве и регионах, и даже рассматривают новые проекты строительства объектов коммерческой недвижимости. То же самое можно сказать и про иностранных инвесторов в складскую недвижимость: флагманы - Raven и FM Logistic - продолжают свою деятельность в РФ без заметных изменений. Генеральный директор CBRE Владимир Пинаев также отметил, что после некоторого спада в активности иностранных инвесторов в первом полугодии 2014г., в III квартале наблюдался рост объема их операций. В качестве примеров можно привести покупки бизнес центров "Женева-хаус" и "Берлин-хаус", а также дополнительного пакета акций компании O1 Properties. По данным CBRE, за восемь месяцев 2014г. иностранные игроки инвестировали в российскую недвижимость порядка 1 млрд долл. - это 36% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. В этом году иностранные игроки предпочитают инвестировать в премиальные активы в офисной и жилой недвижимости, при этом снизив активность в сегментах торговых центров и складов.

Индикаторы рынка складской недвижимости

^{Источник: CBRE}

Константин Ковалев рассказал, что, по его наблюдениям, снижение интереса новых иностранных инвесторов наметилось еще с начала прошлого года, независимо от санкций. А сейчас кризисные изменения с наложением "санкционных" в большей мере чувствуют те компании, которые работают в ценовом сегменте выше среднего. Это касается как, например, торговых операторов, так и тех западных владельцев БЦ, которые предоставляют им офисные помещения. "Большинство "офисников", которые сдавали блоки по 1-1,5 тыс. кв. м, сейчас столкнулись с тем, что арендаторы теперь запрашивают не более 200 кв. м, - говорит глава Blackwood. - Все трендовые марки выше среднего очень сильно потеряли в оборотах, падают показатели у косметических брендов".

Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group, говорит, что речь сегодня во многих случаях идет о переносе сроков или отказе от выхода на российский рынок новых западных игроков. Владимир Сергунин также считает, что нынешняя ситуация отпугнула потенциальных инвесторов, которые рассматривали Россию в качестве альтернативы домашним или другим международным рынкам. С другой стороны, по его словам, нельзя не отметить активизацию компаний из КНР, все больше интересующихся инвестициями в Россию.  Инвестиционно-девелоперские и строительные компании из Индии и Китая действительно проявляют повышенное внимание к большим проектам в России, интерес европейцев к которым сегодня минимален. Проблема в том, что даже авторитетным западным компаниям сейчас трудно получить финансирование под российские проекты в зарубежных банках. "Я уже знаю о нескольких отказах, которые получили просто строительные компании, не говоря уже о девелоперах, - говорит Константин Ковалев. - Сейчас они даже пытаются взять деньги в российских банках". Между тем китайцы, индийцы, турки, представители арабского мира и др., по-прежнему имеющие доступ к дешевым западным средствам, будут охотно осваивать российский рынок, возможно, для начала в качестве строительных подрядчиков. Причем у них будет масса серьезных конкурентных преимуществ перед российскими строителями. "Если мы дадим возможность, скажем, китайским компаниям участвовать в тендерах по госзаказу на тех же условиях, что и российским, - продолжает глава Blackwood, - то скоро наши строители и девелоперы не получат ни одного контракта, поскольку они не могут обеспечить финансирование строительства без  предварительного аванса. А китайцы или индийцы могут". Тут, правда, следует учесть, что членство России в ВТО существенно осложняет  введение заградительных мер.

Поживиться пока нечем

Итак, по мнению специалистов, азиатских игроков могут ждать неплохие перспективы на российском рынке. Между тем, как известно, в смутное время активизируются и агрессивные инвесторы, в том числе западные. Их шансы половить рыбку в мутной воде сегодня оцениваются по-разному. Олег Рыжов определяет их как очень хорошие, хотя и отмечает, что риски очень высоки. Впрочем, как известно, это и есть хлеб агрессивного инвестора.

Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о какой-либо удачной "охоте" для таких компаний еще рано. Константин Ковалев полагает, что их время придет, когда банки начнут объявлять о невозврате кредитов, создавать пулы должников, формировать земельный банк для распродажи. Пока этого нет. "Однако это, вполне возможно, скоро случится, - предполагает эксперт. - Пресловутые санкции не окажутся безболезненными. Возникнет необходимость от проблемных активов избавляться, причем все будет критичнее, чем в 2009г.". Александр Самодуров также не знает зафиксированных на сегодняшний день случаев срочных продаж активов по бросовым ценам. По словам Натальи Кругловой, пока начавшаяся коррекция рынка не имеет лавинообразных проявлений, час инвестора-авантюриста не наступил. "Но возможно, это произойдет ближе к середине следующего года", - предполагает эксперт.

С точки зрения Владимира Пинаева, пик активности со стороны среднесрочных игроков, готовых рисковать и "ставить" на экономический подъем в России в районе второго полугодия 2015 - начала 2016г., наступит ближе к концу текущего года - началу следующего. Тогда вследствие высокого предложения и некоторого ослабления спроса на рынке могут появиться очень неплохие возможности.

Шансы не выздоровление

Те девелоперские и инвестиционные иностранные компании, которые уже работают в России, понимают наш рынок, уходить никуда не хотят, по крайней мере совсем и безвозвратно. Особенно это касается институциональных инвесторов, которых на нашем рынке, впрочем, не так много, учитывая, что они являются здесь обладателями наиболее качественных активов. А если вдруг и собираются, то об этом пока никто не говорит вслух. Конечно, они будут оптимизировать свой бизнес по всем направлениям: начиная от сокращения арендуемых площадей в офисах до пересмотра требований в партнерских отношениях с контрагентами, например строительными подрядчиками. В ретейле это будет изменение форматов  магазинов, закрытие низкорентабельных торговых точек, ребрендинг и т. д. "Те игроки, которые работают на российском рынке давно и имеют в портфеле активно развивающиеся проекты, вряд ли свернут бизнес в России, - считает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties. - Свои текущие проекты они почти наверняка предпочтут завершить.

Те игроки, которые имеют в активе лишь "бумажные" проекты, скорее всего, займут выжидательную позицию до стабилизации. Владимир Пинаев говорит, что проекты в любом случае будет выгоднее достроить, чем заморозить.

Впрочем, не всех пугают перспективы, связанные с Россией. Например, заместитель гендиректора компании "Сен-Гобен" (Saint-Gobain), являющейся мировым лидером в производстве и продаже стройматериалов, недавно заявил французской прессе, что компания рассматривает возможность открытия гипсокартонного завода в Уфе, а также приобретение активов подобного профиля у других фирм. " По словам французского предпринимателя, инвестиции в Россию сейчас выгодны по той причине, что недвижимость пользуется спросом у россиян.

 

Владимир Миронов