В Новой Москве начинается конкурентная борьба офисных центров

Читать в полной версии

В двух километрах от МКАД по Калужскому направлению состоялось техническое открытие первой очереди бизнес-парка К2. Это четвертый крупный офисный объект, пополнивший конкурентное поле в деловой зоне между Киевским и Калужским шоссе - Новой Москве.

По завершении реализации проекта он будет представлять собой комплекс (расположенный на 12 га озелененной территории) из четырех зданий с общей арендуемой площадью 74 тыс. кв. м. Девелопер "К2 Бизнес-парк" Storm Properties позиционирует проект как практичный и экономный. В частности, второй этаж отведен под мелкую "нарезку" для небольших арендаторов. Средняя арендная ставка - 450-500 долл. за 1 кв. м. Для "якорей" она, естественно, будет меньше. На сегодняшний день арендована уже четвертая часть площадей бизнес-парка. Однако, по словам президента Storm Properties Майкла Белтона, в течение ближайшего года компания собирается реализовать все имеющиеся помещения.

Между тем глава девелоперской компании признался, что давление пресловутых санкций на рынке уже весьма ощутимо, и это сдерживает реальный спрос. Ввиду этого Storm Properties несколько скорректировала свои планы по развитию новых проектов и "К2 Бизнес-парка" в частности. Кроме того, текущую ситуацию Майкл Белтон характеризует как "рынок арендатора", соглашаясь с тем, что владельцам офисных объектов и управляющим компаниям (в К2, кстати, будет работать Sawatzky) сейчас придется идти им навстречу, например, предоставляя арендные каникулы. Правда, все это - в индивидуальном порядке. И коснется лишь новых арендаторов - по условиям уже заключенных договоров Storm Properties займет твердую позицию.

Однако напомним, что в деловом ареале, где строится "К2 Бизнес-парк", находятся еще несколько масштабных проектов, представляющих офисный сегмент.

Непрямой конкурент

В первую очередь речь идет об уже относительно давно работающем бизнес-парке "Румянцево". БП "Румянцево" состоит из двух десятиэтажных строений. Его первая очередь (140 тыс. кв. м) была введена в эксплуатацию в 2007г., вторая (160 тыс. кв. м) на два года позже -  в самый разгар кризиса. На первых трех этажах обоих зданий находится около 300 магазинов. Остальные этажи занимают офисы, склады, отель 3* "Инсайд" и огромное количество пунктов питания. Оценка количества парковочных мест в разных источниках колеблется от 4 тыс. до 7 тыс.

Как говорят участники рынка, объектов, аналогичных "Румянцево" по разнообразию функционала и контингента арендаторов, на столичном рынке нет. Официально "Румянцево" -  МФК класса В, однако на самом деле так считает только его девелопер - компания "Стройинвест". Эксперты рынка согласны причислить объект максимум к классу С. Об этом говорят и цены. На сегодня, скажем, торговые площади в аренду на сайте бизнес-парка предлагаются по цене 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (то есть меньше 40 долл.). По офисам конкретная стоимость не указывается. Однако стоит сказать, что помещения в этом бизнес-парке пользуются стабильным спросом, конечно, среди клиентов определенного формата.

Друзья потяжелее

Если говорить о конкуренции в одной "весовой категории", то на Калужском шоссе у К2 соперников нет. Зато соседнее Киевское направление представлено сразу тремя проектами класса А - Comcity, Neopolis и G10.

ComCity - это масштабный многофункциональный деловой центр - "город в городе", "флагманский проект Новой Москвы", как его позиционируют в PPF Real Estate Russia, которая является девелопером и по совместительству УК данного проекта. Площадь пятна застройки равна 45 га. После завершения строительства, разделенного на несколько фаз, комплекс будет состоять из 12 пятиэтажных (плюс два подземных этажа) корпусов, объединенных общей архитектурной концепцией. Офисные помещения  займут  430 тыс. кв. м. Создатели проекта заверяют, что в ComCity будет создана качественно новая комфортная для работы и досуга человека среда: помимо офисов здесь разместятся зоны отдыха, магазины, кафе и рестораны, фитнес-центр с бассейном, спа и спортивными площадками, детский и медицинский центр.

 Объект находится в фаворе у городских властей. По словам руководителя департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, это первый московский бизнес-парк такого масштаба и уровня, где будет создано более 40 тыс. рабочих мест. В конце августа строящийся объект посетили российский премьер Дмитрий Медведев и столичный глава Сергей Собянин.

Архитектурная концепция ComСity разработана чешским бюро Cigler Marani Architects, которое обладает опытом проектирования нескольких европейских бизнес-парков. Генеральный подрядчик - Renaissance Construction, эксплуатирующая компания - RD Management. Первая фаза строительства ComСity ("Альфа") предполагает возведение четырех зданий (в общей сложности 107,5 тыс. кв. м офисных площадей и 7,4 тыс кв. м - торговых,). Объем инвестиций PPF Real Estate Russia в строительство первой очереди составил 270 млн евро. В PPF утверждают, что 80% площадей первой очереди ComСity уже сданы в аренду. Если действительно так, то это один из лучших показателей рынка на данный момент. Подобным образом бизнес-центры на стадии строительства заполнялись только до кризиса 2008-го. В проект уже пришли два "якоря": "Ростелеком" арендует здесь  58,5 тыс. кв. м, компания "Систематика" - 17,4 тыс. кв. м.

Соседом и основным конкурентом ComСity является бизнес-парк G10 (девелопер - компания "КомСтрин"). Общая площадь объекта - 230 тыс. кв. м, первой очереди - 38 тыс. кв. м. Общая площадь участка застройки - 12,5 га. Корпуса БП будут носить названия крупнейших аэропортов мира: "Хитроу", "Отто Лилиенталь", "Леонардо да Винчи", "Лестер Б. Пирсон", "Джон Кеннеди", "Шарль де Голль", "Ле Бурже", "Нарита", "Марко Поло".

 Еще один строящийся бизнес-парк класса А в том же районе - Neopolis. Комплекс будет состоять из четырех девятиэтажных зданий с открытыми террасами на последнем этаже. Общая площадь офисных зданий - около 70 тыс. кв. м, полезная офисная - более 57 тыс., торговая - более 2,6 тыс. кв. м. Площадь помещений инфраструктуры (детский сад, столовая, кафе, рестораны, фитнес-центр с бассейном, выставочный зал) - 7,7 тыс. кв. м.

Таким образом, в деловом кластере Новой Москвы в итоге должно появиться более миллиона кв. м офисов. Этой цифры, правда, удастся достичь только после реализации всех фаз строящихся проектов, то есть лет через пять.

Пока же в ближайшей перспективе можно говорить о примерно 600 тыс. кв. м. "Но и это очень много, учитывая текущую экономическую ситуацию и мощности существующей транспортной инфраструктуры", - считает заместитель директора отдела офисных помещений CBRE Дмитрий Клапша.

Владимир Миронов