Квадратный баррель: как стоимость жилья зависит от цен на нефть

Планируется, что на встрече стран - членов Организации стран - экспортеров нефти (OPEC), которая должна состояться в конце ноября, ее участники определятся с лимитами ежедневных поставок на рынок нефти. Будут также обсуждаться меры по ограничению дальнейшего снижения стоимости нефти, которая сейчас опустилась ниже 80 долл. за баррель (сорта Brent - до 78,9 на 18 ноября). Цена барреля российской экспортной нефти сорта Urals упала до 75 долл.

Анализ изменений, которые демонстрируют нефтяные цены и стоимость российской недвижимости на протяжении нескольких лет, свидетельствует, что данные показатели тесно связаны между собой. Особенно в Москве, где реакция на экономические перемены более акцентированная, поскольку столичная недвижимость является одним из главных "утилизаторов" нефтедолларовой массы, и высокая доходность здесь связана с высокими рисками. Правда, недвижимость реагирует на падение цен на нефть с задержкой и только тогда, когда речь идет об их устойчивом снижении, а не о краткосрочных колебаниях. Но сейчас как раз такой случай - падение идет с июня.

Зависимость не прямая, но сильная

Прямой зависимости цен на недвижимость от курса цен на нефть нет. "Частично снижение цен на нефть влияет на цены на жилье на фоне ослабления курса рубля - из-за этого долларовые цены на недвижимость снижаются", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник объясняет, что цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов:

• условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного; количество и доля ипотечных сделок;
• макрофинансовые факторы (денежная база);
• макрофинансовые факторы (изменение курсов валют - девальвация и ревальвация);
• макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости);
• инфляция и дефляция.

"Для примера можно рассмотреть ситуацию 2008г., - говорит Олег Репченко. - В то время с начала июля до конца декабря цены на нефть снизились почти на 73%. Цены на жилье в этот период продолжали расти, падение началось лишь в ноябре и продолжилось до сентября 2009г. - тогда долларовые цены снизились на 35%. Рублевые цены потеряли меньше - всего около 10%". Следующее не очень продолжительное снижение цен на нефть, как отмечает эксперт, пришлось на март-июнь 2012г. За этот достаточно короткий период цены на нефть просели на 25%. Цены на недвижимость начали снижаться с двухмесячной задержкой: с мая по август квадратный метр подешевел на 10% в долларах. Рублевые цены сначала отреагировали ростом на 9%, но к августу примерно так же снизились.

"Несомненно, корреляция ценового индекса рынка недвижимости и цены на нефть существует. Так, если взять долларовый индекс жилой недвижимости по Москве и средние годовые цены на нефть марки Brent, то коэффициент корреляции будет составлять чуть меньше 0,9 (значение, равное 1.0, свидетельствует о полном совпадении в динамике показателей), - говорит начальник аналитического управления ОАО "Нордеа Банк" Дмитрий Феденков. По словам специалиста, основное расхождение происходит в период резкой смены трендов,  "амплитуда колебаний" цен на рынке недвижимости не такая сильная, как та, которую можно наблюдать на сырьевом рынке. Реакция на происходящие экономические и политические стрессы более спокойная.

По словам Геннадия Стерника, диссонанс в динамике цен на нефть и на жилье наблюдался только в 2004-2005 гг., когда имел место усиленный отток капитала из страны.

Ожидания сегодня

Нынешнее падение цен на нефть продолжается уже пятый месяц - скоро пойдет шестой. Цены на нефть сорта Urals просели на 31,5%. Снижение долларовых цен на жилье началось в конце июля и пока составляет 15%, рублевые цены примерно настолько же выросли. "Пока в этом процессе в основном сказывается влияние, в первую очередь, ослабления курса рубля, - говорит Олег Репченко. - В дальнейшем снижение долларовых цен продолжится. У рублевых цен снизились темпы роста - последние недели они остаются практически на одном уровне. А в перспективе они тоже могут упасть примерно на 10%". На это повлияет не только подешевевшая нефть, но и другие проблемы в российской экономике, связанные с санкциями и макроэкономическими факторами.  

^{*На момент публикации Источник: "Индикаторы рынка недвижимости"}

По словам Константина Апрелева падение цен на нефть ввергло рынок недвижимости в состояние предкризисного ожидания. "Сейчас значительно труднее оценить все факторы, которые будут воздействуют на экономику в 2015 году, поскольку они имеют явно политическую окраску. Но можно практически с уверенностью сказать, что предстоящий год для рынка недвижимости обещает быть очень сложным. Развитие событий на G20 показало, что улучшений экономической конъюнктуры вряд ли можно ждать в ближайшее время", - говорит эксперт.

Собственно, падение спроса на рынке недвижимости уже налицо – как в сегменте офисной недвижимости класса А, уже пустует около 30% помещений, в торговле то же увеличивается вакансия. Не смотря на то что рублевые цены на жилье не падают, валютная стоимость уменьшилась пропорционально курсу валют уже на треть. Апрелев допускает, что уже через три месяца спрос на жилье в новостройках может снизиться в два три раза, в связи с ростом стоимости ипотечных кредитов, доля которых составляет достигает на региональных рынках новостроек до 70%. Валютный курс в свою очередь будет обратно пропорционален темпам снижения цен на энергоносители.

Сейчас сложно предсказать, сколько будет стоить нефть в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Влиять на цены углеводородов России не дано, несмотря на крупную долю в мировом рынке. Однако от этих цен зависит не только бюджет страны, но и перспективы бизнеса, не имеющего с нефтью ничего общего. К примеру, такого как недвижимость.

Обычно некоторое ослабление каких-либо макроэкономических показателей (цен на нефть, фондовых индексов, золота и т. д.) играет на руку рынку недвижимости. "Инвесторы фиксируют прибыль и выводят деньги из волатильных активов, перекладывая в более надежную, на их взгляд, недвижимость. Так инвесторы вели себя в начале года, также некоторый всплеск спроса девелоперы и риэлторы отмечали в октябре - на очередном витке девальвации рубля. Однако нынешнее глубокое и устойчивое падение цен на нефть отразится в числе прочего и на рублевых ценах на недвижимость, поэтому полностью защитить от потери денег жилье сейчас не может", - считает Олег Репченко.

Владимир Миронов