В Москве подсчитали примерную стоимость всех сталинских высоток

Читать в полной версии

Эксперты консалтинговой группы "Апхилл" проанализировали стоимость семи знаменитых московских высоток. Расчеты стоимости строений, построенных в честь 800-летия Москвы в 1940-1950 гг., проводились без учета инвестиционной составляющей. Учитывались обычные факторы, формирующие стоимость любого здания (расположение, близость к метро и транспортным развязкам, удаленность от промышленных объектов, инфраструктура и т.д.) и другие параметры: объем предложения, высотность, историческая ценность и туристическая привлекательность.

 

Главное здание МГУ на Воробьевых горах

Авторы проекта: Л. В. Руднев, С. Е. Чернышев, П. В. Абросимов, А. Ф. Хряков, В. Н. Насонов Строительство: 1949-1953 гг. Статус: объект культурного наследия федерального значения Площадь: 243 тыс. кв. м Высота : 183,2 м (со шпилем - 240 м) Этажей: 34 Оценочная стоимость: 42 млрд руб.

Семерку высоток открывает главное здание МГУ на Воробьевых горах. Расчеты проводились исходя из местоположения здания, транспортной доступности, состояния помещения, площади строения - 243 тыс. кв. м, а также особой культурно-исторической ценности.

По состоянию на ноябрь 2014г. стоимость самого строения без прилегающих земельных территорий составила 42 млрд руб. Так как точных аналогов объектов университета нет, то за основу были взяты офисные здания, наиболее подходящие по параметрам.

Использование объекта в том виде, в каком он уже находится, с коммерческой точки зрения наиболее выгодно было бы в качестве бизнес-центра класса B. Цена продажи 1 кв. м получилась немного завышенная для подобных офисов, однако вполне адекватная, учитывая то, что здание является памятником архитектуры, а также в связи с объемом предложения.

При значительной реконструкции, если объект переоборудовать под элитное жилье, его стоимость вырастет до 75 млрд руб.

 

Министерство иностранных дел

Авторы проекта: В. Г. Гельфрейх, М. А. Минкус

Строительство: 1948-1953 гг. Статус: объект культурного и исторического наследия регионального значения Площадь: 87 тыс. кв. м Высота: 172 м Этажей: 27 Оценочная стоимость: 23 млрд руб.

Следующий анализ посвящен одному из важнейших зданий столицы - Министерству иностранных дел на Смоленской-Сенной площади.

При расчете применялись специальные корректировки. Во-первых, 10% от стоимости пришлось вычесть, учитывая качество строения, износ и срок эксплуатации, - то есть сейчас существует огромное количество ограничений при его использовании, ведь здание функционирует с 1953г. Это немного снижает привлекательность данного объекта, если его переоборудовать для других целей (например, бизнес-центр, жилье или гостиница).

Во-вторых, реализация государственного имущества чаще всего происходит на аукционах, а значит, объект мог бы немного потерять в стоимости - примерно 20%. Кроме того, нельзя не учитывать факторы исторической ценности и высотности (высота здания составляет 172 м), которые прибавляют к стоимости 10% и 20% соответственно.

В итоге при площади почти 87 тыс. кв. м стоимость здания получилась 23 млрд руб.

 

Гостиница "Украина"

Авторы проекта: А. Г. Мордвинов, В. К. Олтаржевский Строительство: 1953-1957 гг. (реставрация в 2007-2010 гг.) Статус: памятник истории и культуры регионального значения Площадь: 107 тыс. кв. м Высота: 206 м Этажей:34 Оценочная стоимость: 35,8 млрд руб.

Гостиница "Украина" - последняя высотка, построенная в 1953-1957 гг. и считавшаяся на тот момент крупнейшей в Европе. Несмотря на длительную реконструкцию и, как итог, принадлежность к сети элитных отелей Radisson, зданию удалось сохранить свой имперский антураж. Интересно, что номерной фонд занимает не всю площадь - в боковых корпусах до сих пор располагаются жилые объекты (их около 250), среди которых представлено несколько вариантов на продажу. Цена предложения квартир здесь не из дешевых - стандартная двушка площадью 65 кв. м стоит от 25 млн руб., а средняя стоимость квадратного метра составляет 400-500 тыс. руб.

В 2005г. гостиница была продана на аукционе почти за 8 млрд руб. Сейчас же объект стоит, по оценкам "Апхилл", около 35,8 млрд руб. при площади 107 тыс. кв. м без прилегающего земельного участка.

 

Гостиница "Ленинградская"

Авторы проекта: Л. М. Поляков, А. Б. Борецкий Строительство: 1949-1954 гг. Площадь: 25 тыс. кв. м Высота: 136 м Этажей: 17 Оценочная стоимость: 5,9 млрд руб.

Гостиница "Ленинградская", ныне известная как пятизвездочный отель Hilton Moscow Leningradskaya, является наименьшим среди всех сталинских зданий (площадь строения всего 25 тыс. кв. м, а высота 136 м). В отличие от "Украины" здесь нет жилого фонда. С применением тех же корректировок стоимость здания на сегодняшний день получилась 5,9 млрд руб.

 

Жилой дом на Котельнической набережной

Авторы проекта: Д. Н. Чечулин, А. К. Ростковский Строительство: 1937-1952 гг. Статус: памятник культурного наследия города Москвы Площадь: 75,5 тыс. кв. м Высота: 166 м Этажей: 26 этажей (32 вместе с техническими) Оценочная стоимость: 19 млрд руб.

Среди семи "сестер" три являются жилыми. Квартиры в знаменитых высотках до сих пор являются востребованными, несмотря на завышенные цены, почти соответствующие стоимости бизнес- и даже элитному классам, а также очевидные недостатки в изношенных коммуникациях и несовременных планировках.

На рынке вторичного жилья таких предложений сейчас немного, больше всего вариантов можно найти в жилом доме на Котельнической набережной. Однако объем предложения заметно уменьшается к последним этажам, в то время как цена немного увеличивается. Например, трехкомнатная квартира метражом 94 кв. м на втором этаже стоит 40 млн руб., а почти такой же объект, но находящийся на 13 этаже, - 65 млн. руб.

Если говорить об общей рыночной стоимости целого здания, то при площади 74 590 тыс. кв. м она получилась 19 млрд руб.

 

Жилой дом на Кудринской площади

Авторы проекта: М. В. Посохин, А. А .Мндоянц, конструктор М. Н. Вохомский Строительство: 1948-1954 гг. Статус: памятник культурного наследия города Москвы Площадь: 54 тыс. кв. м Высота: 156 м Этажей: 24 Оценочная стоимость: 17 млрд руб.

Ненамного меньше был оценен жилой дом на Кудринской площади - в 17 млрд руб. при площади строения 54 тыс. кв. м. Свободные квартиры, выставленные на продажу, найти здесь еще сложнее.

 

Высотное здание на площади Красных Ворот

Авторы проекта: А. Н. Душкин, Б. С. Мезенцев Строительство: 1947-1952 гг. Статус: объект культурного и исторического наследия регионального значения Площадь: 44 тыс. кв. м Высота: 138 м Этажей: 24 Оценочная стоимость: 9,5 млрд руб.

Такое же очень ограниченное количество предложений и в жилом крыле высотного здания на площади Красных Ворот. Исходя из анализа, стоимость этой высотки получилась самой низкой - при площади в 44 тыс. кв. м общая цена здания составила 9,5 млрд руб.

 В среднем стоимость квадратного метра в этих высотках примерно одинаковая - от 380 до 730 тыс. руб. В основном и на продажу, и в аренду предлагаются двух-трехкомнатные квартиры площадью 70-90 кв. м. Ежемесячная арендная ставка может варьироваться от 85 до 160 тыс. руб.  

Подготовил Игнат Бушухин