Городская недвижимость, 29 янв 2015, 10:48

Антикризисные кварталы: как строится Новая Москва

В 2015 году в Новой Москве построят почти 2 млн кв. м жилья, приступят к строительству нескольких десятков торговых и офисных центров

Читать в полной версии

Фото: depositphotos.com/Devin_Pavel

Новая Москва остается привлекательной для застройщиков жилой недвижимости, но девелоперы офисных и торговых центров идут сюда неохотно. Всему виной кризис и отсутствие развитой инфраструктуры, которая и ранее влияла на низкий спрос со стороны арендаторов, объясняют эксперты и участники рынка. Тем не менее застройщики офисных и торговых центров также заявили о запуске ряда крупных проектов в Новой Москве. Всего в этом году запланировано к вводу 650 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, что почти в три раза меньше, чем жилой. Для сравнения: в целом в Москве в 2014 году введено 8,8 млн кв. м, из которых на жилье пришлось около 3,2 млн кв. м, а большая часть – на коммерческую недвижимость.

Что такое Новая Москва

1 июля 2012 года территория столицы увеличились примерно в 2,4 раза за счет присоединения земель на юго-западе Московской области. К столице отошли два городских округа – Троицк и Щербинка, 19 городских и сельских поселений (в Подольском, Ленинском и Наро-Фоминском районах) и часть территории Одинцовского и Красногорского районов Подмосковья. Общая площадь присоединенных земель составила порядка 148 тыс. га. Население Новой Москвы составляет 570 тыс. человек. Ожидается, что в перспективе в ТиНАО будет проживать 1,5 млн. Здесь планируется создание 1 млн рабочих мест и строительство около 100 млн кв. м недвижимости.

В общей сложности в 2015 г. на присоединенных территориях планируется построить 1,8 млн кв. м жилья – это на 200 тыс кв. м больше, чем в 2014 году. А объем вводимой в эксплуатацию недвижимости увеличивается почти на миллион квадратных метров третий год подряд. Помимо этого, в настоящее время выданы разрешения на строительство более 10 млн кв. м. Однако эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что кризис может скорректировать заявленные планы девелоперов.

Московские чиновники отмечают, что темпы строительства в Новой Москве постоянно увеличиваются, и считают, что в ближайшие годы на присоединенных территориях будет вводиться основной объем недвижимости Москвы.

Инфраструктура

На большей части Новой Москвы отсутствует железнодорожное сообщение со столицей в ее старых границах, что приводит к высокой транспортной нагрузке на Киевское и Калужское шоссе. Одним из решений этой проблемы и самым ожидаемым событием для жителей новых территорий станет открытие в 2015 году станций метро «Саларьево» и «Румянцево».

Власти пытаются решить проблему с трафиком: в 2014 году реконструированы две дороги: от Киевского до Калужского шоссе (деревня Саларьево – деревня Мамыри) и от Боровского до Киевского шоссе (от деревни Рассказовка до города Московский).

Помимо этого, к 2018 году планируется построить и реконструировать девять дорог протяженностью более 100 км. В настоящее время ведутся работы по реконструкции дороги в поселке Коммунарка с выходом в район Южное Бутово. Движение по ней планируется открыть к 1 июля 2015 года.

В департаменте развития новых территорий также сообщили, что уже строятся дороги от Боровского до Киевского шоссе к деревне Ботаково через Рогозинино и Верховье. В этом году начнут строить дороги М-3 «Украина» через город Московский к деревне Сосенки и Ямонтово до поселка Коммунарка. Также приступят к строительству подъездов к эстакаде на 33 км Киевского направления железной дороги.

Новостройки

По предварительным данным, в 2015 году в Новой Москве к вводу запланировано более 1,5 млн кв. м, однако в связи с текущей ситуацией в экономике некоторые проекты могут быть заморожены и объем ввода сократится, прогнозирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Последнее время доля ипотечных сделок занимала в проектах Новой Москвы более половины объема реализованного спроса. По оценке Владимира Богданюка, в связи с ужесточением условий кредитования (ликвидация программ без первоначального спроса и программ для заемщиков с «серым» доходом, повышение первоначального взноса до 30%) и увеличением ставки кредитования минимум до 16% в целом спрос может сократиться более чем на 20%.

Сейчас на первичном рынке Новой Москвы преимущественно реализуются проекты классов эконом и комфорт, при этом более 70% занимает комфорт-класс. По данным риелторов, средняя цена в новостройках Новой Москвы составляет порядка 105 тыс. за 1 кв. м, и за год она выросла более чем на 15%. В Est-a-Tet прогнозируют, что цены могут стагнировать, при этом прямого снижения не ожидается, локальная просадка по отдельным проектам будет маскироваться под специальные акции и скидки.

Крупнейшие проекты новостроек, которые выйдут на рынок в 2015 году

Адрес	ГК	Описание	Кол-во комн.	Диапазон площадей, мin/мax, кв. м	Диапазон цен, Min/Max, руб./кв	Диапазон стоимости, Min/Max, млн. руб	Девелопер
г. Москва, НАО, п. Коммунарка, ЖК «Москва А-101»	1 кв. 2015 – 2 кв. 2017	монолитно-кирпичный	1	41–55	86 000–120 000	3,9–6	Авгур Эстейт
			2	55–80	78 000–118 000	5,5–8,0
			3	82–125	74 000–100 000	6,5–12,0
г. Москва, НАО, п. Газопровод, ЖК «Зеленая Линия»	2–3 кв. 2015	монолитно-кирпичный	1	42	120 000	5	Авгур Эстейт
			2	67	112 000	7,5
			3	83–61	100 000–120 000	9,0–10,5
г. Москва, пос. Сосенское, ЖК «Бунинский»	4 кв. 2015 – 1 кв. 2016	панельный	1	43–44	126 000–150 000	5,5–6,5	ГК ПИК
			2	55–64	120 000–140 000	6,9–8,8
			3	77–101	105 000–145 000	8,5–15,0
			4	98	116 000–124 000	11,0–12,0
г. Москва, пос. Сосенское, ЖК «Бутовские аллеи»	1–3 кв. 2015	монолитно-кирпичный	1	35–43	105 000–123 000	4,0–5,2	ГК Шатер
			2	49–56	113 000–123 000	5,6–6,8
			3	71–73	108 000–119 000	7,7–8,7
г. Москва, НАО, д. Язово, ЖК «Новое Бутово»	2–4 кв. 2015	монолитно-кирпичный, панельный	1	36–47	115 000–140 000	4,6–5,5	МД Групп
			2	57–65	97 000–121 000	6,1–7,5
			3	73–81	96 000–116 000	7,7–9,0
г. Москва, НАО, с. п. Десеновское, ЖК «Новые Ватутинки» Центральный	3 кв. 2015 – 3 кв. 2016	панельный	1	34–41	103 000–108 000	3,6–4,4	Инвесттраст
	3 кв. 2015 – 3 кв. 2016	панельный	2	56–58	90 000–97 000	5,3–5,7	Инвесттраст
г. Москва, НАО, с. п. Десеновское, ЖК «Новые Ватутинки» Южный	сдан ГК	монолитно-кирпичный	Ст.	37–38	111 000–140 000	4,1–5,4	Инвесттраст
			1	39–47	107 000–140 000	7,0–9,0
			2	60–64	117 000–140 000	8,7–9,7
			3	81–85	108 000–115 000	4,8–5,7
Москва, г. Московский, ЖК «Первый Московский»	4 кв. 2015 – 4 кв. 2016	панельный	1	38–42	116 000–142 000	4,8–5,7	Абсолют Недвижимость
			2	52–64	102 000–127 000	6,0–8,2
			3	72–103	85 000–123 000	7,1–12
			4	104	86 000–87 000	9
г. Москва, НАО, пос. Внуковское, д. Рассказовка, ЖК «Переделкино Ближнее»	3 кв. 2015 – 1 кв. 2017	панельный, монолитно-кирпичный	1	37–45	130 000–159 000	5,0–7,0	Абсолют Недвижимость
			2	52–66	115 000–146 000	6,4–9,5
			3	73–85	101 000–141 000	8,0–12,0
г. Москва, НАО, с/о Московский, северо-западнее д. Говорово, ЖК «Татьянин парк»	4 кв. 2015 – 4 кв. 2016	монолитно-кирпичный	1	44–63	127 000–145 000	6,1–8,1	ГК МИЦ
			2	74–87	111 000–143 000	8,7–10,7
			3	100–125	122 000–123 000	12,3–15,3

Источник: Est-a-Tet

Офисы

Спрос на офисную недвижимость в Новой Москве пока еще не сформировался. По оценкам экспертов, это связано с удаленностью территорий от центра, загруженностью подъездных путей, а также опасением арендаторов потерять персонал при переезде в отдаленный район (согласно статистике, компании теряют при переезде в труднодоступные с транспортной точки зрения районы до 50% персонала). Часть арендаторов офисов в Москве вообще не рассматривают возможность переезда даже за Третье транспортное кольцо.

Сегодня в Старой Москве – масса качественных бизнес-центров со ставками аренды ниже или сопоставимыми с Новой Москвой. «Чтобы привлечь арендатора за МКАД, собственники должны действовать более агрессивно, ставки аренды в офисных центрах Новой Москвы должны быть существенно ниже, чего пока нет», – считает директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании S.A. Ricci Александр Аверкин.

В долгосрочной перспективе после открытия станций метро, транспортно-пересадочных узлов, новых развязок и дорог бизнес-центры, расположенные в Новой Москве, могут рассчитывать на стабильный поток арендаторов. По прогнозам Александра Аверкина, стабильный интерес к этой территории возникнет не ранее чем через два года. «Хотя в некоторых объектах с наиболее удачной локацией (расположенных рядом с метро), таких как G10, Comcity, продажи уже сегодня идут достаточно активно. И в дальнейшем наибольшую привлекательность у арендаторов станут вызывать недорогие офисы с правильной транспортной инфраструктурой, расположенные недалеко от метро. Офисные кластеры в Троицке или находящиеся на удалении от метро будут арендаторам не так интересны, так как локальные районы не имеют собственных квалифицированных кадров в достаточном количестве, и компании с целью сохранить персонал не решатся на переезд в труднодоступные районы», – рассказал эксперт.

Крупнейшие офисные проекты, запланированные к строительству в Новой Москве

Название	Адрес	Девелопер	Общая пл., кв. м	Дата ввода
G10 Бизнес-парк (Дудкино БП)	Киевское шоссе, 500 м от МКАД	«КомСтрин»	231 600	4 кв. 2015
БЦ «Дубровка Плаза»	пос. Сосенское, д. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1	ООО «Строительный Альянс»	16 000	2 кв. 2015
Neopolis	Киевское шоссе, 3 км от МКАД	A-Store Estates	103 900	1 кв. 2015
Бизнес-парк «Румянцево»	Киевское шоссе, 1, пос. Румянцево	Застройщик – «Астор Эстейтс Лимитед»	20 000	2015 первая очередь сдана в 2014
Бизнес-парк К2	Калужское шоссе, 2 км от МКАД	Storm Properties	74 000 (первая очередь проекта 18 500 кв. м была сдана в 2014 году	4 кв. 2015
Comcity	Киевское шоссе, 2 км от МКАД	PPF Real Estate Holding	общая площадь – 188 000 кв.м. вторая очередь – 55 200 кв.м.	2015 вторая очередь будет завершена в 2016
МФК «Кольчуга»	Калужское шоссе, 5 км от МКАД	«МИГ»	во второй очереди запланирован торгово-офисный центр – 92 000 кв.м.	2015
«Сколково-парк»	Сколковское шоссе, 2 км от МКАД, поселок Заречье	Инвестор – Millhouse, управляющий проектом – LLC Mott MacDonald	232 000	2015
МФК	Калужское шоссе, 7 км от МКАД, Ленинский район	TEKTA GROUP	150 000	2015
«Деловой городок»	пос. Киевский	ЗАО «Международная инвестиционная группа» (МИГ)	3 млн кв. м (офисы и склдаские помещения, объем инвестиций - 5 млрд. долл.)	2015-2016
Комплекс зданий муниципальной власти и структуры исполнительной власти г. Москвы	д. Сосенки	Госкомпании	4,2 млн.кв.м.	в 2015 году проект лишь анонсирован, но маловероятно, что будет реализован в 2015-м, и пока непонятно, будет ли вообще реализован

Источник: S.A. Ricci

Торговые центры

Сейчас на новых территориях Москвы функционируют специализированный торговый центр «Румянцево», ТРЦ «Мега Теплый Стан», оптово-розничный центр «Food Сити», несколько гипермаркетов и т. д. Большинство проектов коммерческой недвижимости были анонсированы до включения новых территорий в городскую черту. По оценкам экспертов, в настоящий момент ТиНАО обеспечен торговыми объектами в той же степени, что и территории ближайшего Подмосковья.

В международной консалтинговой компании Colliers International считают, что дальнейшее освоение территорий Новой Москвы будет зависеть от темпов строительства жилья и прироста населения ТиНАО. Вслед за девелоперами жилой недвижимости в эти районы Москвы придут и девелоперы крупных офисных и торговых проектов. На появление новых торговых центров также повлияет развитие транспортной инфраструктуры и строительство новых станций метрополитена.

«Говорить о том, что сам факт присоединения новых территорий значительно повлиял на планы девелоперов торговой недвижимости или отразился на ставках аренды в крупных объектах, нельзя. Скорее всего, новые качественные проекты появятся на территориях Большой Москвы в перспективе четырех-пяти лет», – считают специалисты компании.

По их мнению, девелоперов торговой недвижимости в первую очередь заинтересуют территории в непосредственной близости от новых станций метро. При этом форматы проектов и объемы строительства должны быть определены по итогам качественных первичных исследований локального рынка.

Крупные торговые объекты, запланированные к строительству в Новой Москве

Название	Формат	Адрес	Статус объекта	GBA, кв. м	GLA, кв. м	Дата выхода на рынок	Девелопер
«Славянский мир»	ТЦ в составе МФК	41-й км МКАД	строящийся	1 380 000	300 000	н/д	н/д
РИО «Румянцево»	ТРЦ	Киевское шоссе, 1,5 км от МКАД	строящийся	70 000	45 000	2015	ГК «Ташир»
Vnukovo Outlet Village, 2-я очередь	outlet-centre	д. Лапшинка, вл. 8	строящийся	17 840	10 300	2015	ОАО «Диона»
«Экспо-сити Мортон»	ТЦ в составе МФК	Новая Москва	проектируемый	н/д	н/д	н/д	ГК «Мортон»
Kievsky Outlet Village / Kievsky Retail Park	outlet-centre / retail-park	г. п. Московский, уч. 14/1, в районе д. Мешково	проектируемый	300 000	30 000	2017–2018	Hines, ИГ «Атон»
ТРЦ «Саларьево»	ТРЦ	Киевское шоссе, д. Саларьево	проектируемый	215 000	150 000	2017	Essence Development
«Небо»	ТРЦ	ул. Авиаторов, д. 5	проектируемый	62 000	38 000	2016	О1 Group
«Аэрополис»	ТРЦ	д. Шельбутово	проектируемый	н/д	50 000	2016
ТРЦ в Сколково	ТРЦ	пересечение МКАД и Сколковского шоссе	приостановлен	100 000	75 000	н/д	Millhouse

Источник: Colliers International

Сергей Велесевич