Как заработать на покупке квартиры в новостройке от частных инвесторов
На сегодняшний день самым безрисковым и интересным с точки зрения среднесрочного (на три-пять лет) инвестирования является покупка квартир в новостройке от частных инвесторов.
И причин этому несколько:
1) арендный бизнес квартир сильно просел, и рассматривать покупку готовой вторичной недвижимости с этой точки зрения не слишком целесообразно. Судите сами: окупаемость больше 20 лет, сервисные издержки и нервотрепка с арендаторами с учетом сниженных арендных ставок приводят к тому, что объект становится скорее пассивом, чем активом;
2) с учетом того, что ощутимый объем новостроек заморожен или сдвигается по времени, вложения на любом этапе от котлована до подведения коммуникаций в среднесрочной перспективе представляют повышенный риск и заморозку своих инвестиций на неопределенный срок. В данном случае мы рассматриваем именно варианты на этапе котлована и долгострой.
В этой связи, если мы не рассматриваем вариант решения личного жилищного вопроса, а делаем ставку на инвестиционную привлекательность объекта, рекомендуем отдавать предпочтение вторичной недвижимости в новостройках, реализуемой частными инвесторами.
Причина № 1: цена. Цена на квартиры в новых домах на сегодняшний день на 5–10% отличается от цены самого застройщика. И цена частных инвесторов ниже за счет того, что они не завязаны на кредитные обязательства и план продаж, они готовы зафиксировать свою прибыль, которая и так обычно составляет от 50% до 70% от первоначальных вложений.
Приобретая подобные объекты, совсем не обязательно при этом вкладываться в ремонт (особенно с учетом новых цен, привязанных к евро и доллару).
Кроме того, продавец заинтересован вывести свои деньги, не дожидаясь изменений в налоговом законодательстве, которые вступят в силу в 2016 году и привяжут расчет налогооблагаемой базы к кадастровой стоимости объекта. А пятилетнее ожидание налогового вычета явно не входит в планы инвестора.
Причина № 2: отсутствие юридических рисков. Наличие свежеполученной собственности и ключей на руках, а также высокая вероятность отсутствия прав третьих лиц на объект (что в любом случае следует проверять) являются неоспоримыми доказательствами юридической чистоты объекта.
Рассматриваемые нами объекты через три года в том же самом состоянии, а именно «в бетоне», принесут своему владельцу прибыль порядка 30–40%, что составит минимум 10% годовых. Этот вариант идеально подойдет консервативному инвестору, готовому получить разумную прибыль, не неся практически никаких рисков.
В любом случае, прежде чем покупать что-либо, надо проанализировать перспективы роста района, качество строительства, возможности появления метро, инфраструктуры, проблемы парковки и еще несколько факторов, негативные последствия от наличия или отсутствия которых могут свести на нет всю эту покупку.
Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции