Как изменился рынок элитной загородной недвижимости в кризис

События, развивающиеся со второй половины октября, внесли ряд корректив и изменили привычный ритм жизни рынка загородной недвижимости. Однако каждый сегмент отреагировал по-разному на политическую нестабильность, скачки валют и другие экономические факторы. Любой кризис связан с перераспределением ресурсов, изменением структуры спроса и ротацией аудитории, что далеко не всегда носит негативный характер. Для сравнения можно привести в пример кризис 2009 года, который по факту произвел профилактический и очищающий эффект: с рынка ушли неблагонадежные девелоперы, а остались профессионалы, получившие импульс к развитию в новых условиях и менее конкурентную среду на начальном этапе восстановления. Причем те модификации, которые претерпел рынок, пошли на пользу и конечному покупателю.

Есть капитал — есть движение

Ажиотажный спрос, возникший в ноябре 2014 года среди «рублевых» покупателей, в первую очередь относился к сегменту эконом- и бизнес-классов. Люди, получающие доходы в рублях, поспешили зафиксировать их в недвижимости, а на пике роста курса доллара к ним частично присоединились и те, кто хранил капитал в валюте. По данным нашей компании, этот ажиотаж коснулся и элитной аудитории покупателей.

Сформировавшийся спрос во многом поддержали сами девелоперы — точнее те, кто успел в декабре зафиксировать курс. По сути, предлагая дом за 45 млн руб. (по сниженному относительно текущего курсу), который в начале прошлого года стоил 60 млн руб., они перетянули на себя большую часть спроса. Переходя к итогам первого квартала, отмечу, что если преждевременно реализованный спрос истощил покупательскую способность в сегменте эконом- и бизнес-классов, то на элитном рынке этого не произошло. Наши клиенты остались при своих капиталах, все, кто хотел их вывести за рубеж, уже это сделали, другие ищут активы для размещения в России. При этом наметившаяся стабильность стала причиной увеличения объемов продаж.

Характерной чертой сегодняшнего рынка можно назвать выжидательную позицию покупателей на период оплаты. Это игра на курсе, которую ведут все и везде, — уже выбрав себе дом, покупатель ждет удобный момент, когда валютный курс будет наиболее выгоден. Это может растянуть сделку во времени, но не становится для нее препятствием. Активность девелоперов в отношении продаж тоже понятна — как правило, они обременены рублевыми кредитами, которые нужно гасить, а потому заинтересованы выйти в кэш. На таком фоне потеря той выгоды, которую они могли бы получить в другое время и при других обстоятельствах, уже не видится актуальной проблемой. В настоящий момент инвестиционная деятельность в сегменте элитной недвижимости практически свелась к нулю, тем не менее на рынке остались объекты, приобретенные в свое время инвесторами. Эти частные владельцы тоже заинтересованы выйти в деньги с целью вложить их в более перспективный с точки зрения ликвидности сегмент рынка или для того, чтобы уйти в другой бизнес.

Что активировало аренду?

Похожая ситуация складывается и на рынке аренды — с начала года количество сделок резко возросло. Здесь мы наблюдаем сразу несколько потоков арендаторов. Во-первых, это те, кто не решается на покупку и выбирает аренду, чтобы окончательно определиться, подходит им загородный образ жизни или стоит дождаться более благоприятного момента для покупки. Во-вторых, мы наблюдаем приток клиентов из города. Так сложилось исторически, что Москва с точки зрения элитной аренды — рынок для экспатов, количество которых резко сократилось в связи с экономической и политической ситуацией. Столичные ставки остаются достаточно высокими, однако люди уже понимают, что за те же деньги могут получить роскошный дом с бассейном, садом и другими опциями, не доступными в городской квартире. Есть и еще один фактор — разная ментальность собственников городских квартир и загородных объектов, которая заметно проявила себя в кризис. Дело в том, что собственники городской элитной недвижимости — в основном профессиональные игроки рынка, тогда как для владельцев загородных домов доход с аренды не основной. Поэтому они гибче тех, кто сдает в аренду городскую элитную недвижимость, давно превратив ее в частный бизнес.

Что будет?

Теперь рассмотрим несколько сценариев развития событий, на которые могут существенно повлиять главным образом скачки валютного курса. Например, снижение курса доллара, на наш взгляд, спровоцирует рост продаж. Держатели валюты захотят конвертировать их в недвижимость, которая, не будучи привязана к курсу доллара, не подорожает. При этом динамика сделок в сфере аренды может снизиться. Если же доллар продолжит расти, то мы можем столкнуться с тем, что покупатель выберет выжидательную позицию, однако рынок аренды в этом случае активизируется. При этом далеко не все покупатели будут ждать пика — с одной стороны, сумма на покупку будет увеличиваться, но и самое привлекательное предложение начнет вымываться с рынка, с того момента как курс «поползет» вверх. И конечно, в случае роста курса доллара оживет аудитория «рублевых» покупателей, но это коснется в первую очередь недвижимости эконом- и бизнес-классов.

Для девелоперов же наиболее выигрышная позиция — фиксированный курс или переход на рублевые цены.

Сергей Колосницын специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции