Мнение: Отмена долевого строительства не станет панацеей для рынка

Оценивая инициативу подмосковных властей об изменении схемы долевого строительства и переходе на банковскую гарантию, которую озвучил губернатор Московской области Андрей Воробьев и поддержал первый зампред правительства РФ Игорь Шувалов, можно сказать о ее неоднозначности как для рынка недвижимости, так и для конечного потребителя. Безусловно, авторы нововведений преследуют благую цель — сокращение рисков, связанных с обманутыми дольщиками. Переход к финансированию строительства через спецсчет и под банковскую гарантию, по мнению инициаторов нововведений, имеют ряд дополнительных плюсов: сокращение числа обманутых дольщиков, страховку от внезапной остановки строительства подрядчиком, повышение прозрачности рынка жилья, контроль со стороны банков за эффективностью финансовой модели проектов, а также минимизацию рисков покупателей при банкротстве застройщиков, отсутствие возможности нецелевого использования или вывода денежных средств со стороны застройщиков, снижение стоимости жилья. На бумаге все это выглядит здраво и правильно, но так ли очевидны эти плюсы?

Несмотря на активную поддержку спроса со стороны правительства за счет субсидированной ипотеки и со стороны девелоперов (скидки, акции, длительные рассрочки, вывод на рынок бюджетных проектов), позитивное влияние этих факторов будет постепенно ослабевать, что связано с общей экономической ситуацией в стране. Реальные располагаемые доходы граждан снижаются с начала 2015 года на фоне высоких темпов роста инфляции, что ограничивает их покупательную способность. Экономическая ситуация в стране не способствует повышению уровня платежеспособного спроса. Поэтому подобная инициатива может привести к полному изменению рынка недвижимости во всех сферах.

На сегодняшний день финансирование строительства жилых объектов в крупных девелоперских компаниях, как правило, происходит в следующих пропорциях: 10% — собственных средств, 20% — заемное банковское финансирование и 70% — средства дольщиков. Анализируя письмо Минстроя, из которого следует, что из средств дольщиков на строительство объекта можно будет привлечь не более 10%, учитывая также 10% собственных средств, получается, что оставшиеся 80% должны финансировать банковские структуры? Однако на сегодняшний день в экономике нашей страны недостаточно финансовых средств для этого. Сам процесс банковского кредитования сложен — банки неохотно кредитуют девелоперские компании. Для поддержания сегодняшних темпов жилищного строительства в РФ (порядка 50 млн кв. м в год, так как 30–35 млн кв. м из официальных 81 вводится физлицами) при подобной схеме по скромной оценке потребуется около 1,5–2 трлн руб. в год банковского финансирования. Есть сомнения, что банки смогут потянуть такой дополнительный объем.

Далеко не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что приведет к значительному сокращению количества девелоперских структур. На сегодняшний день в Московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков, возможно, уйдут с рынка — они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. В Московском регионе может остаться порядка десяти крупных девелоперских компаний, что будет в регионах — вообще непонятно. Следствием таких изменений в структуре рынка может стать снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка. Также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем дефицитнее продукт — тем выше его стоимость.

Кроме того, появление нового трехстороннего механизма взаимодействия «клиент — банк — застройщик» удлинит сроки сделки, на сегодняшний день составляющие две недели, как минимум в два раза.

Если это нововведение распространится на действующие проекты, часть девелоперов может просто обанкротиться, так как на сегодняшний день инвестиционная доходность девелоперских проектов составляет 15–25%, что сопоставимо со стоимостью заемного банковского финансирования. Плюс не будем забывать и об инфляции. Компенсировать это ростом цен при текущих объемах предложения и в условиях сжатия спроса просто невозможно.

Исходя из этого, очевидным выглядит сценарий развития ситуации, при котором рост стоимости квадратного метра жилья составит минимум 25% (сегодняшнее банковское финансирование — от 15 до 25% плюс растущая инфляция). Поучительным примером могут послужить последствия другого революционного решения — введение ФЗ-214. Это привело в 2005 году к резкому падению объемов предложения на рынке новостроек Московского региона на 40% и к росту цен на первичном рынке по итогам 2006 года более чем на 100%, а на вторичном — на 80%.

Еще одним минусом такого изменения схемы долевого строительства может стать снижение платежеспособного спроса, которое уже наблюдается в текущих условиях. С рынка могут уйти и частные инвесторы — 7–15% общего объема платежеспособного спроса (в  «тучные годы» их доля доходила до 25–30%) и часть естественного спроса по улучшению жилищных условий в результате нехватки бюджета на покупку квартиры. С учетом возможного повышения стоимости жилья и трудной экономической ситуации внутри страны людям банально может не хватить денег на приобретение нового жилья.

Видоизменение уже отработанной схемы привлечения денежных средств дольщиков может привести к развитию новых серых схем приобретения жилья и реализации проекта. Снова застройщик будет вынужден искать варианты обхода, разрабатывать новые либо возвращаться к старым схемам реализации. Никогда увеличение количества сторон совершаемой сделки не приводило к их комфортному и быстрому проведению. А банки будут жестко диктовать свои условия. Схемы, которые застройщики уже применяли в своей деятельности: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи — все они в том или ином виде найдут применение в новых условиях.

От нововведений не выиграет и конечный потребитель. Риски девелопмента ложатся на банковскую систему, которую сегодня и так нельзя назвать абсолютно устойчивой в условиях, когда у нас из первой сотни банков отзываются банковские лицензии. О каких гарантиях для конечного потребителя можно говорить? Более того, не все банки готовы принять на себя подобные риски. Например, представители Альфа-Банка уже заявили о своей неготовности  заниматься подобным обеспечением. На сегодняшний день два крупных банка — Сбербанк  России и ВТБ 24 — фактически контролируют рынок ипотеки, и мы не уверены, что их сил хватит на контроль всех девелоперских проектов в нашей стране, даже учитывая создание специализированных внутренних структур. Как результат — вместо диверсификации рисков они в полном объеме лягут на банки, которые будут финансировать и создание продукта, и поддержание спроса через ипотечное кредитование, по сути, перекладывая деньги из одного кармана в другой. А отмена ОВС или страховки в страховой компании никак не сможет перекрыть вышеперечисленные потенциальные минусы. Ну а постоянный отсыл к тому, что подобная практика успешно применяется на развитых рынках, неуместен по одной простой причине: в странах ЕС ставка банковского финансирования равняется 2–5%, а у нас в стране, как было отмечено выше, — 15–25%.

Безусловно, на сегодняшний день работа ФЗ-214, несмотря на его позитивность, имеет и ряд недостатков. Закон должен предоставлять защиту в ситуациях, связанных с:

• невозможностью защитить дольщика от банкротства застройщика (до сих пор я не знаю ни одного завершенного процесса банкротства застройщика, доведенного до логического завершения) или страховой компании (отзыва лицензии страховой компании, которая обеспечивает путем страхования исполнение застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства);
• нарушением сроков передачи объекта дольщику;
• изменением в одностороннем порядке проектной документации;
• включением условий, которые однозначно нарушают права дольщиков;
• низким качеством строительства.

Увеличение уставного капитала страховых компаний никак не может спасти их в будущем от отзыва лицензии. Или, к примеру, внесение законодательным органом дополнительных обязательных гарантий, которым должна будет соответствовать страховая компания, также может повлечь за собой отзыв лицензии. В таком случае увеличение уставного капитала никак не поможет, потому что в соответствии с законодательством страховая компания все равно будет исполнять свои обязательства только в течение полугода, а далее застройщику придется заключать новый договор с новой страховой компанией, что повлечет для него дополнительные расходы, которые лягут на плечи покупателей.

Конечно, действующий ФЗ-214 не идеален. Однако это уже отработанная схема, которая действительно помогает решить проблему обманутых дольщиков, с одной стороны, и оставить цены на покупку жилья на первичном рынке на приемлемом для покупателя уровне — с другой. По сути, проблема обманутых дольщиков заключается не в том, что ФЗ-2014 не работает, а в том, что его не все соблюдают.

Кайдо Каарма специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции