Дмитрий Котровский: «Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено»
[FL]— Ч[/FL]то сейчас происходит с бизнес-классом — сегментом жилья, теоретически предназначенного для среднего класса? Этот рынок пострадал с начала кризиса?
— Пострадал. Негативные тенденции начались примерно с февраля. Но мы хотим надеяться, что это страдание будет непродолжительным и не окончится летальным исходом для сегмента. Уверен, бизнес-класс выживет и продолжит развиваться.
Основная проблема сегмента связана с финансированием банков — механизмом, который позволял профессиональным игрокам выводить на рынок новые проекты и строить квадратные метры жилья бизнес-класса. Банковский ресурс продолжает оставаться для застройщика дорогим, даже несмотря на снижение ключевой ставки с 17% до 11%. Это влияет на себестоимость. Влияет на нее и невозможность значительно снизить долю импортных материалов в строительстве и отделке. Мы, кстати, пытались заменить поставщиков, подрядчиков и работать с себестоимостью, но в итоге встали перед выбором: снизить издержки и размыть статус бизнес-класса или сохранить классность, увеличивая себестоимость. Выбрали второе.
Что дает надежду для сегмента? Ограниченность предложения в ценовом классе, особенно в Московской области. Проектов бизнес-класса в Подмосковье (я говорю о квартирных домах, городском жилье) сейчас продается менее десятка. Это около 400 тыс. кв. м — объемы не очень большие. Все они находятся на высокой стадии строительства, в среднем готовность составляет 60% и выше. Новых проектов в бизнес-классе на рынок области вышло, мягко говоря, немного — всего один. Мы делаем вывод: сегмент стремительно сокращается.
Большинство наших условных конкурентов, в том числе в комфорт-классе, пытаются снизить стоимость лота в погоне за ускользающей покупательской способностью. Основной вектор общей паники — удешевить, «нарезать» [квартиры] помельче, снизить стоимость входного билета на рынок. Буквально на днях я с удивлением услышал об идее строить квартиры площадью 8–10 кв. м. Это что вообще за жилье, на кого оно рассчитано? Может, люди поведутся на низкую цену и купят. Но как там жить?
Нет, так нельзя. Рынок недвижимости совершил качественный рывок за последние пять-семь лет, он эволюционировал, профессиональные игроки рынка научились строить красивое, удобное, качественное жилье, создавать продукт, за который не стыдно. В наших силах сохранить качество и концепцию — так не нужно ее ломать, не нужно падать в своих обещаниях. Людей, которые такими проектами занимаются, у нас в строительной отрасли в шутку, но с уважением называют пассионариями. Мы теряем таких пассионариев, уходит возможность в будущем развивать рынок, ставший реальным сектором экономики, — работать не только ради количества, но и ради качества. Рынок должен эволюционировать, а не деградировать.
— Но как эволюционировать?
— Привыкать к новым условиям. Затягивать пояса. Увеличивать сроки экспонирования. Не ждать сверхприбылей, которые — я постоянно об этом говорю — миф на рынке. На днях вышло любопытное исследование. Средний показатель рентабельности бизнеса застройщиков, вошедших в топ-500 крупнейших компаний по версии РБК, по итогам 2014 года составил всего 6,6%. Этот 2014 год — не самый «худой» для девелоперов, с двумя пиками ажиотажного спроса, особенно выдающимся стал декабрь. Средний показатель 6,6% — о каких сверхприбылях можно говорить? Если их не было в 2014-м, то в 2015-м точно не будет.
Но вернемся к бизнес-классу. В том объеме, к которому мы привыкли в 2012–2014 годах, продаж в бизнес-классе вряд ли стоит ожидать. Хотя совсем спрос не умер, более того — он уже понемногу возвращается. Мы помним 2010–2011 годы, когда после кризиса, «наевшись» эконома, люди начали обращать внимание на качественные, нишевые проекты. Это были годы появления действительно инновационных проектов. Это были люди (покупатели), которых без натяжки можно назвать средним классом, причем по меркам столичного региона. Мелкий бизнес, средний бизнес, чиновники среднего ранга, спортсмены, менеджеры выше среднего звена. Средний класс нужен нам, поскольку это наш целевой клиент. Но еще больше средний класс нужен государству, потому что он развивает экономику и платит налоги, создает рабочие места, дает качественное образование детям, уделяет внимание здоровью, покупает автомобили, делает ремонты, путешествует. В нашей стране остаются люди, которые в состоянии зарабатывать деньги и тратить их излишки на новый уровень жилья. Кончится период турбулентности — эти люди оглянутся и увидят, что дальше можно действовать. И вновь вернутся в рынок. Причем это будет не какой-то ажиотажный, а нормальный, стабильно реализуемый спрос. По итогам сентября можно сказать, что его реализация уже началась.
Теперь о предложении. Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено. Как я уже сказал, новых проектов для среднего класса в Московской области вышло единицы. То, что есть, достроится, поглотится рынком, и если новые проекты в 2015–2016 годах не выйдут — сегмент полностью заполнится вторичной недвижимостью. А это уже совсем другой уровень цен.
— То есть вы считаете, что жилья бизнес-класса больше строить не будут?
— Сейчас тенденция такова, что объем предложения бизнес-класса стремительно сокращается. Мы просто теряем бизнес-класс как класс, простите за тавтологию. Особенно на рынке Подмосковья, где работаем. Бизнес-класс в Подмосковье — это фактически премиальное жилье в столице, только в более удаленной локации и по более низкой цене. Премиальное жилье в Москве могут позволить себе гораздо меньшее количество людей, нежели бизнес-класс в Московской области. Мы даем возможность выбора — откажись от «бублика»-МКАДа и позволь себе купить то, чего в Москве просто быть не может. С одной стороны, на нас эти требования давят, с другой — мы им соответствуем, сохраняя характеристики ценового класса. Давят на нас и сроки экспонирования, которые, в отличие от экономкласса, увеличиваются в три раза. И спрогнозировать, что будет в 2016–2017 годах, сейчас просто никто не берется. Плюс те постоянные, зачастую разнонаправленные инициативы, возникающие на уровне профильных комитетов в Государственной думе, в министерствах, на уровне муниципальных властей — от «не покупать недвижимость» до «срочно покупать, лучшее время»; от ужесточения, поправок в 214 ФЗ до его отмены. Все это поступает в инфополе и рынок — в первую очередь покупателей — дезориентирует. Лишает нас самого главного источника финансирования — спроса.
— В начале интервью вы упомянули про эксперименты с импортозамещением в бизнес-классе. Почему этого не получилось?
— Мы пробовали, искали... Вообще другая картинка получается. Не хочется ее в жизнь воплощать. Нет у нас, например, производителей лифтового оборудования, которые делают лифты «как в Европе» и еще очень много подобных вещей, например вертикальную операционную систему охлаждения воздуха на инфраструктурных объектах. Мы пытались найти хотя бы дилера, который работает в Российской Федерации, — но не существует у нас таких технологий. Система кондиционирования — ну нет российских производителей. Мы бы рады у наших купить, но пока не у кого. Или озеленение, благоустройство. Это специально подобранные растения-многолетники, дизайнерские скамейки, уличное освещение, фасадное освещение… В общем, сотни импортных вещей, которые отличают бизнес-класс. Это как в ресторане: чем выше уровень, тем красивее посуда, в которой вам подают еду. Безусловно, главное — еда, но многое зависит и от того, как сервируют стол. От таких тонкостей зависит и бизнес-класс в жилой недвижимости. Если его этого лишить, то чем он будет отличаться от более низкой ценовой категории?
— Москва и Московская область — это два разных рынка?
— Нет, это один рынок. У нас более половины покупателей — из Москвы. В Москве много новых объектов комфорт-класса, есть «недобизнес», который себя называет «бизнес-классом». Девелоперы вырывают два-три критерия из того, что должно соответствовать сегменту, и мы видим эти предложения на рынке под флагом «бизнес». В основном это такой архитектурно проработанный комфорт. Я считаю, что ситуация кардинально изменилась, и критерии бизнес-класса сейчас задают именно качественные подмосковные проекты. Все критерии, кроме локации внутри МКАД. Все остальное у нас есть.
— А как бизнес-класс пришел в Подмосковье? Почему и для кого?
— Это связано, прежде всего, с тем, почему вообще девелоперы выдвинулись за пределы МКАД. В Москве около трех лет длился период пересмотра инвестконтрактов, не было возможности выйти ни с одним проектом. Плюс — дефицит площадок. В области для бизнес-класса сложились условия, которые в Москве труднодостижимы: ландшафт, природное окружение, площади, позволяющие создать не просто жилой комплекс, а целый район, современный пригород, плюс отсутствие советского архитектурного наследия, зажимающего новые проекты в рамки типовой застройки. Одновременно новое руководство Москвы и области скоординировало задачи — создание комфортной среды, решение транспортных проблем, взаимная интеграция города и области. Престиж области вырос буквально за несколько лет — теперь жизнь за МКАД есть, и ее качество может быть даже лучше, чем в столице. Соответственно, люди, которые раньше обращали внимание только на Москву, пересмотрели свое отношение к области.
— Да, но в Москве сейчас стали выдавать разрешения на застройку бывших промзон… Это огромные пространства. Спрос перетечет обратно в Москву?
— Согласен, 18% общей площади Москвы — бывшие промзоны. Это огромные территории, но они не будут застраиваться только жильем. Я бы сказал, что город за счет этих территорий намерен решать в первую очередь свои инфраструктурные проблемы, потому что не хватает спортивных, культурных, рекреационных объектов. А если застройщик нагружает своей проект еще и социалкой — он просто не сможет позволить себе конечный продукт класса «масс-маркет». Спрос перетек бы, но ценник в Москве окажется выше. Бизнес-класс в Москве будет стоить дороже подмосковного минимум на 40–50%.
Беседовал Игнат Бушухин