Время честных сделок: как новые законы меняют рынок жилья
С начала 2016 года, когда курс доллара США опять стремительно вырос на 15%, агентства элитной недвижимости отметили всплеск покупательской активности. Число звонков потенциальных клиентов в сравнении с ноябрем-декабрем 2015 года бьет рекорды. Многие в условиях растущего курса меняют свои валютные запасы на рубли и стремятся вложить их в дорогое жилье.
Однако сегодня для заключения сделок появились препятствия, которых не было раньше. 90% покупателей теперь хотят приобрести квартиру, указав в договоре купли-продажи полную стоимость. Такое явление приобретает массовый характер, сильно осложняя жизнь продавцам объектов. Это вызвано несколькими причинами, в том числе тем, что с 1 октября 2015 года вступил в силу федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) физических лиц. Безусловно, важную роль играет и тот факт, что с 1 января 2016 года произошли существенные изменения в налогообложении физических лиц при продаже квартир, а также в оценке кадастровой стоимости объектов, которая вместо применявшейся ранее инвентаризационной теперь является базовой для исчисления налога.
Принятие закона о банкротстве физических лиц увеличило риски для покупателей объектов недвижимости, поскольку при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные собственником, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. Владелец квартиры, имея корыстную цель оставить себе и квартиру, и деньги за нее, теоретически может признать себя банкротом, вернув стороны в исходное положение, то есть снова став собственником квартиры. Покупатели, опасаясь такой ситуации, хотят иметь гарантию, что получат обратно все деньги, а не только сумму, указанную в договоре купли-продажи (тем более, как мы знаем, судебная практика возвратов по расписке крайне скудна).
Допустим, указав в договоре купли-продажи, скажем, 100 млн руб., а продав объект за 150 млн, собственник, пройдя процедуру о признании банкротства, будет иметь возможность оставить 50 млн себе, так как они не отражены в договоре. Теоретически такая ситуация могла возникнуть и ранее, но после принятия закона о банкротстве риск ее наступления возрос в разы. Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается все, что он оплатил по ней, ведь у должника-продавца нет денег. Покупатель включается в список кредиторов и получает свои деньги вместе с остальными кредиторами либо вообще после них. А сумма возврата может быть значительно меньше, чем ранее уплаченная.
Что касается нового механизма налогообложения, то он практически сводит на нет различные лазейки для уменьшения налогооблагаемой базы, в том числе путем существенного занижения стоимости сделки, указанной в договоре. С 1 января 2016 года собственник, который владеет квартирой и решает продать ее менее чем через пять лет с момента приобретения, может уменьшить налогооблагаемую базу лишь одним законным способом — документально подтвердив расходы по покупке данного объекта. При этом теперь минимальная базовая цена, с которой будет взиматься налог, вне зависимости суммы, указанной в договоре купли-продажи, составляет 70% от кадастровой стоимости квартиры (за вычетом расходов на ее приобретение). Кадастровая стоимость сегодня, как известно, в большинстве случаев максимально приближена к рыночной. Все это ведет к тому, что у покупателей возникает резонное желание приобрести объект, указав в договоре купли-продажи его реальную стоимость.
Таким образом, сегодня покупатели стали серьезно задумываться о налоговых и других последствиях приобретения объектов по заниженным ценам. Например, смогут ли они в будущем перепродать квартиру, если сейчас в договоре купли-продажи не укажут ее полную рыночную стоимость? Где гарантия того, что в момент, когда они через несколько лет соберутся продавать квартиру, следующий покупатель не откажется заключать договор именно по этой причине?
Стоит также предостеречь тех, кто приобретает квартиру, указав в договоре фиктивную стоимость, равную кадастровой (по аналогии с тем, как раньше указывали инвентаризационную стоимость по БТИ). Риск здесь связан с тем, что теперь кадастровая стоимость ежегодно индексируется. Таким образом, если собственник решит продать квартиру, владея ею менее пяти лет, у него могут возникнуть обязательства по уплате налогов.
Допустим, покупатель приобрел квартиру по заниженной стоимости, указав в договоре 72 млн руб. На сегодняшний день ее кадастровая стоимость 98 млн руб. 70% от этой суммы — 68,6 млн руб. — цифра, как мы видим, достаточно приближенная к цене в договоре купли-продажи. В течение пяти лет кадастровая стоимость будет проиндексирована как минимум четыре раза, и, возможно, даже 70% от нее превысят 72 млн руб. Таким образом, собственник точно будет платить налог с разницы, если решит продавать квартиру, владея ею менее пяти лет.
Все это приводит к тому, что многие переговоры по купле-продаже квартир сейчас заходят в тупик. Продавцы не готовы к многомиллионным налогам на доход, а заложить их в стоимость продаваемого объекта они не могут, так как дальнейшее повышение цены на квартиру приведет только к отсутствию интереса со стороны потенциальных клиентов.
В сложившихся условиях наша настоятельная рекомендация продавцам — указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость объекта. Во-первых, таким образом собственник пополнит ряды добросовестных налогоплательщиков, а его доход станет «белым», что все более актуально в настоящее время. Во-вторых, реальная стоимость в договоре купли-продажи существенно расширит круг потенциальных покупателей данного объекта. В-третьих, в этом случае исчезнут опасения, что «следующая» кадастровая стоимость «перебьет» прошлую, указанную в договоре.
Безусловно, в сегодняшней ситуации всем участникам рынка необходимо принять новые реалии, которые наверняка окажут позитивное влияние, сделав правила игры более понятными, а сам рынок — прозрачным.
Кристина Томилина специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции