Зарубежная недвижимость, 16 мар 2016, 10:14

Карта инвестора: в каких странах налоги съедят вложения в жилье

В Москве оказались самые высокие налоги на дорогое жилье для иностранцев. Самые низкие налоги на элитную недвижимость зафиксированы в Монако и Дубае

Читать в полной версии

Фото: Thomas Eisenhuth/ZB

Максимальные налоговые платежи при продаже жилой недвижимости иностранными гражданами зафиксированы в Москве. Для объектов стоимостью от $1 млн налоговая ставка составила 43,5%, для жилья дороже $10 млн — 32,8%. К такому выводу пришли международные компании Knight Frank и Ernst&Young в совместном исследовании Global Tax Report 2015. Расчет затрат на налоги делался при условии, что объект приобретался в августе 2015 года в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду в течение пяти лет и продажи в 2020 году. При расчете учитывались налоги: на имущество физических лиц, с дохода при сдаче объекта в аренду и на доход при продаже объекта. Knight Frank и Ernst&Young изучили расходы иностранных покупателей на приобретение, содержание и продажу элитного жилья в 16 странах мира за пятилетний период. Также в исследовании учитывались дополнительные неналоговые затраты на приобретение и продажу имущества.

Действующий в России режим налогообложения сделок с недвижимостью нерезидентов является запретительным, поскольку лишает их экономического смысла, считает директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько. «Поэтому для иностранцев предпочтительнее владение жилой недвижимостью через специально создаваемые для этой цели российские компании. В целом заметного влияния на рынок данный режим налогообложения не оказывает».

Налоговые расходы на продажу недвижимости стоимостью от $1 млн и $10 млн

	Город	Недвижимость стоимостью от $1 млн	Город	Недвижимость стоимостью от $10 млн
1	Москва	43,5%	Москва	32,8%
2	Сан-Паулу	31,5%	Сан-Паулу	31,5%
3	Гонконг	22,4%	Сидней	26,0%
4	Сингапур	19,0%	Гонконг	23,2%
5	Кейптаун	18,6%	Лондон	20,7%
6	Сидней	18,0%	Сингапур	20,5%
7	Женева	16,2%	Женева	19,9%
8	Берлин	16,0%	Кейптаун	19,4%
9	Майами	15,8%	Майами	19,3%
10	Нью-Йорк	15,5%	Нью-Йорк	19,2%
11	Шанхай	10,9%	Берлин	16,0%
12	Лондон	9,7%	Париж	12,8%
13	Мумбай	7,5%	Шанхай	10,9%
14	Париж	7,0%	Мумбай	8,9%
15	Дубай	3,6%	Дубай	3,6%
16	Монако	3,5%	Монако	3,5%
Источник: EY, Knight Frank

Минимальные налоговые платежи с продажи элитного жилья, согласно Global Tax Report, оказались в княжестве Монако (3,5%) и Дубае (3,6%), который входит в состав Объединенных Арабских Эмиратов. «В этих странах налоговые платежи включают только налог на приобретение недвижимости. В большинстве других стран налоговые платежи состоят из налога на покупку объекта недвижимости (пошлина в момент приобретения недвижимости), налога на роскошь или владение недвижимостью, налог на доход от сдачи в аренду, налог на распоряжение имуществом (включая налог на прибыль при продаже недвижимости», — говорится в совместном материале компаний.

В исследовании также рассмотрены неналоговые платежи при покупке, содержании и продаже элитной недвижимости. Минимальные траты для иностранных инвесторов за пять лет владения недвижимостью оказались в Шанхае: 2,9% для недвижимости стоимостью от $1 млн и 2,3% для недвижимости дороже $10 млн. Париж (15,3%), Берлин (13,3%) и Женева (12,6%) имеют самые высокие расходы на покупку, содержание и продажу элитной недвижимости стоимостью от $1 млн. В Москве этот показатель держится на уровне 6,9%. Самые высокие расходы на покупку, содержание и продажу элитной недвижимости стоимостью от $10 млн зафиксированы в Женеве (13,2%) и Берлине (11,3%). В Москве этот показатель равен 6,34%.

Неналоговые расходы. Недвижимость стоимостью от $1 млн

	Город	Совокупные расходы на содержание и покупку/продажу недвижимости	Расходы на покупку	Расходы на продажу	Расходы на содержание
1	Париж	15,3%	1,3%	4,0%	10,0%
2	Берлин	13,3%	6,6%	0,0%	6,6%
3	Женева	12,6%	0,5%	4,9%	7,2%
4	Сидней	12,1%	0,2%	3,7%	8,3%
5	Нью-Йорк	11,5%	1,0%	6,4%	4,1%
6	Монако	11,2%	3,9%	5,0%	2,3%
7	Кейптаун	8,5%	0,4%	5,0%	3,1%
8	Майами	8,4%	0,5%	6,1%	1,8%
9	Дубай	8,0%	4,8%	0,1%	3,0%
10	Лондон	7,8%	0,4%	2,1%	5,4%
11	Сан-Паулу	7,4%	0,4%	4,7%	2,2%
12	Москва	6,9%	0,1%	4%	2,8%
13	Сингапур	4,3%	0,2%	1,1%	3,0%
14	Гонконг	3,7%	0,9%	1,1%	1,7%
15	Мумбай	3,3%	0,9%	1,0%	1,4%
16	Шанхай	2,9%	0,9%	1,1%	0,8%
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, BCZ Capital, Zabel Property AG, Clear Title Group LLC

Налоговое регулирование все чаще становится инструментом, с помощью которого местные власти пытаются избежать перегрева рынка на фоне высокого спроса со стороны иностранных инвесторов, отмечается в материалах Knight Frank и Ernst&Young. «Мягкий налоговый режим в стране редко является стимулирующим фактором для покупки зарубежной недвижимости. Как правило, решающее значение для покупателей имеет состояние экономики страны, политическая обстановка, платежеспособность населения, доходность недвижимости, — объяснила директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина. — Те, кто рассматривает перспективу проживания в стране, также оценивают систему образования, здравоохранения, общий уровень жизни. Безусловно, наши клиенты при покупке объекта за рубежом оценивают стоимость входного билета на рынок и учитывают возможные расходы в случае продажи недвижимости».

Неналоговые расходы. Недвижимость стоимостью от $10 млн

	Город	Совокупные расходы на содержание и покупку/продажу недвижимости	Расходы на покупку	Расходы на продажу	Расходы на содержание
1	Женева	13,2%	5,0%	4,9%	3,4%
2	Берлин	11,3%	6,6%	0,0%	4,7%
3	Монако	10,8%	3,9%	5,0%	1,9%
4	Сидней	10,7%	0,02%	2,9%	7,8%
5	Нью-Йорк	8,4%	0,4%	6,0%	2,0%
6	Майами	7,4%	0,2%	6,0%	1,2%
7	Сан-Паулу	7,4%	0,3%	4,7%	2,4%
8	Париж	7,2%	0,9%	4,0%	2,3%
9	Москва	6,34%	0,04%	4%	2,3%
10	Кейптаун	6,2%	0,2%	5,0%	1,0%
11	Дубай	5,5%	4,7%	0,0%	0,8%
12	Лондон	5,4%	0,1%	1,9%	3,4%
13	Гонконг	3,5%	0,9%	1,1%	1,6%
14	Мумбай	3,3%	0,8%	1,0%	1,4%
15	Сингапур	2,8%	0,1%	1,0%	1,7%
16	Шанхай	2,3%	0,8%	1,0%	0,5%
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, BCZ Capital, Zabel Property AG, Clear Title Group LLC

Сергей Велесевич