Мнение: как правительства защищают рынок жилья от дестабилизации

Мировые власти уверены, что лучшей защитой от дестабилизации рынка жилья по-прежнему остаются всевозможные барьеры, позволяющие контролировать сделки с недвижимостью и удерживать баланс между спросом и предложением. Однако если кризис является основной чертой, объединяющей «страдающие» жилые секторы, то причины введения ограничительных мер в каждом из них оказываются различны.

Причина № 1: Слишком быстрый рост цен и опасность возникновения «пузыря»

Стремительный рост стоимости жилья, потенциально ведущий к раздутию пузыря на рынке недвижимости, негативно отражается не только на экономике страны, но и на ее инвестиционной привлекательности. Как таковая планка ценового роста законодательно не регулируется, то есть фактически нигде не указано, что при падении или росте стоимости недвижимости более чем на 10–12% необходимо вводить жесткие меры. Тем не менее в регламенте пенсионных фондов, которые сегодня являются основными инвесторами в недвижимость, прописано, что инвестировать в рынок или его отдельный сектор не следует, если рост или падение цен на объекты составляет более 10–12%. Естественно, частные инвесторы пристально следят за поведением институциональных и уже выработали стратегию осторожности: наблюдая на рынках подобные цифры, они предпочитают не рисковать.

Бывает и так, что правительство не принимает меры для обуздания растущего рынка жилья, а наоборот: собственно реформы вызывают перегрев в жилом секторе. На фоне кредитного бума при поддержке процветающего теневого банковского сектора спекулятивные продажи недвижимости в Китае зацвели пышным цветом, заставляя цены двигаться вверх слишком быстро. Резкий ценовой подъем в жилом секторе обусловлен последними правительственными решениями.

В частности в 2014 году была ослаблена схема Home Purchase Restrictions (HPR), или в переводе «Ограничение приобретения жилья» — схема по борьбе со спекулятивным спросом, распространенная в Пекине, Шанхае и Гуанчжоу. В рамках этой схемы покупателями недвижимости могли становиться лишь те, кто способен доказать не только свою платежеспособность, но и факт, что они работали в Пекине в течение пяти лет подряд. В Шанхае и Гуанчжоу банки не предоставляли кредиты тем, кто приобретает жилье уже в третий раз. Также правительство использовало денежно-кредитное стимулирование, призванное подтолкнуть рост государственной экономики. Базовые ставки кредитования с 2015 года сократились в пять раз, оказавшись сегодня на уровне в 4,35%. В результате в Пекине и Шанхае стоимость жилья в марте выросла на 10–18% за минувшие 12 месяцев, а в Шеньчжэне — более чем на 50%.

Другой пример государственного регулирования относится к Великобритании. Британские власти стараются, чтобы увеличение цен на жилье в среднем не превышало 7–8% в год. Когда этот рост приближается к отметке в 10 или 12%, правительство незамедлительно вводит жесткие санкции, подобные тем, которые в 2012 году обрушились на покупателей британского элитного жилья, когда налог на жилье стоимостью более £2 млн увеличился c 4 до 7%. Покупателям, впервые приобретающим элитное жилье в Великобритании и оформляющим его на юридическое лицо, отныне приходилось выплачивать налог по ставке 15%. С тех пор борьба с перегревом рынка вполне успешна, а планы по удержанию роста цен на рынке до отметки в 7–8% в год продолжают тщательно соблюдаться. Кстати, стоит отметить, что удержание цен происходит локально — именно в тех зонах, где и происходит бурный рост. В арсенале у британского правительства немало механизмов ограничения рынка: политика застройщиков по схеме «одна квартира в руки», ценовой контроль, регулирование выдачи разрешений на строительство, запрет на продажу приобретенной недвижимости в течение пяти лет и тому подобные.

Кроме того, британские власти контролируют рынок посредством повышения или понижения ипотечной ставки. Если рынок жилья слишком разогрелся, они поднимают ставку рефинансирования, провоцируя рост процентных ставок и снижение спроса. Такое эффективное государственное регулирование, сопровождающее рынок жилья вот уже сотню лет, превращает британскую жилую недвижимость в магнит для инвесторов, в том числе и для тех, которые предпочитают «прятать» свои капиталы на местном рынке. Именно благодаря таким инвесторам на рынке недвижимости Великобритании появился новый термин buy to leave, дословно означающий «покупать, чтобы оставить». Суть кроется в том, что инвесторы покупают, а затем бросают приобретенные жилые объекты на произвол судьбы. Британские власти активно борются с этой тенденцией, готовятся вводить штрафные санкции для собственников, не проживающих в своих объектах и не сдающих их в аренду. Если жилье будет пустовать, налог на недвижимость для его владельца грозятся увеличить в несколько раз. Таким образом, госконтроль обеспечивает устойчивость британского рынка, а отсутствие тревожных факторов, таких как революция или нелегальная конфискация недвижимости, делает его еще привлекательнее для инвесторов.

Причина № 2: Отток капитала

Новая причина, однако в главной роли снова Китай: стране приходится бороться не только с перегревом рынка, но и с оттоком капитала. Местные инвесторы активно выходят за рубеж, предпочитая вкладывать свои средства в более ликвидные и надежные объекты. Опасения по поводу огромного количества наличных денег, покинувших страну через официальные и неофициальные каналы, оказались не напрасны: в 2015 году объем выведенных из Китая средств по самым скромным подсчетам достиг триллиона долларов США, в то время как экономический рост продолжает замедляется, а юань обесцениваться.

Пока китайские инвесторы ищут новые активы на международных рынках, местный жилой сектор по-прежнему страдает от обилия предложения. Объем непроданного жилья в конце минувшего года по всей стране достиг рекордного показателя чуть более 680 млн кв. м, превысив прошлогодние уровни почти на 18%. Предпринимая очередную попытку остановить отток капитала из региона и укрепить местную валюту, Пекин принимает решение заморозить две инвестиционные схемы, которые стали частью плана по облегчению зарубежных инвестиций в Китае и в то же время позволяли китайским инвесторам приобретать иностранные ценные бумаги. Но девальвация юаня и последующий отток капитала заставили правительство пересмотреть планы дальнейших действий. В частности, Государственное управление иностранной валюты отложило запуск обновленной программы QDII2 (Qualified Domestic Institutional Investor 2) для китайских инвесторов, желающих вкладывать средства в зарубежные акции.

Причина № 3: Рост кредитной задолженности населения

Вьетнам, где рынок недвижимости испытывает трудности под влиянием внутреннего долгового кризиса, пытается урегулировать свою кредитную систему. Задолженность по кредитам на недвижимость к концу 2015-го — началу 2016 года составила более 380 трлн донгов (около $17 млрд), на 20% превысив показатели прошлого года.

Темп долгового роста также оказался на 10–15% выше среднего темпа за последние несколько лет. В качестве временной государственной меры вьетнамские власти в январе наступившего года резко приостановили выдачу ипотечных кредитов и теперь принимают решение о пересмотре всей кредитной системы. В середине февраля вьетнамский Центробанк предложил установить новые правила для банков, которые впредь смогут использовать не более 40% (сегодня они могут использовать до 60%) своих краткосрочных активов, привлеченных от вкладов и других источников и затем возвращенных клиентам в течение года, для среднесрочных и долгосрочных операций, таких как ипотечные кредиты. Нововведения должны вступить в силу уже в 2017 году.

Помимо внутренних сложностей, вьетнамские власти внимательно относятся и к внешним, в частности к повышению инвестиционной привлекательности страны. С прошлого лета нерезиденты страны получили право стать собственниками местного жилья — сегодня иностранцам разрешено приобретать до 30% квартир в кондоминиумах и до 250 домов, которые располагаются в пределах одного административного района, где недвижимость находится в аренде на 50 лет. Но отсутствие четкой правовой базы для иностранцев, желающих приобрести вьетнамские активы, оформить ипотеку или зарегистрировать право собственности, наряду с ростом цен и сложностью процедуры купли-продажи являются основными препятствиями для международных покупателей недвижимости во Вьетнаме. Пока же стране все еще не удается конкурировать с европейскими государствами за звание стабильного инвестиционного направления.

С недавних пор на международных финансовых рынках все чаще стала всплывать аббревиатура FOMO (the fear of missing out), что в дословном переводе на русский звучало бы как «страх упустить момент». В инвестиционном мире FOMO по схеме «сейчас или никогда» стимулирует людей на практически мгновенное принятие решений, которые порой оказываются совершенно иррациональными. Несмотря на то что феномен FOMO был замечен на множестве рынков по всему миру, широкое распространение он получил именно в азиатских странах, где такие эмоциональные покупки и спекулятивные сделки продолжают искусственно завышать цены, охлаждая интерес инвесторов к этому региону. Учитывая, что доходность большинства азиатских стран оказывается ниже 4% годовых, множество мер, принятых правительствами государств Азиатско-Тихоокеанского региона, в ближайшее время вряд ли поможет привлечь дополнительные инвестиции в местный жилой сектор.

Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции