Мнение: как затоваривание рынка повлияет на стоимость новостроек в Москве
Всего за полтора года ситуация на первичном рынке Москвы в старых границах резко изменилась — предложение увеличилось сразу на 40%, при этом доля массового сегмента достигла рекордных 55%. Учитывая снизившийся спрос на недвижимость и кризисное время, возник вопрос: а сможет ли рынок поглотить этот объем новостроек?
Уже сейчас можно сказать, что первичный рынок Москвы столкнулся с затовариванием — объемы выведенного жилья колоссальны (только в 2015 году на рынок столицы вышло 80 новых проектов), а спрос заметно просел.
Конечно, в целом объем рынка вырос на 40%, но при этом в разных сегментах рост был различен. Например, если сравнить март 2016-го и март 2015 года, то объем предложения в квадратных метрах в бизнес-классе увеличился всего на 6%, а в сегментах массового и комфортного жилья — на 81%. Если же судить по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ, по данным Росреестра), то в 2015 году наблюдается снижение покупательской активности на 23% по сравнению с 2014 годом и на 12% — по сравнению с 2013-м.
Исходя из этих данных, проведем очень приблизительный, но простой расчет. В 2015 году в Москве было заключено 18,5 тыс. ДДУ. При этом сейчас на первичном рынке Москвы и Новой Москвы в реализации находится 36,5 тыс. квартир (бизнес- и массовый сегменты). Следовательно, при сохранении спроса на уровне 2015 года только на поглощение уже существующего объема квартир понадобится два года. При этом в 2016 и 2017 годах также ожидается довольно внушительный объем планирующихся к выходу проектов или же новых очередей в уже действующих.
Конечно, в массовом сегменте спрос будет более стабилен. Во-первых, много лет мы говорили о том, что наблюдается дефицит доступных новостроек в Москве; во-вторых, бюджетные предложения в столице перетягивают часть спроса из ближнего Подмосковья и Новой Москвы благодаря существенно снизившемуся порогу входа в проект на начальных стадиях строительства; в-третьих, часть потенциальных покупателей бизнес-класса в кризисное время вынуждены присмотреться к сегменту комфорт из-за сокращения располагаемых бюджетов.
Для покупателей сейчас открывается огромный выбор, о котором ранее они и не могли мечтать. Например, в каждом округе Москвы (кроме ЦАО) есть бюджетное предложение, где студию или однокомнатную квартиру можно купить до 5 млн руб. Если раньше предложение на первичном рынке было все же сконцентрировано в основном в нескольких локациях, то сегодня девелоперы активно осваивают совершенно разные районы Москвы — по сути, все округа популярны. В качестве примера можно привести Ленинградское шоссе, где на разной удаленности расположено более десяти проектов. Также застройщики не боятся начинать строительство в местах, ранее не пользовавшихся популярностью для девелоперских проектов, — например, последний период времени ознаменован стартом двух проектов массового сегмента в спальных районах Марьино и Люблино.
Второй вопрос, который возникает у участников рынка: приведет ли затоваривание к дальнейшему снижению цен? Да, сейчас мы видим на рынке Москвы проекты со стоимостью квартир всего 4,5–5 млн руб., что ранее было сложно даже представить. Но при этом, если посмотреть средневзвешенную цену, в классах эконом и комфорт снижение практически незаметное — на 1–2% за прошедший год. Коррекция в сторону снижения зафиксирована в бизнес-классе — падение составляет 15%. Однако дальнейшего снижения бюджетов покупки и выхода еще более дешевых проектов на рынок ожидать не стоит. Надо понимать, что некоторые девелоперы и так ходят «по краю» рентабельности, то есть уже в проекте закладывается минимальная маржа. Другое дело, что застройщики корректируют политику пересмотра цен в проекте — темпы роста цен в новостройках сильно снизились, возможно, далее такая тенденция станет еще более заметной. Например, в кризисное время рост цен в проекте закладывается на уровне 18–20% от момента выхода проекта на рынок и до момента сдачи дома (ранее этот показатель мог достигать 30–35%).
Еще одним очень ощутимым и видимым последствием затоваривания может стать увеличение сроков реализации проектов, то есть удлинение периода постпродаж. В докризисное время и в проектах, которые выходили на рынок еще в 2013–2014 годах, после сдачи дома в эксплуатацию в продаже оставались, как правило, многокомнатные квартиры и машино-места. Для проектов, вышедших на рынок уже в кризис, картина сложится иначе. Мы ожидаем, что в старых границах Москвы более чем в половине проектов квартиры от застройщика будут доступны покупателю на протяжении года-полугода после сдачи комплекса в эксплуатацию. А в Новой Москве ситуация может усложниться в связи с тем, что значительно увеличивается предложение бюджетных новостроек в старых границах и перераспределение спроса получается не в ее пользу. Скорее всего, в части проектов продажи будут вестись даже спустя два года после сдачи в эксплуатацию, особенно это касается редких форматов недвижимости, таких как апартаменты.
Наталья Шаталина специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции