Купить, чтобы деньги не пропали: чем вызван ажиотажный спрос на жилье
В первом квартале 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). По данным ЦИАН, это рекордный для первого квартала показатель, он лишь на 2,3% меньше, чем в четвертом квартале 2021 года, когда был зафиксирован последний рекорд сделок в новостройках. В Московской области за этот же период заключили больше сделок, чем в четвертом квартале 2021 года, — 19,9 тыс. против 19,8 тыс.
Особенно высокая активность в столичном регионе отмечена в марте, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 года не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 года декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель зафиксирован только в октябре и декабре 2020 года (18,4 тыс. и 18,9 тыс. ДДУ).
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты объяснили высокий спрос в первом квартале нынешнего года.
Причины ажиотажного спроса
Есть две причины, по которым спрос на жилье в новостройках в первом квартале был выше, чем в прошлые годы. Первая причина — ставки по ипотеке устойчиво росли во втором полугодии 2021 года. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам на покупку новостроек выросла за этот период примерно с 5% до почти 8%, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Надежда Коркка.
По словам эксперта, это заставляло спешить покупателей, которые уже были готовы к приобретению жилья с привлечением кредита. Они ожидали, что ставки продолжат расти и дальше, делая ипотеку менее выгодной. Именно поэтому заемщики были очень активны, особенно в первом квартале этого года.
«Вторая причина заключатся в том, что с 2021 года власти расширили семейную ипотеку на семьи с одним ребенком, постепенно целевая группа этой программы начала приходить на рынок. В феврале-марте эти тенденции усилились: пока банки вообще были готовы выдавать ипотеку, клиенты спешили ее получить по докризисным ставкам», — объясняет Надежда Коркка.
Сохранить накопления
В сделках 2022 года к желанию приобрести квартиру в новостройке по выгодной ставке прибавилось еще и стремление сохранить накопления. Геополитические риски нарастали на протяжении двух первых зимних месяцев, на фоне этого снижался и курс рубля. В марте были зафиксированы очень высокие показатели продаж, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
На рост числа сделок повлиял, во-первых, ажиотажный спрос, зафиксированный в конце февраля и начале марта. В большей степени он носил инвестиционный характер. Во-вторых, нужно учитывать, так сказать, отложенные сделки предыдущих месяцев, которые в итоге были заключены в феврале и марте, замечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
Высокие инфляционные ожидания многих потребителей, которые сформировались на фоне падения рубля, привели к тому, что люди спешили вложить свои средства в наиболее консервативный актив — недвижимость, уточняет эксперт.
«Среди покупателей были как контрагенты с «живыми» деньгами, так и с ранее одобренными ипотечными заявками. В продажах в первый месяц весны 2022 года доля тех, кто покупал в стремлении сохранить свои сбережения и «переложить» их в квадратные метры, заметно выросла», — добавляет Алексей Попов.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва»:
— В период любых кризисных явлений недвижимость представляет собой один из немногих надежных и прогнозируемых активов, который позволит сохранить имеющиеся средства. На данный момент у нее нет альтернатив: сделки с валютой ограничены, драгоценные металлы подходят, скорее, для долгосрочных инвестиций, а вложения в криптовалюту связаны с серьезными рисками (взлом цифрового кошелька, блокировка средств россиян зарубежными биржами). Поэтому немало клиентов решили вложить стремительно обесценивающиеся рубли в жилье.
Резкое повышение ипотечных ставок стимулировало выход на сделку тех потенциальных покупателей, кто имел на руках одобренные условия от банков, но при этом ожидал стабилизации цен или выхода нового объема предложения, говорит Дмитрий Железнов.
«Мы ожидаем, что в апреле льготная программа ипотеки с новыми условиями существенно поддержит спрос на первичном рынке. Особенно в массовом сегменте, в котором около 47% экспозиции подпадает под эти условия. Кроме того, Центробанк принял ожидаемое решение о снижении ключевой ставки с 20% до 17%, что позволит российским банкам скорректировать ставки по ипотеке», — резюмирует Елена Чегодаева.
По данным аналитиков проекта Dataflat.Ru, средняя цена 1 кв. м реализованных лотов в новостройках Московского региона по итогам марта 2022 года оказалась на 23% выше, чем годом ранее, и достигла отметки 241,3 тыс. руб. При этом средний бюджет покупки вырос только на 7% и составил 11,4 млн руб.