Что такое секьюритизация ипотеки и что она значит для потребителя
Секьюритизация — это процедура перепродажи активов в виде ценных бумаг. Теоретически секьюритизировать можно любой рыночный актив. Но чаще процедуру используют в отношении долговых активов — например, с ипотекой. Разбираемся в нюансах процесса вместе с юристом.
Текст проверил и прокомментировал:
Дмитрий Уваров, руководитель блока судебного представительства «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России
Что такое секьюритизация простыми словами
Секьюритизация ипотеки — это превращение ипотечных кредитов в ценные бумаги. Вот как это работает. Допустим, банк выдал гражданам ипотечные кредиты — для него это надежный, но неликвидный актив: деньги поступают медленно и понемногу. Если банку нужны средства прямо сейчас, он может выпустить облигации, обеспеченные этими кредитами, и продать кому-то. После этого заемщики будут должны уже не банку, выдавшему ипотеку, а новому владельцу обязательств — инвестору.
Алгоритм секьюритизации выглядит так:
- Потребитель берет ипотечный кредит у банка;
- Банк инициирует процедуру секьюритизации и становится организацией-оригинатором;
- Оригинатор проводит оценку активов и формирует портфель, который хочет продать;
- Портфель может быть разделен на несколько частей — траншей. Как правило, их формируют по степени риска. Обычно самые низкорисковые долги становятся старшим (более приоритетным) траншем, а долги с самым низким рейтингом или вообще без него — младшим;
- Портфель покупает специальная компания-эмитент, которая выпускает облигации, обеспеченные ипотечными кредитами;
- Эмитент продает ценные бумаги инвесторам.
Зачем нужна ипотечная секьюритизация
Для обычного потребителя секьюритизация ничего не значит. Она не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей. То есть, условно говоря, если Сбербанк выдал ипотеку заемщику, а потом продал ее инвесторам, обслуживать ипотечника с большой вероятностью продолжат именно в отделении Сбербанка.
Для банков секьюритизация — это способ получить денежные средства прямо сейчас. Кроме того, секьюритизация избавляет банк от риска невыплаты задолженностей.
Для инвестора ценные бумаги с ипотечным покрытием интересны тем, что:
- их доходность традиционно выше, чем у корпоративных облигаций с таким же кредитным рейтингом;
- у них большой выбор сроков погашения и обеспечения;
- обычно по таким бумагам платят ежемесячные купоны.
Главный минус таких бумаг для инвестора — издержки, связанные с поведением заемщика: тот может перестать платить, и разбираться с этим придется именно инвестору. А если заемщик выплатит ипотеку досрочно, инвестор потеряет часть прибыли.
Как работает секьюритизация в России
В России процесс секьюритизации ипотечных кредитов и оборот ипотечных облигаций регулирует 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». По этому закону, эмитентами ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) могут быть ипотечные агенты, для которых это единственный род деятельности, а также кредитные организации — то есть банки и структуры, получившие одобрение ЦБ. ИЦБ от ипотечных агентов считаются более прозрачными и надежными: государство следит за их деятельностью гораздо строже.
Основной эмитент ипотечных облигаций в России — ипотечный агент государственной корпорации «Дом.РФ», которая выпускает их под кредиты крупнейших банков и финансовых организаций, таких как «Сбер», ВТБ и Райффайзенбанк. В конце 2021 года «Дом.РФ» произвел рекордный по масштабам выпуск ипотечных облигаций на 207,6 млрд руб. Также есть несколько частных агентов поменьше.
В России существуют два типа ценных бумаг, связанных с секьюритизацией ипотеки:
- облигации с ипотечным покрытием, или просто ипотечные облигации — облигации, частично или полностью обеспеченные ипотечными платежами;
- ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — бумаги, удостоверяющие право на долю в общей собственности на ипотечное покрытие. Они дают право получать определенный процент от активов. Сейчас их постепенно выводят из оборота.
Дмитрий Уваров, руководитель блока судебного представительства «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:
— ИСУ — это ценные бумаги, которые применяются как способ инвестирования. Слово «ипотека» в названии не должно производить впечатление, что этот вид ценной бумаги дает какие-то права или обязанности ипотечному должнику. На должника этот документ не влияет. Следует отметить, что решение о приобретении ипотечных ценных бумаг рассматривается в первую очередь институциональными инвесторами и профессионалами. Именно их ресурсы (специалисты + опыт) позволяют соизмерять риски, связанные с таким инвестированием, цену приобретения, возможные сроки и объем планируемого заработка.
Зарубежный опыт секьюритизации
Секьюритизация появилась в США в конце 1960-х и вплоть до середины 1980-х совершалась только с ипотекой. Во многом именно этот инструмент позволил сделать «длинные» ипотечные кредиты доступными и широко распространенными. Сегодня секьюритизация используется во многих странах мира. Она считается в целом полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности. Правда, позитивные эффекты этой процедуры возможны лишь при чутком государственном контроле.
Проблемы на рынке ипотечных ценных бумаг стали одной из главных причин глобального финансового кризиса 2008 года.
В 1999 году в США был отменен закон, запрещающий банкам заниматься инвестиционной деятельностью. После этого банки стали выдавать много некачественных (субстандартных) ипотечных кредитов. Люди, которые их брали, не могли позволить их себе, но рассчитывали, что рост экономики и благоприятная ситуация на рынке жилья помогут им в будущем рефинансировать кредит на выгодных условиях.
Затем банки секьюритизировали эти ипотечные кредиты и продали инвесторам. Популярность американских ипотечных облигаций была огромна — их покупали инвесторы со всего мира.
Но пузырь на ипотечном рынке лопнул, и цены на недвижимость пошли вниз. Когда жилье сильно подешевело, платить ипотеку стало невыгодно и люди массово перестали это делать. Инвесторы остались без платежей по ипотеке и с сильно подешевевшим и простаивающим жильем.