Как изменился рынок жилья Москвы в 2019 году
Новая схема (через эскроу-счета) реализации квартир в новостройках, частично стартовавшая в середине 2019 года, уже повлияла на рынок жилья Москвы.
Рассказываем, какие еще тенденции оказывали давление на рынок первичного и вторичного жилья, что происходило с ценами, а также уровнем спроса и предложения.
Новостройки
Средняя цена предложения новостроек (без учета элитных) выросла, по данным ЦИАН, с 180 тыс. до 192 тыс. руб. за 1 кв. м (+6% в декабре 2019-го к декабрю 2018-го). Что интересно: реальная цена (зафиксированная в договорах ДДУ) в годовом выражении увеличилась еще больше — на 15% (с 150 тыс. руб. в прошлом году до 173 тыс. руб. в 2019 году).
Число сделок c квартирами в столичных новостройках, по данным Росреестра за десять месяцев 2019 года, выросло на 6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что официальные данные искажены из-за нерыночных сделок между юридическими лицами и неполного учета сделок с апартаментами. По данным сплошного анализа выписок ЕГРН, рост спроса составил 1% в абсолютном выражении (число сделок в январе — октябре 2019 года составило 64,9 тыс. против 64,1 тыс. год назад). В денежном выражении (по оценке цен сделок) рынок вырос на 13%, подсчитали в ЦИАН.
«Первые два квартала показали увеличение объемов реализации на 21–28%. Затем пришел спад, который даже не изменило начавшееся падение ипотечных ставок. Снижение было как в старых границах, так и в Новой Москве», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Предложение новостроек в Москве в 2019 году постепенно сокращалось — на 5–10% ежеквартально. В этом году на рынок (без учета апартаментов) вышло на 48% меньше новых проектов, рассказали в «Бон Тоне». Тем не менее объем непроданных новых квартир все еще высок: на конец года он составляет 2,7 млн кв. м, что на 8% ниже прошлогодних показателей.
На новый механизм продаж (через эскроу) переведено 13% строящихся в столице корпусов (около 8,8 тыс. квартир и апартаментов), уточнили в «Бест-Новострое». Подавляющее большинство проектов останется работать по старым правилам, это говорит о том, что рынок в текущих реалиях все еще находится в переходном состоянии, поэтому подводить итоги прошедшей реформы пока рано, считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Ключевые тренды на рынке новостроек Москвы в 2019 году
- Переход на эскроу-счета
- Снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, которые поддерживают спрос на первичном рынке
- Программа реновации пока прямого влияния на рынок не оказывает, но уже в ближайшие годы объемы жилья в реновационных проектах будут конкурировать с жильем от коммерческих застройщиков
- Рост высотности проектов: если в августе 2017 года средняя высотность по Москве была 18 этажей, корпусов выше 30 этажей на экспозиции было 67, сейчас — 117
- Активное развитие транспорта — линий метро и запуск МЦД, что привело в первую очередь к росту цен на первичку в Новой Москве
Вторичный рынок
Средняя цена предложения 1 кв. м (без учета элитной недвижимости) в Москве выросла за год до 201 тыс. руб. (рост в декабре 2019-го по отношению к декабрю 2018-го составил 4%). Интересной тенденцией нынешнего года стал рост средней стоимости предложения 1 кв. м в условиях ослабления спроса, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Причинами этого стали статистические факторы: накопление в объеме предложения дорогостоящих и малоликвидных лотов, переход во вторичный сегмент большого количества объектов, ранее экспонируемых в новостройках, которые стоят дороже и более качественные по сравнению с советским жилым фондом.
С начала года и по итогам первых десяти месяцев количество сделок купли-продажи практически не изменилось (118 тыс. штук), по сравнению с тем же периодом прошлого года снизилось на 3% (статистика Росреестра по числу договоров купли-продажи и мены). Основные причины ослабления активности покупателей: ухудшение платежеспособности, ощутимый дефицит ликвидного предложения на вторичке, эффект высокой базы (осенью 2018 года наблюдался резкий рост спроса), а также уменьшение количества ипотечных сделок.
Объем предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%.
Ключевые тренды на рынке рынке вторичного жилья
- На рынок вторичного жилья пришли покупатели из сегмента новостроек, которые сочли рискованным заключение сделок в переходный период. После того, как выяснилось, что квартиры в новостройках подорожали незначительно, сформировалась обратная тенденция — переход спроса со вторичного рынка в новостройки
- Активное развитие метро и опережающие темпы роста цен в этих районах. На фоне улучшения транспортной доступности собственники квартир стали активно повышать цены предложения (рост составил +15% в Некрасовке и Кожухово и +20% в прилегающих к метро кварталах Новой Москвы)
- Реализация программы реновации связана с вымыванием старой вторички, что в будущем может повлечь за собой рост цен на качественное вторичное жилье
- Средний срок экспозиции объявления в базах агрегаторов снизилось почти на четверть (с 120 дней в начале года до 94 дней в четвертом квартале)