Жилье , 19 апр 2019, 17:05

Выбираем район: что нужно знать о Кутузовском перед покупкой жилья

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры

Фото: «РБК-Недвижимость»

Риелторы традиционно относят Кутузовский проспект к наиболее востребованным и дорогим субрынкам Москвы. «В советское время район был, пожалуй, одним из самых престижных, если не самым престижным в столице. Есть, например, целые дома, квартиры в которых выдавались исключительно людям из близкого окружения Сталина. Многие из «тех» жильцов и членов их семей по-прежнему проживают в районе. В 1990-е годы район не утратил своего престижа: квартиры здесь были востребованными и довольно дорогими. В наши дни район также пользуется спросом, но назвать его ажиотажным уже нельзя», — говорит директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

Kутузовский проспект — «крепкий середнячок» по спросу, добавляет директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев. Этот район востребован как у покупателей из нефтяных регионов России, так и среди москвичей, для которых такая недвижимость — «пиджачные» квартиры, предназначенные для проживания главы семьи в течение рабочей недели.

Вид на гостиницу «Рэдиссон Ройал» (бывшая гостиница «Украина») и Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС)

География района

Кутузовский проспект называют западными воротами Москвы, которые соединяют Рублевское, Можайское и Аминьевское шоссе с Новым Арбатом, ведущим к Кремлю. Магистраль протяженностью свыше 8 км проходит по территории двух районов Западного административного округа — Дорогомилово и Фили-Давыдково — и образует отдельный субрынок, который риелторы относят к числу самых дорогих в столице.

Инфраструктура Кутузовского

Район Кутузовского проспекта хорошо обеспечен социальной и коммерческой инфраструктурой. Жителям доступны премиальные супермаркеты, кафе, рестораны, торговые центры «Времена года» и «Океания». Кроме того, преимуществом Кутузовского проспекта считается наличие зеленых массивов по обе его стороны: Славянский бульвар, парк Победы, Матвеевский лес.

Жители могут быстро добраться до Киевского вокзала, откуда отправляются аэроэкспрессы в аэропорт Внуково. Кроме того, на самом проспекте расположены три станции метро — «Кутузовская», «Парк Победы» и «Славянский бульвар», а также станция МЦК «Кутузовская».

Вид на станцию «Кутузовская» Московского центрального кольца (МЦК) и Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (Фото: Станислав Тихомиров/ТАСС)

Среди общеобразовательных учреждений района наиболее известны школа № 1232 с углубленным изучением иностранных языков, а также школа № 56 им. академика В. А. Легасова. Вблизи проспекта также находится множество общеобразовательных школ и частных детских садов — английский детский сад ENS и круглосуточный детский сад «Мое гнездышко», перечисляет директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Вид на мост «Багратион» (Фото: Михаил Почуев/ТАСС)

Новостройки Кутузовского проспекта

Непосредственно на Кутузовском проспекте сегодня реализуется всего два проекта — жилой комплекс премиум-класса «Кутузовский XII» (девелопер — Capital Group) и многофункциональный комплекс бизнес-класса Match Point (девелопер — «Галс-Девелопмент»). Средняя стоимость квадратного метра в них — 665 тыс. руб. и 211 тыс. руб. соответственно.

Вторичный рынок Кутузовского

Вторичный рынок Кутузовского проспекта сформирован качественным жилым фондом — фасадными сталинками, возведенными в послевоенное время, кирпичными ведомственными домами 1970–1980-х и немногочисленными элитными комплексами начала 2000-х годов. Помимо традиционных факторов ценообразования, таких как площадь, удобство планировок и качество ремонта, на стоимость недвижимости здесь влияют видовые характеристики: квартиры, выходящие к Белому дому, гостинице «Украина», «Москва-Сити», стоят на 15–20% больше «невидовых» аналогов.

Вид на Кутузовский проспект и Московский международный деловой центр «Москва-Сити» (Фото: Константин Лейфер/ТАСС)

Существующий жилой фонд Кутузовского проспекта риелторы условно разделяют на два ценовых сегмента. Самые престижные и дорогие квартиры расположены в фасадных сталинских домах на первой линии проспекта. Средняя стоимость квадратного метра в них, по данным Knight Frank, составляет 355 тыс. руб. Дома, относящиеся к Филевской части района (за границами Третьего транспортного кольца), — преимущественно хрущевки и брежневки, поэтому цены на них ниже, около 280 тыс. руб. за кв. м.

По наблюдениям риелторов, сегодня особенно высоко ценятся проекты, которые стоят не на самом проспекте, а построены в отдалении от него, во дворах. «Они, как правило, имеют отличные виды на «Москва-Сити», реку и центр города. Есть и настоящие жемчужины — сталинские дома на второй линии, откуда открываются великолепные речные пейзажи. Квартиры в таких домах долго на рынке не задерживаются. Если рассматривать часть Кутузовского проспекта, расположенную за Триумфальной аркой, то ее можно назвать менее престижной: большое число предлагаемых здесь на продажу объектов нельзя отнести к премиальному или бизнес-классу», — объясняет Кристина Томилина.

Вид на Кутузовский проспект и гостиницу «Украина» (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Кутузовского проспекта продается около 1 тыс. объектов. Самое бюджетное предложение — квартира за 6 млн руб. площадью 26,2 кв. м в панельном доме 1973 года постройки. Максимальная стоимость предложения достигает 386 млн руб. За такую сумму предлагается трехуровневый пентхаус площадью 310 кв. м в кирпичном доме 2008 года постройки.

Перспективные проекты Кутузовского

По оценке Savills, вблизи Кутузовского проспекта с учетом территорий под редевелопмент в перспективе возможно освоение 150 га участков под жилую и коммерческую застройку. В ближайшие годы здесь запланировано строительство нескольких крупных проектов. Среди них — застройка Бадаевского пивоваренного завода (девелопер — Capital Group), проект на улице Братьев Фонченко (девелопер — Wainbridge), МФК на Поклонной горе, вл. 9 (девелопер — Wainbridge), застройка территории МПЗ им. В. А. Казакова по адресу Кутузовский проспект, вл. 36. Общую площадь перспективной застройки аналитики Knight Frank оценивают более чем в 730 тыс. кв. м.

История Кутузовского проспекта

В 1957 году в Москве построили Новоарбатский мост, который соединил центр Москвы с районом Дорогомилово, где в те годы поселилась партийная элита. Тогда же на противоположном от центра города берегу Москвы-реки была завершена одна из семи сталинских высоток — гостиница «Украина». Новая трасса стала западной правительственной магистралью города, которая вела к загородным резиденциям членов ЦК. В том же 1957 году Можайское шоссе получило свое название Кутузовский проспект.